L’investissement en SCPI a vraiment le vent en poupe ces dernières années. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Quels sont les avantages en investissant dans une SCPI ? Comment cela fonctionne ? Etc. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI.

Savez-vous ce qu’est une SCPI ?

Sociétés Civiles de Placement Immobilier en forme longue, les SCPI sont des sociétés de placements collectifs agréées par l’AMF ou Autorité des Marchés Financiers. Elles ont pour but principal l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Pour ce faire, elles rassemblent des capitaux auprès des investisseurs qui reçoivent, en contrepartie de leurs apports en capital, le statut d’associé, ainsi que des parts sociales au sein de la société. Ensuite, leurs apports sont investis dans différents actifs immobiliers, tels que : des bureaux, des logements, des commerces, etc.

Les investisseurs associés percevront régulièrement un revenu venant des loyers perçus par la SCPI et équivalent à leur quote-part au capital de la société.

Pourquoi choisir l’investissement en SCPI plutôt qu’un investissement immobilier locatif direct ?

Un investissement immobilier locatif direct ou traditionnel consiste d’abord à acheter un bien immobilier pour ensuite le louer. Ce placement permet de créer un patrimoine, grâce aux revenus locatifs perçus régulièrement. L’investisseur, qui sera dans ce cas propriétaire du bien, pourra effectuer des actes de disposition : céder l’immeuble à ses héritiers ou bien le vendre pour réaliser une plus-value.

Toutefois, un tel investissement demande un capital assez élevé pour sa réalisation. L’investisseur aussi devra dans ce cas s’occuper de la gestion du bien. Il sera également exposé au risque de vacances locatives. Et s’il s’agit d’un bien en copropriété, il sera tenu d’accomplir ses obligations en tant que copropriétaire du bien.

En investissant dans une SCPI, l’investisseur sera libéré de la gestion du patrimoine immobilier. Un autre grand avantage d’investir dans une SCPI également c’est que cela permet à l’investisseur de combler les mauvais résultats d’un bien immobilier par les bons résultats des autres actifs s’il place ses avoirs dans différentes SCPI. En effet, un investissement en SCPI est accessible à seulement 5 000 euros s’il faut compter au moins 1 800 euros le m2 pour acquérir une maison en France.

Il est à noter que le souscripteur en SCPI est libre de céder ses parts en cas de besoin.

Les risques liés à l’investissement dans une SCPI

Comme tout investissement immobilier, l’investissement dans une SCPI peut présenter des risques d’absence de rendement ou bien de perte de valeur. Cependant, ces risques sont minimisés par la répartition géographique des biens et la diversification des actifs immobiliers.

Il peut arriver également qu’une Société Civile de Placement Immobilier soit défaillante. Cependant, la loi prévoit que si le cas se présente, la gestion de cette SCPI défaillante sera transférée à une autre agréée par l’AMF.

Par ailleurs, le capital d’une SCPI n’est pas garanti. Toutefois, il ne faut pas oublier que la responsabilité des associés est limitée à leurs apports dans la société.

Enfin, la revente des parts dans une SCPI n’est pas garantie, en ce sens que cela peut varier en fonction des parts de SCPI et l’état du marché immobilier. Cependant, l’investisseur peut échapper à ce genre de problème, grâce à la liquidité des parts organisées par la règlementation du marché secondaire.

Les différents types de SCPI

Il y a 2 principaux types de SCPI : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

  • Les SCPI de rendement

Entrent dans cette catégorie les SCPI qui se spécialisent dans l’investissement immobilier d’entreprise : commerces et entrepôts, locaux d’activités, bureaux, etc.

Ce type de SCPI se subdivise en 5 catégories, à savoir :

  • Les SCPI internationales : comme ce nom l’indique, l’investissement de ces SCPI ne se limitent pas en France mais peut être aussi à l’étranger.
  • Les SCPI Régionales qui investissent dans des régions autres que la région parisienne.
  • Les SCPI Murs de Magasins
  • Les SCPI capitalisation ou Plus-value qui ne partagent pas des dividendes car leur but est la capitalisation.
  • Les SCPI diversifiées (commerces, bureaux, logistiques, …)
  • Les SCPI fiscales

Ces SCPI n’investissent que dans des immeubles d’habitation neufs ou réhabilités. Elles répondent particulièrement à des objectifs fiscaux et se divisent en fonction des dispositifs de défiscalisation en vigueur. Ainsi, actuellement, il y a :

  • Les SCPI Pinel qui n’investissent que dans des immeubles éligibles par le dispositif Pinel.
  • Les SCPI Déficit Foncier qui se spécialisent dans des biens destinés à être rénovés. Les travaux de rénovation seront déduits des revenus fonciers.
  • Les SCPI Malraux qui investissent dans des immeubles d’habitation situés dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager ou ZPPAUP, ainsi que dans les secteurs sauvegardés. Ces biens ont également vocation à être rénovés.

