Le contrat de bail, aussi connu sous le nom de contrat de location, est un contrat dans lequel le bailleur permet au preneur de profiter d’un bien immobilier durant une certaine période, en général de un à trois ans.

Le preneur se doit alors de verser un loyer à son bailleur durant ce temps. Selon le droit français, un bail ne se limite pas au domaine de l’immobilier. En effet, un tel contrat peut très bien se porter sur un bien meuble ou immeuble. Dans quelques pays tels que la Finlande ou encore la Belgique, un contrat de bail n’est pas obligatoirement écrit. Dans ces pays, un contrat verbal est aussi valable.

Une fois le contrat de bail signé, est-il possible de procéder à un changement de bail ? Si oui, quelles sont les procédures à suivre pour effectuer cette modification de bail ?

Le contrat de location d’un logement

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Le contrat de location d’un logement est un document établi par le propriétaire et ses locataires. En général, pour un contrat de colocation, il doit y avoir le même nombre de contrats que de parties. Il est obligatoire, que ce soit pour une location meublée ou non, que ce document comporte plusieurs informations utiles. Ainsi, un tel contrat doit contenir :

  • Les informations sur le propriétaire ou le bailleur : nom, adresse ou siège social
  • Les noms des locataires
  • La date de signature du bail
  • L’adresse du bâtiment à louer
  • Une parfaite description du logement et le total de la surface habitable dont dispose ce dernier
  • Le montant du loyer que le locataire doit s’acquitter chaque mois, le mode de paiement dont les deux parties se sont convenus ainsi que les éventuelles révisions annuelles
  • Le montant du loyer de l’ancien résident du logement
  • La nature des travaux effectués par le propriétaire depuis le dernier bail ainsi que la somme qu’il a dépensé pour justifier une éventuelle augmentation de loyer.
  • Le montant de la garantie, s’il y en a
  • Les informations sur tous les frais d’agence

Comment faire pour modifier un contrat de bail ?

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Pour la location d’un logement vide, la durée minimum est de 3 ans tandis que pour une location meublée, celle-ci est de 1 an. Durant cette longue période, la situation de chaque partie peut évoluer.

En effet, il n’est pas rare qu’un des locataires choisisse de partir. Il est possible alors dans ce cas précis de chercher un autre preneur ou non. Dans le cas d’une colocation, un des locataires peut choisir d’aller s’installer dans un autre logement pour plus d’indépendance, laissant ainsi son ou ses autres colocataires gérer le logement.

Les conditions du contrat sont aussi modifiées quand le nom du bailleur ou son adresse change et, lorsque la surface habitable ou le nombre de pièces la constituant augmente ou diminue, le prix du loyer est modifié.

Donc, lors d’un changement de situation, les termes stipulés dans le premier contrat changent. Les conditions diffèrent alors de celles qui ont été prévu lors de la signature du bail.

Il est obligatoire de régulariser une telle situation. Pour ce faire, le preneur doit, obligatoirement, rédiger, avec son bailleur, un avenant au contrat. Il s’agit d’un accord passé entre les deux parties, validé par une signature. Celui-ci doit stipuler les changements qui se sont produits et doit définir les nouvelles conditions.

L’avenant, une mise à jour du contrat principal

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Pour un bail locatif, si une des conditions initiales du contrat principal a été modifiée, il est nécessaire de rédiger un avenant. C’est un document qui doit s’ajouter au contrat de départ afin de toujours le tenir à jour. La particularité d’un avenant est qu’il ne modifie pas le contrat initial mais permet simplement de stipuler les changements de situations. Pour faire simple, il doit préciser :

  • Les identités de chaque partie que ce soit le bailleur, le nouveau locataire s’il y en a et les anciens locataires dans le cas d’un départ.
  • Une description du bail original, en mentionnant la date de signature et l’adresse de l’appartement qui est concerné par le contrat.
  • La date où l’avenant a été signé.
  • Un petit rappel obligatoire du montant du loyer et des cautions pour le nouveau locataire.

