Investir dans un EHPAD

EHPAD est le diminutif d’« Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes ». Aussi nommé plus simplement ” maison de retraite “, il vise à accueillir des personnes ayant plus de 60 ans et qu’on ne peut plus maintenir à domicile en raison de leur perte d’autonomie psychique ou physique.

Ainsi, un EHPAD peut se spécialiser dans les maladies liées à la vieillesse comme Parkinson, Alzheimer ou bien des maladies neuro-dégénératives et offre les soins médicaux adéquats pour chaque résident. En plus de cela, cette entité médicalisée offre aussi une aide à la vie quotidienne (repas, toilette, coucher,…), ainsi que d’autres services, comme les animations, la blanchisserie, la restauration, …

L’investissement en EHPAD a actuellement le vent en poupe. Cela n’est pas vraiment étonnant du fait de la rentabilité qu’offre ce projet. En effet, on perçoit maintenant dans toute la France un vieillissement démographique à cause de l’accroissement de l’espérance de vie. Or, il n’y a actuellement que 7 750 EHPAD dans tout le pays pour accueillir les personnes âgées dépendantes. D’autant plus que leur capacité d’accueil est très faible (seulement entre 50 et 120 lits).

Par ailleurs, les experts estiment que les personnes âgées de plus de 60 ans augmenteront jusqu’à 22,3 millions en 2050, et elles n’étaient juste que 12 millions en 2005. Selon eux, ce phénomène est inéluctable du fait de l’arrivée à ces âges des générations baby-boom nées entre les années 1946 et 2005.

L’investissement en EHPAD restera encore de ce fait un très bon investissement durant les années à venir. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Quels avantages peut-on tirer de cet investissement ? Comment investir en EHPAD ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement en EHPAD pour cette année 2018.

Différences entre EHPAD et résidences seniors

Avant d’élucider les informations importantes nécessaires avant de faire l’acquisition d’un EHPAD, il convient d’abord de souligner que l’EHPAD est, comme il a été dit ci-dessus, une structure médicalisée pour les personnes âgées dépendantes. La moyenne d’âge y est de 85 ans. Par contre, pour une résidence senior, les résidents sont des personnes âgées « autonomes » qui désirent se rapprocher des cœurs des villes. La moyenne d’âge y est de 65 ans.

La règlementation en matière d’investissement dans les résidences seniors est aussi moins stricte par rapport à celle de l’EHPAD. En effet, pour investir en EHPAD, il faut signer une convention appelée « Convention tripartite » (on y reviendra un peu plus bas). Ce qui n’est pas le cas pour la construction d’une résidence senior. Ainsi, dans ce cas, le promoteur peut s’implanter dans une zone de son choix.

Par ailleurs, puisque les résidences seniors n’accueillent que des personnes autonomes, elles n’ont pas à donner des soins aux résidents mais seulement des activités de quoi occuper leur temps en plus des besoins normaux de la vie quotidienne.

Enfin, l’augmentation de l’espérance de vie promet encore des beaux jours aux investisseurs en EHPAD durant les années à venir. La rentabilité de l’investissement en résidence seniors est par contre différente et peut changer à tout moment. En effet, les personnes autonomes peuvent encore rester chez eux ou bien s’intégrer dans une résidence senior alors que l’EHPAD n’est pas un choix.

Les avantages d’investir en EHPAD

Comme tout investissement dans un bien immobilier, l’investissement en EHPAD est une valeur sûre si vous voulez constituer un patrimoine immobilier.

L’investissement en EHPAD consiste à acheter un bien immobilier, incluant chambres, ménage,  restauration ainsi qu’une équipe médicale à la disposition des personnes dépendantes 24h/24.

