Est-ce que le crédit immobilier à la française en danger ?

Suite à une recommandation du comité de Bâle qui pourrait profondément remettre en question la manière dont les banques accordent un crédit immobilier en France, trois fédérations françaises du monde de l’immobilier ont tiré la sonnette d’alarme pour alerter le gouvernement des risques que cela pourrait engendrer. Explications.

Le modèle français

Contrairement au système anglo-saxon, le système de crédit immobilier français est favorable au crédit à l’économie et se base bien plus volontiers sur des emprunts à taux fixes plutôt qu’à taux variable pour les acquéreurs immobiliers.

En France, les banques encouragent à ne pas souscrire à un crédit sur plus de vingt ans, afin de ne pas voir ses frais de crédit crever le plafond. Le niveau de mensualité des remboursements est aussi bien plus important pour l’établissement d’un crédit en France que dans le système anglo-saxon.

Certaines assurances sont obligatoires pour souscrire à un prêt immobilier en France. D’abord, une garantie qui assure votre banque en cas d’incapacité à rembourser l’intégralité de la sommet prêtée. Ensuite, une assurance décès/invalidité obligatoire en cas de souscription à un crédit immobilier en France.

D’autre part, puisque votre situation financière est amenée à évoluer pendant la période de remboursement de votre prêt, il est possible de l’adapter au fur et à mesure de vos augmentations de revenus. Il est ainsi possible de rembourser plus tôt votre prêt ou de réduire les mensualités ou la durée du crédit.

N’hésitez pas à vous renseigner auprès du spécialiste Vousfinancer.

Ce qui est en jeu

Le comité de Bâle est censé œuvrer pour un meilleur contrôle des marchés financiers afin de permettre l’émergence d’un monde plus sûr et plus équitable. Il a été créé en 1974 par les banques centrales des dix pays les plus industrialisés et s’est vu confier la mission d’établir des règles comptables et prudentielles afin de garantir la stabilité du modèle économique dominant.

Depuis sa création, il a déjà émis trois vagues de recommandations intitulés Bâle I, Bâle II, Bâle III. Nous en sommes donc aujourd’hui à Bâle IV. Cependant, certains pays ont pu décider de ne pas souscrire aux différents Traités. C’est le cas des Etats-Unis qui s’étaient tenus à l’écart de Bâle III, ce qui handicape aujourd’hui les concurrentes des banques européennes.

Mais, depuis le début de la crise, les banques européennes ont dû s’adapter et, par exemple, diminuer leur risque, et donc notamment les crédits à l’économie en rehaussant les niveaux d’assurance demandés aux souscripteurs.

Bâle IV exige d’aller encore plus loin. Il ne devrait donc plus être possible, à titre d’exemple, pour les banques de mettre en place leur propre barème en ce qui concerne les risques encourus. La souscription a un crédit immobilier sera donc rendue encore plus difficile. Pondéré à 35 % pour l’instant, il pourrait passer à 55 % voire davantage pour les investisseurs. Les banques devront alors geler 55 % de la somme créditée dans leurs propres capitaux.

Quelle solution ?

Pour les banques, la solution est toute trouvée : diminuer drastiquement la prise de risque. Pour cela, rien de plus simple, il suffira de les faire endosser par les emprunteurs. Il faudra d’abord que les banques vendent leurs créances – c’est-à-dire les dettes conséquentes à l’octroi des prêts, à des investisseurs, c’est ce qu’on appelle la titrisation. Les investisseurs seront donc bien plus prudents et demanderont des assurances bien plus élevées ce qui conduira à une sélection drastique des dossiers.

L’autre possibilité étant de proposer en priorité à ses clients un crédit immobilier à taux variable. Ce qui revient à faire supporter à l’emprunteur les risques de variation des taux. Seulement, elle est très mal vue en France, où elle ne représente que 0,6 % des crédits.

C’est pourquoi les organismes professionnels et les banques françaises font tout pour y résister car cela changerait le paysage du crédit immobilier européen.

La profession de diagnostiqueur immobilier

Qu’est-ce qu’un diagnostiqueur immobilier ? En quoi consiste exactement le métier de ce spécialiste de la réglementation immobilière ? Et par quelles études passer pour pouvoir réaliser des diagnostics immobiliers ?

