Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Tous les ans, chaque contribuable est dans l’obligation de faire une déclaration de ses revenus de l’année précédente. Les propriétaires bailleurs se préparent donc chaque année pour faire les comptes sur leurs revenus fonciers. Mais qu’est-ce que sont vraiment les revenus fonciers ? Tout propriétaire bailleur qui met son bien immobilier en location vide, que celui-ci soit bâti ou non, doit déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers.

Ainsi, que ce soit la location d’un appartement non meublé, de bureau meublé, d’un terrain ou même d’un bateau qui sera utilisé par le locataire comme habitat principal, toute location non meublé, seront déclarées comme étant des revenus fonciers.

A titre d’information, un revenu foncier brut n’est autre que la somme du loyer brut perçue au cours d’une année civile, les loyers qui n’ont pas encore été perçus, les loyers qui ont été encaissés en avance, le remboursement des charges locatives ainsi que les subventions correspondant aux charges déductibles.

Les revenus à déclarer

Comme il a été mentionné précédemment, les revenus fonciers qu’un propriétaire bailleur se doit de déclarer n’est autre que les loyers qu’il a réellement perçu au cours d’une année civile ainsi que les recettes exceptionnelles telles que les subventions. Cependant, les charges locatives qui ont été versées par un locataire ne sont pas à déclarer.

Dans la pratique, un propriétaire bailleur peut choisir entre deux types de régimes d’imposition : le régime forfaitaire et le régime réel.

• Le régime forfaitaire

Un régime forfaitaire peut s’appliquer si le loyer perçu par le propriétaire bailleur n’excède pas les 15 000 € annuel.

• Les frais et les charges à déduire

En optant pour un régime d’imposition forfaitaire, un propriétaire bailleur bénéficie d’un abattement de 30 % sur le loyer.

• Le sort du résultat financier

Un régime d’imposition forfaitaire n’est avantageux que pour un revenu foncier bénéficiaire. En effet, dans ce cas précis, une fois l’abattement de 30 % effectué, les 70 % seront rajoutés à l’ensemble de vos revenus comme le salaire, … et seront ainsi imposés sur le revenu.

• Les déclarations obligatoires

Aucune déclaration n’est ici obligatoire. Il ne faut que reporter sur la déclaration de revenu la somme brute du montant des revenus fonciers.

• Le régime réel

Pour des revenus fonciers dépassant les 15 000 € annuel,  le propriétaire bailleur n’a plus le choix et doit opter pour le régime réel.

• Les frais et charges à déduire

Pour un régime d’imposition réel, les charges et les frais sont déduits poste à poste du montant réel. Ainsi, tous les travaux, les primes d’assurances, les charges des copropriétaires, … seront tous déduits du montant des loyers.

• Le sort du résultat foncier

Dans le cas où le résultat foncier est bénéficiaire, il s’ajoute alors à tous vos revenus annuels et sera  imposé en tant que revenu. Dans le cas contraire où le résultat est déficitaire, la différence sera imputée sur le revenu global. Cela permet de diminuer l’imposition sur le revenu.

• Les déclarations obligatoires

Quand un contribuable est soumis au régime d’imposition réel, il doit alors souscrire un imprimé annexe au n° 2042. Cette annexe peut s’agir du n° 2044 ou un n°2044 spécial. Ce dernier concerne les contribuables qui ont au moins choisi un des régimes spéciaux ci-contre : Pinel, Duflot, Scellier, …

La déclaration de vos revenus

Que ce soit pour le régime d’imposition forfaitaire ou réel, la somme que le propriétaire bailleur doit déclarer chaque année, le revenu brut foncier, est toujours constituée principalement du montant du loyer sans les charges. On y ajoute les dépenses qui ont été mises, par convention, à la charge du locataire, les subventions et indemnités ainsi que les recettes accessoires.

• Le loyer encaissé

Le loyer encaissé regroupe tous les loyers que le propriétaire bailleur a perçu durant une année civile, peu importe la période où se rapportent ses loyers.

