Une assemblée générale extraordinaire de copropriété (souvent abrégée AGE ou AG extraordinaire copropriété) est une réunion des copropriétaires convoquée en dehors de l’assemblée annuelle obligatoire.
Elle ne répond à aucun calendrier fixe. On la convoque dès qu’une décision ne peut pas attendre, travaux d’urgence, remplacement du syndic, litige à trancher rapidement. C’est l’outil de réaction rapide de la copropriété.
AGE vs AG ordinaire : quelles différences ?
| Critère | AG ordinaire | AG extraordinaire |
|---|---|---|
| Fréquence | 1 fois par an minimum | À tout moment, selon les besoins |
| Objet | Budget, comptes, gestion courante | Décisions urgentes ou ponctuelles |
| Qui convoque | Syndic (obligation légale) | Syndic, conseil syndical, copropriétaires (¼ des voix) |
| Délai de convocation | 21 jours calendaires minimum | 21 jours (sauf urgence) |
| Majorités applicables | Art. 24, 25 ou 26 selon les résolutions | Idem, les majorités ne changent pas |
| Ordre du jour | Fixé à l’avance, souvent chargé | Limité aux questions ayant justifié la convocation |
La différence principale est donc le timing et l’objet, pas les règles de vote. Une AGE n’est pas une AG « allégée » : les mêmes majorités s’appliquent.
Dans quels cas convoquer une AGE ?
Pas besoin d’une raison extraordinaire au sens dramatique du terme. L’AGE sert chaque fois qu’une décision importante ne peut pas attendre la prochaine assemblée annuelle, souvent programmée 6 à 12 mois plus tard.
Travaux urgents ou sinistre
C’est le cas le plus fréquent. Une toiture qui fuit, une façade qui se dégrade, une chaudière collective en panne en plein hiver, autant de situations où attendre l’AG ordinaire reviendrait à laisser l’immeuble se dégrader.
Le syndic peut engager des travaux conservatoires sans vote préalable en cas d’urgence absolue, mais il doit alors convoquer immédiatement une AGE pour faire ratifier sa décision par les copropriétaires.
En cas de catastrophe technologique ayant endommagé les parties communes, le délai de convocation est ramené à 15 jours (décret du 17 mars 1967).
Changement de syndic
Révoquer un syndic ou en désigner un nouveau en cours de mandat nécessite une AGE. C’est souvent la situation la plus tendue : le syndic en place n’a aucun intérêt à convoquer lui-même l’assemblée qui pourrait le remplacer.
C’est précisément pour ce cas que la loi permet au président du conseil syndical de convoquer l’AGE en cas d’empêchement ou de refus du syndic (art. 8 du décret du 17 mars 1967).
Désaccord sur une décision de l’AG ordinaire
Si une résolution votée en AG ordinaire est contestée, ou si une décision importante a été omise de l’ordre du jour, une AGE permet de revenir sur le sujet sans attendre un an.
Attention : une AGE ne peut pas annuler une décision régulièrement votée, seul le tribunal judiciaire le peut. Elle peut en revanche voter une nouvelle résolution qui modifie ou complète la précédente.
Qui peut convoquer une assemblée générale extraordinaire ?
La loi organise une hiérarchie claire, avec des alternatives si le premier acteur est défaillant.
Le syndic (initiateur principal)
Le syndic est l’initiateur normal de toute AG, ordinaire ou extraordinaire. Il convoque dès qu’il l’estime nécessaire, ou sur demande des copropriétaires ou du conseil syndical.
S’il reçoit une demande régulière (voir ci-dessous), il est légalement obligé de donner suite. Son refus ou son silence ouvre la voie aux recours décrits plus bas.
Le conseil syndical
Le conseil syndical peut demander au syndic de convoquer une AGE à tout moment. Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), en précisant les questions à inscrire à l’ordre du jour et en joignant les documents utiles (devis, contrats, etc.).
Si le syndic refuse ou ne répond pas dans les 8 jours suivant la première présentation de la LRAR, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l’AGE.
Les copropriétaires (seuil du quart des voix)
Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart (25 %) des voix de l’ensemble du syndicat peuvent exiger la convocation d’une AGE.
Comment calculer ce seuil ? Les voix sont exprimées en tantièmes (millièmes). Si votre copropriété compte 1 000 tantièmes au total, il vous faut regrouper des copropriétaires totalisant au moins 250 tantièmes. Consultez votre règlement de copropriété ou demandez l’état de répartition des tantièmes au syndic.
Cas particulier : L’article 17-1 AA de la loi de 1965 permet à tout copropriétaire seul, quelle que soit sa quote-part, de demander une AGE pour des questions qui ne concernent que ses propres droits ou obligations, mais dans ce cas, il en supporte les frais.
Délai et formalités de convocation (les 21 jours)
Règle de base : la convocation doit parvenir à chaque copropriétaire au moins 21 jours calendaires avant la date de l’assemblée (art. 9 du décret du 17 mars 1967).