Comment fonctionnent les SCPI et comment acquérir des parts dans une SCPI ?

Plusieurs points méritent d’être soulevés pour connaitre le fonctionnement des SCPI.

Il y a 2 formes de SCPI : celles à capital fixe et celles à capital variable.

  • Les SCPI à capital fixe

Cela revient à dire qu’il existe, pour ces types de SCPI, un capital plafond. Celui-ci doit être prévu par les statuts de la société. La SCPI peut ainsi augmenter son capital jusqu’à ce qu’il atteint ce capital plafond. Une fois cette limite atteinte, son capital restera fixe.

Si vous voulez acheter des parts dans une SCPI à capital fixe, vous pouvez faire une souscription de parts :

  • Soit sur le marché primaire lorsque le capital de la SCPI augmente et que la société émet de nouvelles parts.
  • Soit sur le marché secondaire lorsqu’il y a une liquidation de parts organisée.
  • Les SCPI à capital variable

Dans ce type de SCPI, il n’existe pas, en principe, de marché secondaire qu’il est toujours possible de souscrire de façon permanente. Dans ce cas, c’est la SCPI même qui définit le prix de souscription.

La fiscalité applicable aux parts de SCPI

La règle en matière fiscale est simple pour les parts de SCPI. L’intégralité des revenus locatifs nets doit être déclarés en tant que revenus fonciers et bénéficient ainsi du micro-foncier avec une réduction fiscale de 30%. Si l’investisseur en SCPI a fait recours à un prêt immobilier pour l’acquisition de ses parts, les intérêts d’emprunt sont aussi déductibles.

Si la SCPI verse aux associés une partie des bénéfices issus des investissements de la trésorerie, ceux-ci seront rangés dans la catégorie des revenus mobiliers.

Si l’associé vend ses parts, la plus-value issue de cette vente sera considérée comme une plus-value immobilière directe avec un abattement fiscal pour la durée de détention, ainsi que des prélèvements sociaux et libératoires.

Si la SCPI revend certains biens dans lesquels elle investit, l’impôt dû éventuellement par la plus-value réalisée sera réglé pour le compte des investisseurs associés et sera prélevé sur les revenus distribués à chaque trimestre.

En tout cas, il est à noter que, si avant, les parts devaient être catégorisées dans l’impôt sur la fortune. Celui-ci a été supprimé cette année 2018 et est remplacé par un nouvel impôt nommé Impôt sur la fortune immobilière ou IFI. Comme son nom l’indique, cet impôt ne touche que les biens immobiliers.

Les parts des investisseurs en SCPI devront donc être intégrées dans l’IFI. Cet impôt ne touchera que les foyers fiscaux dont la valeur des biens immobiliers est supérieure à 1 300 000 euros au début de l’année 2018. En ce qui concerne le barème, IFI reprend ce appliqué à l’impôt sur la fortune. Ainsi, comme ce dernier, l’IFI comporte 6 tranches d’imposition avec des taux variant de 0 à 1,5 % :

  • Si la valeur nette imposable du patrimoine ne dépasse pas 800 000 euros, il n’y aura pas d’IFI à payer.
  • Si celle-ci excède 800 000 euros mais n’est pas supérieure à 1 300 000 euros, le taux applicable est de 0,50 %.
  • Si cette valeur excède 1 300 000 euros sans dépasser 2 570 000 euros, le taux d’imposition est de 0,7 %.
  • Si elle est supérieure à 2 570 000 euros mais n’excédant pas 5 000 000 d’euros, ce taux sera de 1%.
  • Si cette valeur se trouve entre 5 000 000 d’euros et 10 000 000 d’euros, le taux d’imposition est de 1,25 %.
  • Et enfin, si la valeur nette taxable du patrimoine excède 10 000 000 d’euros, le taux d’imposition sera de 1,5 %.

Il est à noter que, comme l’impôt sur les fortunes, ceux qui sont assujettis à l’IFI bénéficieront d’un abattement fiscal de 30% sur la valeur estimée de leur résidence principale. Et la somme des impôts sur les revenus et l’IFI ne doit pas être supérieure à 75%  de leurs revenus.