• Les loyers impayés

Dans le cas des loyers impayés, le propriétaire n’est bien évidemment pas obligé de les déclarer. Cependant, il doit justifier la cause du retard de paiement. Dans le cas d’un mauvais payeur, il doit préciser l’évolution de la démarche pour l’obtention de la somme totale non perçue.

• Les loyers en avance ou en retard

Tous les loyers, que ce soit ceux en avance ou en retard doivent être déclarés, quelle que soit la période où ils se rapportent.

Lors de la signature du bail, le locataire doit, dans la plupart des cas, verser un dépôt de garantie. Cette somme n’est pas imposable lors de l’encaissement mais peut le devenir suivant l’évolution de la situation. En effet, si :

• le propriétaire bailleur utilise cette somme pour couvrir les loyers impayés ou pour procéder à la remise en état du logement suite à des réaménagements effectués par le locataire, alors, la somme utilisée sera imposable.
• Le propriétaire bailleur utilise cette somme pour les charges locatives, elle sera aussi imposable.

Les dépenses qui ont été mises par convention à la charge locative

Dans le cas des revenus bruts fonciers des locations commerciales ou professionnelles, certaines dépenses qui sont généralement à la charge du propriétaire sont, par le biais de certaines clauses présentes dans le contrat de bail, acquittées par le locataire.

Cela peut s’agir du paiement de la taxe foncière ou des conventions travaux, des travaux de rénovation qui sont à la charge du propriétaire bailleur mais qui ont été réalisés gratuitement par le locataire. Pour ce dernier cas, le propriétaire gagne un avantage en nature qui peut aussi être assimilé à un revenu et donc imposable.

• Les subventions et indemnités

Quelques subventions et indemnités reçues par le propriétaire bailleur doivent être ajoutées aux revenus bruts fonciers. Il s’agit des indemnités perçues pour la compensation des loyers impayés et les subventions pour travaux qui sont versées par l’agence nationale de l’habitat.

• Les recettes accessoires

Les recettes accessoires sont les sommes que le propriétaire bailleur a reçues d’une manière un peu plus marginale. Il peut ici s’agir d’une somme pour la location de droit d’affichage ou encore le droit de chasse.

Les frais et les charges à déduire

Une fois que le propriétaire bailleur a déclaré la somme des loyers qu’il a perçu au cours d’une année civile, il peut procéder à la déduction des frais et charges générés par les logements loués. Mais quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ? Toutes les charges ne sont pas déductibles. Pour pouvoir l’être, elles doivent, en plus de faire parties des catégories énoncées par la loi, remplir quelques critères et caractéristiques.

Pour être déductible, les charges devront remplir les conditions générales qui sont indépendantes de la catégorie de la charge :

• La charge doit obligatoirement se rapporter à un bien immobilier vous rapportant un revenu foncier

Dans ce cas précis, la location doit donc faire l’objet d’un contrat de location en bonne et due forme. Ainsi, il n’est pas possible d’y inclure un bien immobilier vacant, car il se peut que le propriétaire a l’intention de le mettre en vente dans un avenir proche, ou qu’il l’utilise à son compte, que ce soit comme résidence principale ou comme résidence secondaire.

• La charge doit être payée au cours de l’année

Pour qu’une charge soit déductible, il est obligatoire qu’elle soit payée au cours de l’année. Ainsi, les charges locatives qui pourront être déduites des revenus fonciers de l’année 2017 sont les charges acquittées durant cette même année.

• Les charges qui peuvent être justifiées

Dans tous les cas de figure, le locataire doit justifier ces dépenses auprès de l’administration fiscale pour qu’elles deviennent déductibles. Il est donc toujours conseillé de garder tous les documents se rapportant à ses charges : factures, …

Il est ici important de remarquer que pour un régime d’imposition forfaitaire, les charges déductibles sont représentées par l’abattement de 30 % sur les loyers. Il n’est donc pas possible de dépasser cette limite.

Quels sont les frais et les charges déductibles ?