Pour valider les nouvelles conditions, toutes les parties doivent signer l’avenant.

Quand modifier le contrat de bail ?

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Toute modification des conditions initiales du contrat de bail entraine obligatoirement une modification de ce dernier.

  • Un changement de situation des locataires

Cette situation peut, comme il a été dit plus tôt, s’agir d’un départ d’un ancien locataire. Cela peut aussi être question de l’arrivée d’un nouveau preneur. Un changement de la situation matrimoniale est aussi considéré comme une modification d’un terme du contrat. Ainsi, l’avenant qui doit être fait obligatoirement doit, dans ce cas, préciser les noms des nouveaux arrivants ainsi que la nouvelle situation. Tous les locataires doivent alors le signer.

  • Une modification du bien

Lors de la période de validité du bail, il est possible pour le propriétaire d’effectuer quelques modifications sur le bien. Celles-ci peuvent modifier le total de la surface habitable ou même modifier le nombre de pièces du logement.

Il est aussi possible qu’il décide d’ajouter quelques équipements qui seront à la disposition des locataires. Il est évident que de telles modifications changent les termes du contrat. Il est donc obligatoire de procéder à la rédaction d’un avenant pour mettre à jour tous ces changements.

  • Une modification du loyer

La modification du loyer est un changement de situation assez spécial. En effet, le propriétaire n’a pas besoin de la mise en place d’un avenant pour augmenter le loyer.

Modification du loyer : aucun avenant obligatoire

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Si modifier la somme de votre loyer ne demande pas à votre propriétaire la rédaction d’un avenant, cette situation ne signifie pas pour autant que ce dernier peut modifier à sa guise cette somme. Ainsi, toute augmentation de loyer doit se faire avec une justification. Le locataire a tout à fait le droit de ne pas signer cette modification si la somme demandée lui semble trop excessive.

Il est donc important de savoir qu’un bailleur ne peut procéder à une augmentation de loyer que dans les cas suivants :

  • Il est stipulé dans le contrat qu’une revalorisation du bien peut se faire annuellement.
  • Le contrat de bail touche à son terme. Donc, il faut renouveler le contrat et renégocier les conditions.

Toutefois, une petite exception est à remarquer. Si le propriétaire a effectué, durant la période de validité du contrat de location, des travaux sur le logement, il peut alors demander une revalorisation du bien et une augmentation du loyer bien avant la fin du contrat.

Modification du contrat de bail, toujours s’informer sur la modification de son assurance

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Il est très important de savoir qu’une modification des conditions initiales du contrat de bail peut aussi modifier le contrat sur l’assurance pour l’habitation. Ainsi, par exemple,  le montant des objets de valeurs varie suivant la modification du bail locatif.

Par ailleurs, s’il s’agit de l’arrivée d’un nouveau colocataire, ce dernier peut avoir plusieurs équipements supplémentaires qu’il faut assurer. Pour finir, il est obligatoire que chaque nouvelle pièce de la maison, dans le cas d’une nouvelle construction, et chaque extension soient inscrites dans le contrat d’assurance pour être assurées.

Il en résulte donc qu’à chaque modification des termes du contrat initial, il est toujours nécessaire de s’informer le plus rapidement auprès de son assureur pour connaitre les éventuels changements dans le contrat d’assurance.

Le renouvellement d’un bail locatif

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Une fois la durée de validité du bail atteint, le contrat touche alors à son terme. Que faire ? En général, il y a deux cas de figures : soit on a une reconduction tacite soit un renouvellement du bail.

  • Combien de temps dure généralement un bail d’habitation ?

Dans la plupart des cas, la durée d’un contrat de bail sur l’habitation est de 3 ans si le bailleur est un particulier. Cependant, si le propriétaire est une personne morale, le bail est alors de 6 ans. Dans tous les cas, un tel contrat peut s’apparenter à un contrat à durée déterminée(CDD).