Le diagnostiqueur immobilier : le spécialiste des normes et de la réglementation en matière immobilière

Le diagnostiqueur immobilier est appelé par le propriétaire d’un appartement ou d’une maison, lorsqu’il souhaite mettre son bien immobilier en vente. En effet, certains diagnostics doivent être obligatoirement présentés au futur acheteur lors de la vente d’un bien. C’est le visiteur ou l’agent immobilier qui demandera, en général au stade de la contre-visite, à consulter ces diagnostics techniques et énergétiques obligatoires.

Le diagnostiqueur immobilier a pour mission d’examiner la conformité du logement avec la réglementation en matière de surface, de sécurité et de santé. Ce métier récent fait partie des métiers très spécialisés des contrôles sécuritaires et sanitaires.

Il contrôle tout d’abord la présence de matières ou de matériaux dangereux à l’intérieur du bien immobilier (et également dans les jardins et les cours) ; il vérifie notamment l’absence de plomb (et de risques d’explosion) et l’absence d’amiante (dans les faux-plafonds par exemple). Il peut être amené à faire des prélèvements.

Le diagnostiqueur immobilier vérifie ensuite l’absence de parasites, comme les termites par exemple : il inspecte la charpente de la maison, les murs, les sols, les parties communes, et toutes  les parties visibles en bois qui auraient pu être dégradées par des parasites.

Enfin, il doit également contrôler les installations électriques (fusibles, disjoncteurs, interrupteurs) et les installations de gaz (intérieures et extérieures), le fonctionnement et les dispositifs de sécurité des éventuels ascenseurs, ainsi que l’installation du dispositif incendie et de désenfumage. Il doit avertir le propriétaire si certaines de ces installations sont dangereuses.

Au terme de sa visite, le diagnostiqueur immobilier rédige un rapport, dans lequel il fait état de toutes ses observations ; le rapport est très détaillé. Il doit également vérifier les mesures de la surface du bien en loi Carrez.

Comment devenir diagnostiqueur immobilier ?

Si vous souhaitez devenir diagnostiqueur immoiblier, il vous sera plus facile de passer par le secteur du bâtiment, de la construction ou de l’expertise immobilière (BTS professions immobilières, BTS technico-commercial). Vous pourrez également passer par une formation juridique spécialisée (niveau Bac +2).

Vous devrez effectuer plusieurs stages professionnels et obtenir plusieurs certifications pour pouvoir exerce le métier de diagnostiqueur immobilier : une certification amiante, une certification gaz, une certification plomb, une certification électricité, une certification DPE et une certification termites.

 

 

 

 

 

La profession d’agent immobilier

En quoi consiste exactement la profession d’agent immobilier ? Est-on obligé de faire appel aux services de ce professionnel de l’immobilier pour être certain de bien vendre un bien immobilier ou de trouver rapidement un appartement aujourd’hui ?

L’agent immobilier : le spécialiste du marché immobilier et de ses tendances

Qu’il exerce au sein d’une agence très réputée ou qu’il travaille seul, à son compte, l’agent immobilier est un véritable spécialiste dans son domaine.

Il connaît parfaitement les prix pratiqués dans tel ou tel secteur, il sait quels biens se vendent facilement aujourd’hui, il connaît les quartiers à privilégier si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, il connaît les tendances d’évolution du marché sur les prochaines années et il a surtout un réseau important et indispensable lorsque vous souhaitez trouver ou vendre un appartement.

Il sera judicieux de vous rapprocher d’un agent immobilier implanté dans le secteur géographique qui vous concerne (si vous êtes propriétaire d’un appartement que vous souhaitez vendre) ou dans le quartier qui vous intéresse. En effet, ce dernier aura nécessairement une meilleure connaissance de ce secteur.

L’agent immobilier : un conseiller indispensable pour réussir la vente ou l’achat d’un bien immobilier

Que vous soyez intéressé par la vente d’un appartement, ou par l’achat d’un bien immobilier, vous rapprocher d’un agent immobilier vous permettra de gagner du temps dans vos recherches ou pour la vente de votre bien ! D’autre part, vous serez certain de mettre toutes les chances de votre côté pour réussir cette opération immobilière.

En effet, si vous êtes à la recherche d’un appartement, votre agent immobilier vous aidera à préciser vos critères de recherche (nombre de mètres carrés, localisation, étage, prestations de l’immeuble, ensoleillement et vue, nombre de salles d’eau,…) et votre budget. Il mènera ensuite les recherches à votre place ; une fois l’appartement de vos rêves trouvé, l’agent immobilier vous aidera à négocier son prix de vente et vous accompagnera jusque chez le notaire pour signer l’acte définitif.

