Investir dans un bien immobilier locatif est un bon investissement mais à une condition : il faut que le bien en question soit de bonne qualité. Pour le savoir, il faut étudier le marché locatif, voir les prix des biens similaires à son futur investissement et plus important encore, calculer le rendement locatif.

Dans cet article, on va se focaliser sur le calcul de la rentabilité locative puisque c’est un élément indispensable à savoir avant de s’engager dans l’investissement d’un bien locatif alors qu’il faut une certaine technicité pour ce faire.

Définition du rendement locatif

Le rendement locatif ou rentabilité locative est le ratio entre le prix d’acquisition du bien locatif et son prix de revient. Il s’agit donc d’un indicateur qui permet d’estimer le bénéfice que rapporte l’investissement. Il s’exprime en pourcentage et sur une base annuelle. Il y en a deux sortes : le rendement locatif brut et le rendement locatif net.

L’intérêt du calcul du rendement locatif

Certaines personnes ont tendance à estimer le loyer venant du bien locatif  par mois pour connaître le rendement de leur investissement. Or, cela n’est pas toujours efficace. En effet, il se peut qu’un bien dont le loyer semble élevé ne donne pas un rendement intéressant et vice versa, un bien dont le loyer estimé est faible peut être très rentable et peut constituer donc un meilleur investissement.

C’est en calculant le rendement locatif que vous pourrez connaître la qualité effective de votre futur investissement en ce sens qu’il permet de savoir la rentabilité réelle du bien locatif dans lequel vous souhaitez investir. C’est d’ailleurs le meilleur argument à fournir si vous souhaitez obtenir un prêt auprès des organismes bancaires pour l’acquisition de votre futur investissement. Ainsi, le rendement locatif permet à la banque d’identifier la sûreté et la pertinence de votre investissement et donc du sien.

Le rendement locatif brut

  • Comment calculer le rendement locatif brut d’un bien immobilier locatif ?

Le rendement locatif brut est le rapport entre le prix de revient brut du bien locatif et son prix d’acquisition total. C’est ce que les agences immobilières indiquent généralement. Il est à noter que le prix de revient brut correspond aux loyers perçus hors charges pendant un an.

Prenons un exemple. Vous désirez acquérir un studio d’une valeur de 90 000 euros avec les frais d’agence. Le loyer mensuel est de 450 euros sans soustraction des charges. Le calcul du rendement locatif brut se fera comme suit : ((450*12)*100)/90000 = 6%. Donc, le rendement brut de ce bien locatif, avec son prix d’acquisition total comme base de calcul, est de 6%.

  • Précision du rendement locatif brut

Pour plus de précision sur le calcul du rendement locatif brut d’un bien immobilier, il est indispensable d’inclure toutes les charges relatives à son achat. Ainsi, pour faire simple, il faut remplacer le prix d’acquisition total du bien par le prix de revient total de son achat.

On obtient ce prix de revient par l’addition du prix d’achat du bien en question avec les divers frais y afférents, à savoir : les frais d’agence, les frais notariés ainsi que les frais annexes à l’achat du bien, comme la taxe de publicité foncière, les droits d’enregistrement s’il y en a et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

Reprenons notre exemple d’en haut pour savoir comment cela fonctionne réellement c’est-à-dire un bien locatif d’une valeur de 90 000 euros (les droits d’un locatif et son prix net vendeur sont de 83 000 euros et les frais d’agence sont de 7 000 euros), les frais de notaire sont de 7% du prix d’achat net vendeur, ce qui nous donne un montant de 5 810 euros après le calcul et les frais annexes sont de 420 euros. En additionnant le prix d’achat du bien et les frais relatifs à son acquisition, on obtient le prix de revient de l’achat qui est alors de 9 6230 euros. Le loyer mensuel reste 450 euros.

Le calcul du rendement brut du bien se fait donc comme suit :

((450*12)*100) / 96230) = 5,61%.  On voit ici une diminution de 0,39 % par rapport à la rentabilité brute sans les charges afférentes à l’achat.

