Depuis une dizaine d’années, la France s’est engagée dans de nouvelles réformes fiscales afin de pallier au problème de manque de logements dans le pays. Ainsi, plusieurs dispositifs ont été mis en place tour à tour. Il y avait d’abord la loi Scellier qui a été appliquée depuis le début de l’année 2009 jusqu’à la fin de l’année 2012.

Elle a été ensuite remplacée par la loi Duflot qui entrait en vigueur sur le territoire français au tout début de l’année 2013. Elle n’a été applicable que durant une année et demie. En effet, la loi Pinel venait la remplacer le 1er septembre 2014. Ce dispositif tenait son nom de Madame Sylvia Pinel, le ministre du logement. Si on fait un petit rappel des avantages fiscaux qu’elle procure, les bénéficiaires de cette loi obtenaient une réduction fiscale de 12% sur 6 ans, 18% pour un investissement immobilier locatif sur 9 ans et 21% si celui-ci dure 12 ans.

Le dispositif Pinel a été très efficace qu’il a été retenu durant trois années, soit de 2014 jusqu’à l’année 2017. Le mois de septembre de l’année dernière, des modifications ont été envisagées pour cette année 2018 afin de le rendre encore plus efficace et la loi Mézard est sortie. Mais que contient ce nouveau dispositif ? Quels sont les avantages qu’elle procure ? Quelles sont les conditions pour pouvoir en bénéficier ? Vous trouverez les réponses à toutes ces questions dans cet article.

La loi Mézard c’est quoi ?

C’est le nouveau dispositif d’investissement immobilier locatif applicable pour cette année 2018. Elle vient remplacer la loi Pinel. Elle a été mise en place par le ministre de la cohésion des territoires Jacques Mézard. Cette loi procure à ses bénéficiaires une réduction sur leur impôt sur le revenu. Pour pouvoir jouir de cette loi, il faut faire un investissement dans un bien immobilier neuf à des fins locatives.

Les objectifs de la défiscalisation Mézard

La loi Mézard a pour principal but de booster la construction de logements, notamment dans les zones françaises à forte tension locative. Elle vise également à inciter les habitants à investir dans l’immobilier pour le bon fonctionnement du marché immobilier.

Enfin, c’est un tremplin afin de réguler indirectement les loyers. Ce qui aidera les ménages français qui ont des difficultés à trouver des logements à portée de main.

A qui profite le dispositif Mézard ?

La loi Mézard s’adresse aux personnes domiciliées en France souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Elle propose une défiscalisation sur l’impôt sur les revenus, calculée sur le prix du bien immobilier, sous réserve de remplir certaines conditions liées tant à la location que le locataire.

A quel type de bien s’applique la loi Mézard ?

D’abord, il convient de souligner que la loi Mézard concerne les investissements locatifs réalisés à partir de cette année 2018 et elle a été déjà applicable depuis le 1er janvier de cette même année. Ensuite, le logement sur quoi porte l’investissement doit être neuf ou en cours de construction. La façon dont le propriétaire du bien l’a acquis importe peu, c’est-à-dire que la loi s’applique toujours aux biens immobiliers qui ont été construits ou achetés. Seul le caractère « neuf » est exigé.

S’agissant du taux de réduction de l’impôt sur le revenu prévu par la loi Mézard, il s’élève à 12% pour un investissement de 6 ans, 18% pour 9 ans d’investissement et 21% pour un investissement sur le même bien durant 12 ans. Le calcul de cette réduction fiscale est basé sur le prix de revient de l’immeuble en question. Il existe quand même des plafonds à respecter : 300 000 euros au total et 5 500 euros de réduction au m2. Donc, au global, il y a une limite de 63 000 euros pour un investissement locatif de 300 000 euros.