Si au contraire vous souhaitez vendre votre appartement, un agent immobilier pourra vous aider à fixer votre prix de vente, à prendre les photos et à rédiger l’annonce de vente, puis à diffuser cette annonce sur internet et au sein de son agence.

Dans tous les cas, l’agent immobilier se chargera des démarches à votre place et saura vous conseiller à toutes les étapes de votre projet immobilier.

La profession de spécialiste en viager

Qu’est-ce qu’un spécialiste en viager ? En quoi consistent ses missions et à quelle réglementation est-il soumis ?

Le spécialiste en viager : un agent immobilier spécialiste de la vente en viager

Le spécialiste en viager est en fait un agent immobilier spécialisé dans le domaine de la vente en viager. Comme pour un agent immobilier « classique », ses honoraires sont libres mais doivent être précisés dans le mandat de vente, ainsi que sur la vitrine de son agence.

L’agent immobilier peut se spécialiser dans la vente en viager car ce type de vente est une vente un peu particulière : l’acheteur (également appelé débit rentier) paie le prix de vente du bien immobilier au vendeur (le crédit rentier) en deux temps. Il verse tout d’abord au vendeur une première somme convenue, « le bouquet », puis une rente viagère jusqu’au décès du vendeur. La vente en viager est basée sur le caractère aléatoire du moment du décès du vendeur du bien immobilier.

Le spécialiste en viager : un conseiller et un expert de la vente en viager

Comme n’importe quel agent immobilier, le spécialiste en viager doit conseiller l’acheteur ou le vendeur qui souhaite vendre en viager, les deux pouvant être son client. Il doit notamment leur apporter des conseils juridiques et fiscaux, mais également techniques.

Le spécialiste en viager doit tout d’abord réaliser l’expertise du bien mis en vente, pour pouvoir établir le prix du « bouquet » et calculer la rente. Il se charge ensuite de toutes les démarches nécessaires à la vente du bien immobilier en viager. Il accompagnera enfin son client jusqu’à la signature de l’acte définitif devant son notaire.

Les règles à respecter pour exercer le métier de spécialiste en viager

La réglementation est stricte ; pour pouvoir exercer son métier, l’agent immobilier spécialiste en viager doit disposer d’une carte professionnelle.

Cette carte ne peut être obtenue qu’après avoir justifié de son aptitude professionnelle : l’agent immobilier doit avoir fait des études et doit pouvoir présenter un diplôme, ou doit avoir une certaine expérience dans ce domaine.

D’autre part, les agents immobiliers spécialistes en viager doivent contracter une assurance RC pro (responsabilité civile professionnelle).

Ils ne doivent avoir été frappés d’aucune interdiction d’exercice de la profession ni d’aucune incapacité.

Enfin, la carte ne peut être délivrée qu’aux personnes pouvant justifier d’une garantie financière minimale de 110.000 euros, afin de pouvoir assurer les fonds qu’ils détiennent pour le compte de tiers, et afin de protéger ces derniers.

 

 

Est-il difficile de vendre son appartement sur Paris en 2016

Les propriétaires de biens immobiliers qui souhaitent vendre sont nombreux à se poser la même question : est-il judicieux de vendre son appartement à Paris aujourd’hui, malgré la baisse des prix que l’immobilier a connu au cours de ces dernières années ?

Si vous pensez pouvoir fixer un prix de vente raisonnable pour votre appartement, qui convient à ce que vous espériez, est-il difficile de vendre son appartement sur Paris en 2016 ?

Voici quelques conseils pour être certain de bien vendre son appartement à Paris aujourd’hui, et surtout pour être sûr de le vendre facilement :

Première recommandation : se faire aider par un professionnel de l’immobilier

Le marché immobilier est complexe et les prix varient rapidement d’une année sur l’autre, et d’un quartier à l’autre au sein même de la capitale. Pour être certain de vendre facilement son bien immobilier à Paris, il est judicieux, et parfois même indispensable, de se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier : l’agent immobilier.

Renseignez-vous sur la réputation des agences de votre quartier (interrogez les commerçants du quartier et votre voisinage, rendez-vous sur les sites internet et les forums immobiliers) ; n’hésitez pas ensuite à vous rendre dans les locaux de l’agence. L’équipe de l’agence vous renseignera de manière générale sur l’état actuel du marché immobilier et sur les tendances d’évolution des prix de vente.