  • Le rendement locatif brut en cas de recours aux organismes bancaires

Si vous voulez négocier avec des banques pour l’acquisition de votre bien locatif, vous devrez inclure dans le prix  de revient de son achat, pour le calcul du rendement locatif brut, les intérêts de votre prêt ainsi que les frais d’assurance relatifs à cela. Vous pouvez faire une estimation si vous ne savez pas encore le montant exact de ces diverses charges.

Quand même, il est vivement conseillé de se renseigner auprès des diverses organismes bancaires sur les intérêts qu’ils prélèvent et les frais d’assurance sur les crédits qu’ils offrent pour éviter les mauvaises surprises une fois le bien acquis. Ainsi, inclure dans votre calcul le coût de votre emprunt vous donnera une meilleure visibilité de la rentabilité de votre investissement durant la période d’amortissement de votre prêt.

  • La rentabilité brute et les travaux

Il se peut aussi que le bien locatif que vous voulez acheter nécessite une réhabilitation. Si tel est le cas, il va falloir, de la même manière que l’emprunt, intégrer dans le prix de revient de l’achat le coût estimé de ces travaux.

  • Est-ce suffisant de calculer le rendement locatif brut du bien immobilier locatif ?

La réponse est non. En effet, il ne s’agit que d’un premier élément pour l’estimation du rendement du bien locatif. Les charges à la location ne sont pas prises en compte dans son calcul alors que ceux-ci peuvent nettement influer sur la rentabilité locative. Ces charges varient suivant le bien locatif et sa situation géographique.

Comme il a été dit ci-dessus, le rendement locatif brut est le rendement utilisé par les agences immobilières. Ainsi, il est, en général, utilisé par les vendeurs d’un bien immobilier ou les intermédiaires comme argument de vente. Si vous désirez avoir une certitude sur le rendement de votre investissement, il va falloir aller plus loin et approfondir le calcul en calculant la rentabilité locative nette des charges ou celle des charges et des impôts.

Le rendement locatif net des charges

  • Comment le calculer ?

Pour le calcul de la rentabilité locative nette ou rendement locatif net des charges, il faut prendre en compte les frais futurs occasionnés par l’utilisation du bien, sans oublier les charges annuelles. Ceux-ci diffèrent d’un bien immobilier locatif à un autre et aussi selon la façon dont vous gérez votre bien et selon vos assurances locatives.

Pour plus de précision sur le calcul de la rentabilité de votre investissement, il va falloir être le plus précis possible dans l’estimation de ces charges. On peut les classer en trois grandes catégories : les charges non récupérables, la taxe foncière et les frais de gestion.

Pour le calcul, il faut juste ajouter au prix de revient de l’achat ces diverses charges, tout comme le coût du crédit en cas d’emprunt à la banque ou encore en cas de réhabilitation.

Il serait donc normal que le pourcentage du rendement que vous aurez après le calcul aura une grande différence avec le rendement brut. Presque toutes les charges sont prises en compte dans le calcul du rendement locatif net des charges que vous pourrez, en le calculant, avoir un rendement proche de la réalité.

  • Détails sur les trois grandes catégories de charges à prendre en compte pour le calcul du rendement locatif net des charges
  1. Les charges non récupérables

Il s’agit des charges à payer pour le logement locatif mais qu’on ne peut pas demander à son locataire. C’est le cas par exemple en cas de copropriété de l’immeuble. Ainsi, le propriétaire du bien en question est tenu de payer les charges de copropriété ainsi que les honoraires d’un syndic de copropriété si les copropriétaires décident de confier la gestion du bien à une tierce personne qui sera alors nommée syndic de copropriété.

A ces charges aussi s’ajoutent les travaux d’entretien de l’immeuble qui ne sont pas imputables au locataire, c’est-à-dire en dehors des petits travaux d’entretien comme la réparation d’un petit trou sur les murs ou bien les réparations locatives découlant de la faute du locataire. Dans ces cas, ce dernier doit le faire lui-même.

  1. La taxe foncière

La taxe foncière sera toujours au nom du propriétaire, ça sera toujours lui le le redevable légal. Même lorsqu’un bien est en location, le propriétaire devra payer la taxe foncière mais il pourra en récupérer le montant sur le locataire (comme par exemple lors d’un bail commercial).