Les conditions d’application de la loi Mézard

La loi Mézard prévoit d’autres  conditions que celles qu’on vient de voir qui sont liées à la qualité de la personne bénéficiaire et au type de bien sur lequel porte l’investissement. Les voici :

  • Louer le bien ne suffit pas. En effet, la location doit être nue et le bien mis en location doit servir de résidence principale pour le locataire mais pas d’une résidence secondaire.
  • Seuls les logements qui se trouvent dans les zones tendues sont éligibles, c’est-à-dire les zones A, A bis et les zones B1 et B2.
  • Il y a également des plafonds concernant les loyers pour profiter de ce dispositif. Ils font l’objet d’une modification chaque année suivant le développement du marché immobilier. Le calcul de ce plafond varie suivant la surface pondérée correspondant aux surfaces habitables du logement ainsi que les annexes (caves, balcon, sous-sol, etc.) divisées par deux. Un coefficient multiplicateur sera ensuite appliqué au résultat, un coefficient de 1,2 si la surface est en dessous de 38 m2. Si la surface dépasse ce chiffre, on applique le coefficient 1,7 + 19/surface habitable.
  • Les plafonds des ressources : ils ont été posés pour éviter les abus des bailleurs sur le dispositif. Ils varient également, comme les plafonds de loyers, en fonction du marché immobilier, mais aussi de la zone concernée et la composition du loyer. Ils sont aussi en fonction de la situation matrimoniale de la personne (célibataire ou en couple) et si celle-ci a une charge ou pas.  Pour faire simple voici un petit récapitulatif de ces plafonds de ressources en euros :

-Pour la zone A bis : ce plafond est de 36 971 euros pour une personne seule, 55 254 euros  pour ceux qui sont en couples, 72 433 euros pour un bailleur ayant une personne à charge qu’il soit marié ou non, 86 479 euros si deux personnes à charge, 102 893 euros si trois personnes, 115 782 euros si quatre personnes et + 12 900 euros si les personnes à charge sont au nombre de 5 ou plus.

-Dans la zone A : 36 971 euros pour une personne seule, 55 254 euros si elle est en couple et concernant le plafond selon le nombre des personnes à charge, il est de 66 420 euros si une personne seulement, 79 558 euros si deux, 94 183 euros si trois, 105 985 euros si quatre et +11 809 euros pour cinq personnes ou plus.

-Concernant la zone B1 : Personne seule : 30 133 euros ; Personne mariée : 40 241 euros ; Personne ayant une autre personne à charge : 48 393 euros ; si deux : 58 421 ; si trois : 68 725 euros ; Si quatre : 77 453 euros et enfin +8 641 euros si cinq personnes à charge ou plus.

-Zone B2 : personne seule : 27 120 euros ; personne mariée : 36 216 euros ; Une personne à charge : 43 554 euros ; Deux personnes à charge : 52 579 euros ; Trois personnes à charge : 61 853 euros ; Quatre personnes à charge : 69 707 euros et +7 775 euros si le nombre des personnes à charge est de 5 ou plus.

  • Le logement doit se soumettre aux nouvelles normes thermiques et doit respecter les exigences de la RT 2012. Ces exigences se résument au recours à l’énergie renouvelable pour les logements individuels ou accolés, au soin de l’étanchéité du bâtiment à l’air, accompagné d’un test d’étanchéité qui est impératif. En plus de cela, il existe des exigences de perméabilité qui doivent être respectées : 0,6 m3/ (h.m2) pour les maisons individuelles et 1m3/ (h.m2) si elles sont collectives. Aussi, les fenêtres de la maison doivent impérativement être équipées de volets ou stores et la somme des aires des fenêtres ne doit pas être inférieure à 1/6 de la surface habitable du logement. Par ailleurs, puisque les logements éligibles pour la loi Mézard sont les logements neufs, ils doivent se soumettre également à l’exigence de la RT2012 sur les nouvelles constructions selon laquelle le logement doit être muni d’un système qui permet d’estimer ou de mesurer sa consommation d’énergie par chaque type d’énergie. Ensuite, le rapport entre la transmission thermique moyen et des ponts thermiques ne doit pas excéder 0,28 W/m2.K hormis le pont thermique entre les murs et les planchers intermédiaires qui doit être au plus 0,6 W/m2.K. Enfin, les pompes des installations de refroidissement et de chauffage doivent posséder une fonction « arrêt ».
  • Le locataire peut être une personne proche du bailleur (parents ou ascendants) du moment où il n’entre pas dans le foyer fiscal du bailleur.
  • Si l’investisseur possède plusieurs logements, seuls deux d’entre eux peuvent bénéficier de la loi Mézard en une année, sans oublier le plafond de 300 000 euros d’investissement par an.