Ce délai court à partir de :
- Le lendemain de l’envoi du courrier électronique annonçant la lettre recommandée électronique (LRE)
- Le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée papier
- La date d’émargement en cas de remise en main propre
En pratique, envoyez la convocation au moins 1 mois avant la réunion pour être tranquille. Un retard d’un seul jour peut entraîner la nullité de l’AGE si un copropriétaire la conteste en justice.
Ce que doit contenir la convocation :
- Date, heure et lieu de la réunion
- Ordre du jour précis (chaque résolution rédigée clairement, avec la majorité applicable)
- Documents nécessaires au vote (devis, contrats, état financier selon les résolutions)
- Formulaire de vote par correspondance
Exception urgence : si la conservation matérielle de l’immeuble est en jeu (étaiement d’urgence, risque d’effondrement), le délai de 21 jours peut être réduit. C’est une exception stricte, pas un prétexte pour bâcler les formalités.
Majorités de vote applicables (art. 24, 25, 26 de la loi 1965)
Les règles de vote sont identiques en AGE et en AG ordinaire. Ce qui compte, c’est la nature de la décision, pas le type d’assemblée.
| Article | Nom | Calcul | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|
| Art. 24 | Majorité simple | Majorité des voix exprimées (présents + représentés + vote par correspondance). Les abstentions ne comptent pas. | Travaux d’entretien courants, approbation du budget, règles d’administration |
| Art. 25 | Majorité absolue | Majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés, absents). Les absents pèsent contre. | Délégation de pouvoir au syndic, travaux d’amélioration, autorisation d’agir en justice |
| Art. 26 | Double majorité | Majorité en nombre de copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix | Modification du règlement de copropriété, vente de parties communes, surélévation |
| Unanimité | – | Tous les copropriétaires sans exception | Suppression d’équipements collectifs, aliénation de parties communes indispensables |
Astuce art. 25-1 : si une résolution soumise à la majorité absolue (art. 25) obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, un second vote immédiat à la majorité simple de l’article 24 est possible. C’est le « passerelle » qui débloque beaucoup de situations.
Qui paie les frais de l’AGE ?
La règle générale : les frais d’une AGE sont des charges communes, répartis entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, exactement comme pour l’AG ordinaire.
Exceptions à connaître :
- Si un seul copropriétaire demande une AGE pour des questions qui ne concernent que ses propres droits (art. 17-1 AA), il en supporte seul les frais.
- Si la demande émane de plusieurs copropriétaires, les frais restent en principe des charges communes, sauf si l’assemblée en décide autrement.
- Si le syndic a rendu l’AGE nécessaire par sa propre négligence ou mauvaise organisation, sa responsabilité peut être engagée pour les frais supplémentaires générés.
En pratique, les frais d’une AGE comprennent : l’envoi des convocations, la location de salle si nécessaire, les honoraires du syndic pour l’organisation (prévus dans son contrat), et les éventuels frais de traduction ou d’interprète.
Que faire si le syndic refuse de convoquer une AGE ?
C’est la situation la plus frustrante, et la plus courante quand il s’agit de changer de syndic. La loi prévoit une escalade en trois étapes.
Mise en demeure du syndic
Première étape, incontournable. Envoyez une LRAR au syndic lui demandant de convoquer l’AGE dans un délai précis (8 jours est le délai légal de référence).
La lettre doit mentionner :
- Les noms et tantièmes des copropriétaires signataires (pour justifier le quart des voix)
- Les questions précises à inscrire à l’ordre du jour
- Les documents joints (devis, contrats, etc.)
- La référence à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965
- Le délai de réponse et la mention que vous vous réservez le droit de passer à l’étape suivante
Service-Public.fr met à disposition un modèle de mise en demeure de convoquer une AG, utilisez-le comme base.
Convocation par le président du conseil syndical
Si le syndic ne répond pas dans les 8 jours suivant la première présentation de votre LRAR, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l’AGE, sans attendre d’autre autorisation (art. 8 du décret du 17 mars 1967).
C’est souvent la solution la plus rapide. Le président du conseil syndical convoque dans les mêmes formes que le syndic : LRAR ou lettre recommandée électronique, délai de 21 jours, ordre du jour précis.
Si votre copropriété n’a pas de conseil syndical, ou si son président refuse également d’agir, passez directement à l’étape judiciaire.
Recours judiciaire (désignation d’un mandataire ad hoc)
En dernier recours, tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble pour obtenir l’autorisation de convoquer lui-même l’AGE ou pour faire désigner un mandataire ad hoc chargé d’organiser la réunion.
Conditions cumulatives pour agir en justice :
- Le syndic a refusé ou négligé de donner suite à une demande régulière
- Il n’existe pas de conseil syndical (ou son président n’a pas agi)
- Une mise en demeure est restée sans suite pendant au moins 8 jours
- Vous avez l’autorisation du président du tribunal judiciaire
Cette démarche nécessite un avocat. Elle peut sembler lourde, mais elle est souvent rapide en pratique : les présidents de tribunal judiciaire traitent ces demandes en procédure accélérée au fond, et une décision peut intervenir en quelques semaines.
Coût : les frais de procédure et d’avocat sont à votre charge dans un premier temps, mais peuvent être mis à la charge du syndicat ou du syndic défaillant si le tribunal le décide.