Qu’en est-il de la durée de l’engagement en investissant dans une SCPI ?

Le placement en SCPI s’agit d’un placement dans l’immobilier qui doit être perçu comme un investissement à long terme. Ainsi, il faut attendre une certaine durée avant de revendre ses parts pour que l’investissement soit rentable.

L’investisseur peut souscrire progressivement des parts dans plusieurs SCPI. Il peut également le faire dès son premier investissement en faisant un prêt pour constituer un patrimoine immobilier.

Le souscripteur doit également prendre en compte d’autres éléments, à savoir :

  • Les travaux d’aménagements faites par une SCPI pour valoriser son patrimoine immobilier.
  • Les obligations minimes liées à la détention des parts s’il s’agit d’une SCPI fiscale.
  • La fiscalité immobilière permettant de bénéficier une diminution des taxes sur la plus-value réalisée sur l’immeuble.

S’agissant particulièrement des SCPI fiscales, l’investisseur doit impérativement s’engager à conserver ses parts pendant 9 ans à compter du jour où le bien a été mis en location, sauf à perdre la totalité des avantages fiscaux.

Par ailleurs, les abattements fiscaux tirés des parts en SCPI fiscales sont non transmissibles. C’est pourquoi la liquidité des parts est très réduite voire inexistante en matière de SCPI fiscales.

Les frais à la charge d’un souscripteur en SCPI

Comme tout propriétaire d’immeuble, un investisseur dans une Société de gestion supporte les frais d’acquisition du bien dans lequel il investit. Il supportera également une partie des frais de gestion et de cession de celui-ci.

  • Les frais d’acquisition

Ceux-ci sont compris dans la valeur d’une part sociale. Ils correspondent aux droits d’enregistrement fiscal et aux frais de notaires.

  • Les frais de gestion

Ils sont payés annuellement. Ils contribuent à la diversification ainsi que de la bonne gestion du patrimoine de la société. Ils seront prélevés sur les loyers versés.

  • Les frais de cession

En cas de cession directe, ces frais correspondront à un montant défini. Par contre, s’il s’agit d’une cession via une liquidation de parts organisée sur le marché secondaire, ces frais correspondront à un pourcentage de la valeur de la cession.

Comment faire si on veut vendre ses parts de SCPI ?

La vente des parts diffère selon qu’il s’agit d’une SCPI à capital variable ou d’une SCPI à capital fixe.

  • Vente des parts en SCPI à capital fixe

La vente et donc la liquidation des parts se fait sur le marché secondaire. Dans ce cas, le prix des parts seront fixés selon l’offre et la demande.

  • Vente des parts en SCPI à capital variable

Pour ce faire, le souscripteur doit faire une demande de remboursement de la part qu’il veut vendre à la SCPI selon la valeur de celle-ci au moment de son retrait. La société de gestion peut accepter sa demande, seulement si une personne veut souscrire, sinon elle peut créer un fonds de remboursement à partir d’une cession des biens dans lesquels elle investit.

Comment choisir sa SCPI ?

Pour ce faire, il faut d’abord bien examiner la composition du patrimoine immobilier de la SCPI : est-ce qu’elle a un portefeuille diversifié dans des régions prometteuses ?

Vérifiez également que ses actifs immobiliers ne soient pas trop anciens. En effet, cela risque de demander des travaux.

Il est aussi important de connaitre les réserves de la SCPI. Celles-ci qui permettent à la Société de gestion de verser aux souscripteurs un rendement correct même en cas de diminution des revenus locatifs. Pour les savoir, lisez minutieusement le rapport annuel de la SCPI. Les réserves de celle-ci sont représentées par le niveau du « report à nouveau ».

Enfin, vérifiez bien que le taux d’occupation des actifs immobiliers dans lesquels la SCPI investit est supérieur à 90%.

Voici une petite liste des SCPI qui remplissent à peu près ces divers critères et qui comptent donc parmi les meilleures SCPI en termes de rendement pour cette année 2018 :

  • Corum Convictions
  • Epargne Pierre
  • Epargne foncière
  • Inter pierre
  • PFO du groupe Perial
  • Primovie
  • Pierval santé qui investit seulement dans le secteur de la santé
  • La SCPI allemande LF Eurpimmo et Novapierre Allemagne qui investissent uniquement en Allemagne.
  • Corum xl

N’hésitez-pas à consulter nos derniers articles, investir dans un EHPAD et investir dans l’immobilier en 2018 avec le Loi Mézard.

Publicités