Si vous avez besoin d’un peu d’aide, l’agence immobilière Adresses Parisiennes propose la vente d’appartements à Paris 8, Paris 16 ou encore Paris 17. N’hésitez pas à contacter l’agence, spécialiste de la vente de beaux appartements dans ces arrondissements parisiens, pour plus de renseignements. Son équipe pourra vous aider à fixer le prix de vente de votre appartement, à assurer les visites et à négocier avec les potentiels acquéreurs.

Deuxième recommandation : s’assurer du bon état et des atouts visibles de son appartement à vendre à Paris

Une fois votre agent immobilier choisi, vous pourrez discuter avec lui de votre bien immobilier : vous lui donnerez toutes les informations concernant votre appartement (emplacement exact, nombre de mètres carrés, étage, orientation et vue, état général de l’appartement, état de l’immeuble, style de l’immeuble, type de cuisine, nombre de chambres et de salles d’eau,…).

Après ce premier rendez-vous, l’agent immobilier viendra visiter votre appartement et vous aidera à identifier ses principaux défauts. Il est parfois difficile d’être objectif lorsque l’on a vécu plusieurs années dans le bien immobilier mis en vente !

Votre agent immobilier vous conseillera peut-être de rafraichir les peintures, de réparer une porte qui grince ou qui ferme mal, de donner un coup de jeune à une cuisine ou à une salle de bain. Tous ces petits travaux vous permettront de présenter à la vente un bien irréprochable, dans lequel les visiteurs pourront aisément se projeter.

Troisième recommandation : rédiger une annonce de vente attractive mais réaliste

Votre bien étant prêt pour être vendu, vous pourrez enfin passer à la phase de rédaction de votre annonce de vente.

Là encore, votre agent immobilier pourra vous assister : il vous aidera à prendre des photos lumineuses (qui mettront surtout en valeur votre appartement), il vous aidera à détailler les critères et les atouts principaux du bien immobilier et il vous aidera enfin à fixer votre prix de vente !

L’annonce de vente sera ensuite diffusée sur le site internet de l’agence et sur les sites internet des agences partenaires ; elle sera également affichée sur la vitrine de l’agence, visible aux yeux de tous les passants.

Viendra enfin la phase des visites, et des éventuelles négociations autour du prix de vente ; n’oubliez pas d’être toujours ouvert aux négociations et d’être surtout prêt à vendre rapidement votre appartement à Paris !

 

 

 

 

 

 

Il vaut mieux acheter du neuf ou de l’ancien ?

Vous êtes intéressé par l’achat d’un appartement, mais vous ne savez pas encore si vous préférez acheter un bien immobilier neuf ou un bien plus ancien.

Quelles sont les avantages à acheter neuf ? Acheter un appartement ancien peut-il être intéressant ? Découvrez nos quelques conseils pour pouvoir choisir entre le neuf et l’ancien en toute connaissance de cause :

Les avantages et les inconvénients de l’immobilier ancien

Nous achetons aujourd’hui en majorité de l’immobilier ancien, pour différentes raisons :

  • on trouve plus de logements anciens dans les centre-villes que de logements neufs ; l’offre étant plus importante, il est plus facile de trouver un appartement qui correspond à tous nos critères ;
  • les biens immobiliers anciens à vendre sont en général moins chers que les appartements très récents ou neufs ;
  • les prix de l’immobilier ancien sont plus facilement négociables, grâce aux travaux de rénovation souvent nécessaires ;
  • des prêts très intéressants sont accordés aux propriétaires de logements anciens qui souhaitent réaliser des travaux d’économie d’énergie ;
  • il en général possible d’emménager trois mois après la signature de la promesse de vente, puisque l’appartement existe déjà.

Néanmoins, acheter un appartement ancien peut également présenter certains inconvénients : des travaux de plus ou moins grande importance doivent en général être prévus et les charges sont en général plus importantes que dans un appartement neuf (l’appartement ancien n’étant en général pas très bien isolé).

Les avantages et les inconvénients de l’immobilier neuf

Même si certains pensent qu’acheter un appartement neuf est plus compliqué, l’acquisition d’un bien immobilier neuf présente un certain nombre d’avantages :

  • certains prêts offrent une aide à l’acquisition d’une première résidence principale dans le neuf (notamment le prêt à taux zéro) ;
  • les frais de notaire sont réduits, et bien moins élevés que lors de l’achat d’un appartement ancien (entre 3 et 4% environ pour l’achat d’un appartement neuf, contre 6 à 8% pour l’ancien) ;
  • l’acheteur bénéficie de la garantie de parfait achèvement, de la garantie décennale et de la garantie biennale du constructeur et des artisans ;
  • l’acheteur peut également bénéficier d’une réduction d’impôt ;
  • les charges sont moins élevées dans un appartement neuf : en effet, l’isolation acoustique et thermique est optimale, les factures de chauffage sont donc moins importantes ;
  • l’acheteur n’a aucun travaux à prévoir dans l’immédiat ;
  • l’agencement de l’appartement correspond en général à nos modes de vie actuels (une grande pièce à vivre, une cuisine ouverte, …) et l’immeuble propose souvent de belles prestations (ascenseur, entrée sécurisée, parking,…).