Les avantages de la loi Mézard

Le gouvernement français actuel a mis en place le dispositif Mézard en vue de moduler certaines dispositions de la loi Pinel mais dans le bon sens, tant pour le marché immobilier que les bailleurs. En un mot, c’est un bon tremplin pour préparer l’avenir. En voici la preuve.

  • Possibilité d’un investissement sans apport

En principe, un apport de 10% est nécessaire pour pouvoir se faire prêter de l’argent auprès d’une banque pour investir. Cependant, grâce au dispositif Mézard, qui constitue donc un palliatif à ce principe, acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) en faisant un prêt auprès d’un établissement bancaire avec 0 euro d’apport est devenu possible actuellement, c’est-à-dire un financement à 100%. Dans ce cas, ça sera l’économie d’impôt, les loyers perçus et votre effort d’épargne qui constitueront les garanties pour la banque. Mais ce n’est pas tout, le taux de ce financement peut devenir de 110 % si vous demandez à votre banque de payer également les frais de notaire. Alors, que demander de plus ?

  • Un formidable moyen pour préparer sa retraite

Les différentes possibilités de placement sont nombreuses mais seul l’investissement immobilier affiche un taux de rentabilité/risque très intéressant. La raison c’est que les loyers perçus par le bailleur qui bénéficie de la loi Mézard sont totalement garantis par des assurances locatives qu’il peut être sûr de percevoir une rente à la fin de l’investissement : un meilleur moyen pour une retraite paisible. Toutefois, pour atteindre ce but, il faut préférer les emplacements attractifs concernant la location et la revente. Pour savoir si votre projet présente une meilleure rentabilité et donc constituer un bon investissement, il vous est possible de faire des simulations gratuites sur internet.

  • La protection familiale de l’ADI de la loi Mézard

ADI est le diminutif de « Assurance Décès Invalidité ». Chaque projet en dispositif Mézard est accompagné d’une ADI. Le but de cette assurance est de protéger la famille du bailleur contre les éventuels aléas de la vie : perte d’emploi, invalidité ou décès. Ainsi, grâce à cette assurance, le prêt accompli par le bailleur pour l’acquisition de l’immeuble objet de l’investissement sera remboursé automatiquement si jamais l’un de ces cas se présente. Ce qui permettra aux ayants-droit de l’investisseur de bénéficier un logement payé en entier.

  • Une défiscalisation des revenus pour se constituer un patrimoine

A part la possibilité d’un investissement sans apport, constituer un patrimoine fait également partie des avantages proposés par le dispositif Mézard. Pour ce faire, le bénéficiaire de cette loi n’aura qu’à utiliser une partie des impôts qu’il aura économisés. La pierre se valorise dans le temps et ses fruits peuvent être placés à la banque à un taux supérieur aux livrets. Une fois les engagements liés au dispositif Mezard accomplis dont la location du bien,  le bailleur peut faire usage de ce patrimoine comme bon lui semble : faire du logement sa propre résidence principale, le revendre ou bien continuer de le louer afin de conserver une rente avec les loyers perçus, etc.

Guide dispositif Mézard : les principaux textes

Même si la loi Mézard est un texte à part entière, son application ainsi que ses modalités sont fixées par le Code Général des Impôts (CGI). Ainsi, le texte officiel qui consacre le dispositif Mézard est un regroupement de plusieurs textes de lois dont voici les principaux :

  • Description du dispositif Mézard : article 199 novovicies du code général des impôts
  • Les plafonds des ressources et des loyers : article 2 terdecies D de l’annexe du code général des impôts.
  • Le plafond du prix de revient au m2 : article 46 AZA octies B de l’annexe 3 du Code général des impôts.
  • La performance énergétique : article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du Code général des impôts.

Il est à souligner que les documents fiscaux relatifs aux conditions du dispositif Mézard ainsi que son application dans la pratique ne sont pas encore disponibles au BOI.

Vous pouvez également consulter nos articles sur le calcul du rendement locatif et conseils pour une contre visite.

Publicités