Celui-ci sera ensuite confié à un locataire qu’est le gestionnaire de l’établissement. Investir en EHPAD est ainsi assimilé à une Location Meublée Non professionnelle (LMNP). En  effet, cette notion de LMNP peut se définir comme étant un investissement dans un bien immobilier destiné à la location. Dans ce cas, le bailleur met à la disposition du locataire tous les équipements nécessaires à ses besoins quotidiens. L’investisseur en EHPAD recevra donc un statut  LMNP qui va lui conférer de nombreux avantages, à savoir :

• La possibilité d’amortissement jusqu’à 80 % du prix d’acquisition hors taxe de l’EHPAD sur 20 ans.
• Un taux de 5 % de loyers alors qu’il sera déchargé de la gestion de la location. En effet, cette tâche incombe au gestionnaire de la résidence qui est une société spécialiste en la gestion d’EHPAD agréée par l’Etat.
• Les revenus locatifs qu’il perçoit sont rangés dans les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si leur rentabilité est à hauteur de 5%. Grâce au régime BIC, l’investisseur pourra récupérer tous les frais liés à la gestion de l’immeuble.
• S’il investit dans un bien immobilier neuf, il pourra également, à travers son statut LMNP, récupérer la TVA (20 %) après seulement quelques mois de l’acquisition de celui-ci. Grâce à cette fiscalité, le promoteur ayant une forte tranche marginale d’imposition pourra se voir réduire ses revenus imposables de 80% de la valeur de la résidence médicalisée.
• Le bail conclu entre le gestionnaire de l’EHPAD et l’investisseur constituera un bail commercial. Les obligations et les avantages tirés de ce contrat ne sont pas les mêmes que ceux d’un contrat de bail ordinaire qui n’est pas conclu à des fins commerciaux. Ainsi, en EHPAD, le contrat de bail dure 12 ans s’il s’agit d’un bien immobilier neuf et est variable selon la date d’acquisition du bien EHPAD s’il s’agit d’un lot ancien. Cependant, si le contrat dure 3 ans, le contrat sera reconduit automatiquement en cas de silence des deux parties. Aussi, dans un bail commercial, les charges sont bien réparties entre l’investisseur et le gestionnaire. Grâce à tout cela, l’investisseur pourra avoir une bonne visibilité de son investissement. En effet, en connaissant à peu près ses charges et la durée du bail, il pourra estimer les loyers et les dépenses qui peuvent être liées à son investissement. La loi aussi est très stricte en ce qui concerne les règles que doivent respecter le locataire et donc le gestionnaire de l’EHPAD. De quoi rassurer le bailleur au niveau de son placement jusqu’à l’arrivée du terme du contrat.
• L’investisseur en EHPAD peut bénéficier des lois Censi-Bouvard et Pinel qui offrent également des réductions d’impôts très intéressantes.

Comment investir en EHPAD ?

Il y a certaines formalités à respecter et certaines astuces à prendre en compte lorsqu’on investit en EHPAD.

• Construction d’un EHPAD : la convention tripartite

Il y a plusieurs façons d’acquérir un EHPAD mais la plus répandue est l’achat de plusieurs chambres destinées à cette fin. Mais vous pouvez aussi faire construire votre EHPAD et le confier ensuite à un gestionnaire. Dans ce cas, pour que l’établissement médicalisé soit reconnu comme étant un EHPAD, il doit conclure avec l’Agence Régionale de santé (ARS) et le Conseil départemental ou Conseil Général de la Région, une convention tripartite. En signant cette convention, l’établissement s’engage à se conformer à un cahier des charges. Ce dernier qui fixe les conditions de la prise en charge des personnes dépendantes intégrant l’EHPAD. C’est aussi entre autres un moyen de limiter le nombre de ces établissements et permet à l’Etat d’avoir la parfaite maitrise du marché. En effet, Une telle résidence ne peut être construite sans l’autorisation du Conseil général qui conduit ensuite à la conclusion de la convention tripartite.

Cette dernière prévoit « 3 tarifications de services » :

• Le tarif hébergement : celui-ci comprend l’entretien, la restauration ainsi que les diverses animations et loisirs proposés par l’établissement. Il est à la charge du résident. Cependant, la personne hébergée peut recevoir de l’aide si elle dispose des ressources (une aide au logement ou une aide sociale à l’hébergement).
• Le tarif dépendance : il inclut les aides nécessaires à la vie quotidienne du résident. Il est fonction du GIR de celui-ci et peut donner droit à une réduction d’impôt et à l’APA.
• Le tarif soins : celui-ci est à la charge de la Sécurité sociale. Sont exclus de cette prise en charge : les prescriptions et les honoraires des médecins spécialistes libéraux, les frais dentaires et enfin, les examens avec les matériels lourds.

Il est à noter que les soins doivent être confiés à un personnel soignant qualifié qui sera sous la subordination d’un médecin coordonnateur. Toutefois, la personne dépendante conserve le choix de son médecin traitant.