Néanmoins, et comme pour l’immobilier ancien, il existe un certain nombre d’inconvénients à acheter un logement neuf : vous pouvez avoir du mal à vous projeter s’il s’agit d’un appartement en cours de livraison, vous ne savez pas si l’appartement sera terminé dans les délais, vous ne pourrez certainement pas acheter dans le centre-ville, et vous devrez surtout être patient avant de pouvoir emménager dans votre futur logement !

Acheter un appartement neuf ou un appartement ancien dépendra également beaucoup de vos goûts en matière d’architecture ; certains préfèreront le charme de l’ancien, alors que d’autres seront plus sensibles à la modernité des constructions récentes.

Notre bonne adresse:

Si jamais vous cherchez une agence immobilière sur Paris l’agence Les Adresses Parisiennes proposent la vente ou l’achat d’appartement sur Paris 8, Paris 17 et Paris 16.

 

 

Qu’est-ce qu’un bailleur ?

Le bailleur est la personne qui met à disposition son bien à un preneur, moyennant une rémunération périodique ; en d’autres termes, le bailleur est le propriétaire du bien immobilier qui le loue à un locataire, contre un loyer mensuel.

Comment fonctionne exactement un bail ? Quelles sont les différences entre un bail meublé et un bail non-meublé ?

Le principe du bail

Une fois l’appartement de vos rêves identifié, vous avez déposé votre dossier et vous avez été choisi par le propriétaire pour en être son futur locataire. Vous devez désormais signer le fameux bail, ou le contrat de location du bien immobilier.

Régi par la loi du 6 juillet 1989, ce contrat va définir et énumérer les conditions selon lesquelles vous occuperez le logement : le bail précisera par exemple la durée de la location, les conditions de règlement du loyer (montant, périodicité, date de règlement, moyens de règlement,…), ainsi que les conditions de la résiliation du bail. Il mentionnera vos obligations en tant que locataire, ainsi que les obligations du propriétaire, le bailleur.

Si l’appartement que vous vous apprêtez à louer n’est pas meublé, vous devez obligatoirement signer un bail. Avant de signer le contrat, veillez à lire soigneusement toutes ses clauses ; datez-le et signez-le et vérifiez que le propriétaire (le bailleur) le signe également.

Le fonctionnement du bail meublé

Vous préférez louer un bien immobilier meublé, pour ne pas avoir à dépenser plus d’argent. Même si le bail n’est pas obligatoire pour ce type de location, il est néanmoins fortement recommandé. En effet, le bail permet de fixer par écrit les obligations des deux parties, c’est-à-dire celles du propriétaire et les vôtres (par exemple, le paiement régulier du loyer et des charges).

Si des travaux doivent être effectués dans votre logement meublé, vous pourrez demander au propriétaire de les faire réaliser (s’il s’agit de travaux importants). Les petits travaux et l’entretien de l’appartement restent en revanche à votre charge.

Si vous souhaitez quitter le logement meublé, vous devez d’abord prévenir le bailleur ; en général, vous devrez le prévenir un mois avant votre départ.

Le fonctionnement du bail nu

Le bail nu, ou bail non-meublé, doit répondre à certaines conditions. Tout d’abord, le bail doit prévoir une durée de location minimum de 3 ans renouvelables. Si vous souhaitez partir avant, vous devez prévenir votre propriétaire au moins 3 mois avant votre départ.

Le bailleur peut résilier le contrat sous certaines conditions : si vous ne payez pas votre loyer pendant au moins deux mois par exemple, ou encore si vous ne souscrivez pas à une assurance habitation. Le propriétaire du bien immobilier que vous louez peut tout à fait augmenter le loyer, une fois par an, en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction.

En tant que locataire, vous devez payer votre loyer tous les mois, ainsi que les charges (si vous réglez votre propriétaire en liquide, assurez-vous de lui demander des reçus) ; les petits travaux sont également de votre responsabilité (comme dans le cas du bail meublé), mais les gros travaux doivent être approuvés et supportés par le bailleur.