Comme il a été mentionné précédemment, toutes les charges et frais locatifs ne sont pas tous déductibles. Seuls les suivants peuvent être imputés sur les loyers hors charges :

• Les dépenses sur les réparations et améliorations

Une grande partie du montant des réparations et des améliorations sont déductibles sur la somme des loyers hors charges.

• Les dépenses acquittées pour le compte du locataire mais qui sont restées non remboursées

Le propriétaire bailleur s’est acquitté des charges qui sont normalement imputables à son locataire. Cependant, la somme qui a été versée n’a pas été remboursée par ce dernier avant la fin de l’année civile, le 31 décembre. Dans ce cas précis, le propriétaire bailleur peut déduire cette somme du montant des loyers hors charges de l’année.

• Les provisions pour les charges de copropriété

Cette catégorie de charges déductibles ne touche que les propriétaires de bien en copropriété. Pour ce type de bien, chaque propriétaire bailleur est obligé, dans un premier temps, de déduire toutes les provisions de charges qui ont été payées au cours de l’année précédente, les provisions qui ont été versées en 2017 pour l’année 2018, et dans un second temps, réintégrer les charges non déductibles de l’année 2016 et dont l’arrêté est intervenu au cours de l’année 2017.

Prenons un exemple concret pour bien comprendre le principe. Pour l’année 2016, un propriétaire bailleur s’est acquitté de 1500 € de provisions pour charges de copropriété. En 2017, 1 600 €. Pour l’année 2016, l’arrêté des comptes a fait apparaitre que 600 € ne sont pas déductibles sur 1500 € versés. Le propriétaire bailleur se doit de régulariser cette somme en la réintégrant pour pouvoir être imposée. Ainsi, aux cours de l’année 2017, il devra majorer son revenu imposable de 600 €.

• Les frais de gestion

Quelques dépenses administratives et de gestion sont déductibles sur les revenus fonciers. On peut citer :

• La rémunération du service de gardiennage ou du concierge
• Les frais de gérance

Les frais de gérance regroupent toutes les rémunérations versées aux personnes qui sont en charge de la gestion du bien. Pour un bien en copropriété,  ce sera le syndic de copropriété. Il est donc tout à fait possible de déduire ses honoraires sur les revenus fonciers. Cependant, il est bien de remarquer que dans la plupart des cas, cette somme aura déjà été déduite en tant que provision pour les charges de copropriété.

• Les frais de procédure

Les frais de procédure sont les montants qui ont été utilisés pour le règlement des différends. Il peut ici s’agir de différends avec les locataires, un entrepreneur ou même pour le règlement des litiges qui se portent sur la propriété du logement. En général, cette somme regroupe les honoraires de l’huissier, de l’avocat ou d’un expert.

• Les primes d’assurance

Toutes les primes d’assurance que le propriétaire a perçu sont tous déductibles des revenus fonciers, et ceci, quelque soit le risque couvert. Les primes les plus fréquentes sont :

• Les primes versées en guise de garantie des loyers impayés
• Les primes d’assurance dites propriétaire non occupant

• Quelques impositions

Il existe quelques impositions qui sont relatives au logement en location ainsi qu’à la charge du propriétaire qui peuvent être déduites des revenus fonciers. Ce sont, entre autre, la taxe foncière, la taxe spéciale équipement, la contribution sur les revenus locatifs, la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement, …

• Les intérêts d’emprunt

Il est tout à fait possible de déduire les intérêts des emprunts que le propriétaire bailleur a utilisés pour financer l’acquisition du bien locatif sur les revenus fonciers. Mais cela ne se limite pas seulement à l’emprunt pour l’achat. En effet, les emprunts pour la construction, la rénovation et l’amélioration sont aussi déductibles. Les frais d’emprunts, dont le frais de construction de dossiers ainsi que les frais pour l’inscription à un hypothécaire, peuvent aussi être déduits des revenus fonciers.

• Les déductions forfaitaires spécifiques

Certains dispositifs d’investissement dans le domaine de l’immobilier locatif offrent la possibilité, pour un propriétaire bailleur, de déduire sur les revenus fonciers, en plus des diverses charges et frais locatifs, une partie du montant des loyers qu’il perçoit.

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