• Les modes d’investissement en EHPAD

L’investissement dans une chambre EHPAD peut se faire comptant ou à crédit.

• Acheter une chambre EHPAD comptant
  

L’investissement comptant s’adresse notamment aux personnes qui souhaitent acquérir rapidement une rente : une personne à la retraite ou qui vient de recevoir une donation ou bien un héritage. Le mieux serait dans ce cas d’investir dans un EHPAD ancien, comme cela, vous pourrez percevoir votre premier loyer seulement quelques temps après l’accomplissement des procédures chez le notaire. Aussi, pour pouvoir bénéficier de l’amortissement des loyers, on vous conseille vivement, si vous choisissez l’investissement en cash, de le faire via le décret LMNP classique. En effet, la fiscalité en LMNP classique est quasi-neutre. Vous aurez ainsi l’occasion de déduire les charges des montants des impôts épargnés et donc amortir rapidement la valeur de votre bien.

• Investissement en EHPAD à crédit

Si vous souhaitez investir dans un EHPAD alors que vous ne disposez pas des fonds nécessaires, vous pouvez recourir aux divers établissements financiers. Cependant, dans ce cas précis, pour que votre investissement vous soit bénéfique, il va falloir jouer sur l’effet de levier du crédit quand les taux d’intérêt sont bas. Heureusement pour vous, on assiste actuellement à des fortes baisses de ces taux. Ce qui fera encore de cette année 2018 une année propice pour acheter une chambre EHPAD à crédit.

Si on détaille un peu le mécanisme de l’effet de levier, vous pourrez payer jusqu’à 70% de vos mensualités de crédit et déduire les intérêts de l’emprunt que vous avez fait à l’aide des revenus locatifs que vous avez perçu. Ainsi, l’effet de levier met en valeur la participation du locataire dans la prise en charge de votre crédit. Il minimise également votre contribution dans la constitution de votre patrimoine immobilier.

Il est porté à votre information que si vous faites un emprunt amortissable sur 15 ans et que vous effectuez un apport de 30 % environ, vous pourrez rembourser votre mensualité auprès de votre banque par les loyers et donc être en opération « neutre ». Un projet plutôt intéressant si vous voulez préparer votre retraite en se constituant un patrimoine.

Les autres points à prendre en compte pour réussir son programme EHPAD

• Il faut bien choisir le gestionnaire. Pour plus de sécurité, mieux vaut choisir une société qui est déjà réputée en matière de gestion d’EHPAD. En effet, c’est celui-ci qui va payer les loyers qui seront les fruits de votre investissement. C’est lui aussi qui va assumer les charges locatives en général.
• En matière de commercialisation, il existe 3 programmes EHPAD, à savoir : les programmes neufs, les reventes qui s’agit d’une occasion entre particuliers, et enfin, les externalisations qui est une occasion avec un Exploitant. Sélectionnez bien votre programme immobilier avant de choisir pour que votre projet réussisse.
• Si vous voulez acheter une chambre en EHPAD, sachez qu’en général, le vendeur d’une telle résidence est un conseiller en gestion de patrimoine. Ses honoraires seront, dans ce cas, déjà inclus dans le prix de vente de l’établissement. Par ailleurs, pour que votre investissement soit rentable, il est important que ce vendeur offre au minimum 3 chambre EHPAD avec des exploitants différents.
• En matière d’achat d’une chambre EHPAD également, une fois que vous avez fini de la sélectionner, vous pouvez passer au remplissage d’un contrat de réservation avec un kit fiscal et un bail commercial. Lisez bien le contrat de bail avec le vendeur qui est le Conseil en Gestion de Patrimoine. Le prix de vente du bien immobilier ainsi que des meubles qui s’y trouvent doivent y être mentionnés avec la TVA. Ajouté à cela, les frais de financement (hypothèque ou caution crédit logement) et les frais de notaire. Enfin, le bail commercial doit indiquer systématiquement le loyer. Une fois le contrat de réservation signé, celui-ci vous sera renvoyé contresigné par le gestionnaire locataire et le vendeur dans un délai de 15 jours. Vous avez après 14 jours pour rétracter. Si aucun problème ne survient (un refus de prêt de la banque par exemple qui suspend le délai) vous pouvez alors formaliser votre placement immobilier devant le notaire.

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