C’est l’administration fiscale qui la calcule à travers trois critères, à savoir :

  • La valeur locative cadastrale qui est égale à la surface pondérée de l’immeuble, c’est-à-dire la surface habitable du bien locatif modifiée suivant ses annexes, multipliée par le prix du mètre carré de référence.
  • Le taux d’imposition dans le lieu où se situe le bien. C’est la collectivité locale même qui le choisi.
  • Le coefficient de revalorisation voté par le Parlement chaque année.

Il est à noter qu’il ne s’agit que des taxes classiques. En effet, il est tout à fait possible que vous soyez soumis à d’autres taxes locales. Le mieux serait donc de vous rendre auprès de la collectivité locale pour requérir des informations sur le sujet.

  1. Les frais de gestion

A part les charges de copropriété qui sont les frais de gestion les plus courants, il existe également d’autres frais que le propriétaire d’un bien immobilier locatif doit prévoir selon la manière dont il veut le gérer.

Beaucoup de propriétaires ont actuellement tendance à externaliser la gestion locative et confient donc leur bien, soit à un administrateur de biens soit à une agence qui concoure à la même fin. Si tel est aussi votre souhait, n’oubliez pas d’inclure ces frais lors du calcul de vos charges. En général, ce service coûte entre 8 et 15% du prix annuel des loyers sans taxes.

Les frais de gestion incluent également les diverses assurances pour la protection de votre bien et donc de votre investissement telles que l’assurance du bien, la responsabilité civile, l’assurance de la copropriété, éventuellement une assurance de vacances locative, une assurance de carence locative ou une assurance des loyers impayés.

Prévoir une assurance de vacances est très important car il se peut que des problèmes surviennent lors de la location de votre bien : des conséquences défavorables dues à une conjoncture économique par exemple, ou bien les grands travaux que vous devez effectuer pour l’entretien de votre bien. Et même si vous ne voulez pas opter pour cette solution, prévoyez un demi-loyer au moins pour l’estimation de votre assurance vacances.

Le rendement locatif net des charges et d’impôts ou rendement locatif net-net

Ce rendement n’est pas facile à calculer puisque pour son calcul, de nombreux critères relatifs et locatifs doivent être pris en compte. Ainsi, non seulement il dépend du bien locatif que vous désirez acquérir, il tient également compte de votre situation fiscale. Toutefois, il permet encore plus une meilleure visibilité sur le rendement de votre immeuble.

  • Calcul du rendement locatif net-net

Pour ce calcul, vous devez reprendre toutes les charges prises en compte pour calculer le rendement locatif net des charges et y ajouter les charges fiscales que vous devez vous acquitter pour votre bien locatif. Ces charges fiscales varient en fonction du bien immobilier dans lequel vous voulez investir : est-ce qu’il s’agit d’un bien neuf ou bien d’un ancien ? Ainsi, le calcul de ce rendement se fait au cas par cas.

Vous le savez peut-être déjà mais il convient quand même de le rappeler, divers dispositifs ont été mis en place pour booster l’investissement locatif : la loi Alur, la loi Pinel, etc. Ainsi, selon l’investissement de votre choix, vous pouvez bénéficier des avantages et/ou des abattements fiscaux.

Il est porté à votre information que dès cette année 2018, les zones B et C ne bénéficieront plus du dispositif Pinel (Vous pouvez retrouver les conditions pour bénéficier de la loi Pinel). L’impôt que vous devez payer dépend aussi du régime fiscal que vous choisirez (régime réel, micro-foncier, Duflot, LMNP, Borloo ancien).

Le taux marginal d’imposition influe également sur votre imposition. Enfin, n’oubliez pas, si vous voulez calculer le rendement locatif net-net, que vous devez soustraire de vos revenus locatifs les divers prélèvements sociaux qui doivent être, dans ce cas, intégrés dans le calcul de vos charges fiscales.

Bon à savoir:

Vous pouvez aussi vous rapprocher du site Immobilier 100 % entre particuliers qui peut être la solution pour une vente rapide de votre bien immobilier. Les offres de cette entreprise sont diffusées dans toute la France mais aussi à l’étranger. N’hésitez-pas à aller consulter leur site.

Vous pouvez aussi consulter nos articles sur la check-list pour effectuer une contre-visite d’un bien immobilier et les charges déductibles des revenus fonciers.

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