En effet, sa durée est fixée au moment de sa signature. Il est bien de remarquer que la fin d’un bail ne signifie pas obligatoirement la rupture de ce dernier. En effet, conformément à l’article 10 de la loi de 1989, dans le cas où le bailleur ne signale pas au locataire de s’en aller après la date limite, le contrat est tacitement reconduit ou renouvelé.

  • Reconduction tacite ou renouvellement ?

Dans le cas où aucune des parties ne se manifeste au terme du contrat, il y a alors une reconduction du bail. Dans le cas contraire, on a un renouvellement.

  • La reconduction tacite

Pour la reconduction tacite, le bail est reconduit pour une période de 3 ans dans le cas d’une personne physique et pour 6 ans pour une personne morale. Il n’y aura pas de changements dans le terme du contrat initial. Cependant, si une clause initiale permet au bailleur de réviser son loyer, alors, il est dans son droit d’augmenter cette somme. Cette augmentation ne se fait pas n’importe comment. Ainsi, le bailleur doit vérifier la variation de l’indice sur la référence du loyer.

  • Le renouvellement

Il y a renouvellement si un nouveau contrat est établi pour remplacer l’ancien. Deux principales raisons peuvent pousser un propriétaire à renouveler le bail : dans un premier cas, il veut réduire au minimum la durée de celui-ci.

Dans ce cas, il n’a aucun autre choix que de recourir à cette option. Cependant, pour une période de moins de trois ans, le bailleur doit présenter les justificatifs d’une telle décision.

La seconde raison est l’augmentation du loyer. Si la révision de celui-ci n’est pas mentionnée dans l’ancien contrat, il ne peut pas procéder à une augmentation de cette somme sans renouveler le bail.

De même que pour la reconduction tacite, cette augmentation doit se faire conformément à la variation basée sur la référence du loyer.

Est-il possible de mettre fin à son contrat de location à tout moment ?

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Un locataire peut, à tout moment, résilier son bail locatif. Cependant, pour que cette résiliation soit valable, il doit respecter les formalités de rupture de ce contrat. En effet, pour que sa demande soit valide, il doit prévenir son bailleur de sa décision et donner un préavis. Ce préavis n’est pas fixe. Il dépend en grande partie de la situation.

  • Tout sur le préavis de fin de location

Pour se séparer d’un logement, un locataire doit obligatoirement adresser à son propriétaire soit une lettre recommandée et lui présenter l’accusée de réception, soit un acte venant de son huissier ou encore lui remettre en main propre une lettre de préavis.

Pour la dernière option, il est important d’effectuer un émargement afin de prouver la réception de la lettre. Il est important de souligner que toute autre forme de lettre de préavis est strictement irrecevable. Oubliez donc les sms ou les courriers électroniques.

Une lettre de préavis n’est soumise à aucun type de règlementation. Cependant, il est impératif d’y mentionner la date de départ ainsi que les raisons si le préavis est de 1 mois. Une fois cette lettre dans les mains du propriétaire, il n’est plus possible de revenir sur sa décision. Il faut aussi remarquer que pour une colocation, un préavis de départ n’engage que le locataire voulant partir et non pas tous les colocataires.

  • Quel est le délai d’un préavis ?

Le délai d’un préavis commence dès la réception de la lettre par le propriétaire. Pendant toute cette période, le locataire est toujours obligé de payer la totalité de son loyer et cela même s’il a déjà quitté les lieux. Un préavis peut être de un à trois mois suivant la situation poussant le locataire à déménager.

Dans le cas général et sans mention des raisons du départ, cette durée est de 3 mois. Cependant, dans le cas d’une modification de la situation professionnelle du locataire ou pour une raison de santé, il est possible de ramener cette période à 1 mois.

Vous pouvez aussi consulter nos articles sur la reconversion dans l’immobilier et peut-on réduire les frais de notaire.

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