Immobilier à Paris : où en est-on ?

Comme chaque année, il est maintenant temps de faire un petit bilan du marché immobilier de l’année 2017 pour savoir où en est-on actuellement et que promet le domaine de l’immobilier pour cette année 2018. On va voir aussi les changements majeurs concernant les dispositifs de défiscalisation et les impôts car ils influent également sur le marché immobilier et leurs conséquences sur ce domaine n’est pas du tout négligeable.

Les caractéristiques du marché immobilier de l’année 2017

S’il y avait bien une année vraiment dynamique en ce qui concerne l’immobilier en France c’était bien celle de l’année 2017. Et ceci, grâce notamment au taux du prêt immobilier qui se stabilisait durant toute l’année. Après une forte chute en 2016, ainsi qu’au cours des autres années auparavant, pour atteindre un taux moyen record de 1,31 % en novembre 2016, les taux de prêt immobilier se sont légèrement accrus entre la fin de l’année 2016 et le début de l’année 2017 pour rester entre 1,54 et 1,57 % entre les mois d’avril et octobre.

A part cette condition exceptionnelle d’emprunt, il y avait également les aides à l’achat comme le prêt à taux zéro accordé à ceux qui investissaient dans les immeubles anciens nécessitant une rénovation. Ces faveurs ont vraiment dynamisé le marché immobilier au point d’atteindre un niveau de rotation du parc immobilier de 6 %, un pourcentage exceptionnel non atteint qu’en 2006. Le nombre de logements en France a augmenté considérablement.

Ce qui a donné lieu a un record sur les ventes durant les 12 mois glissants, non seulement dans les neufs mais aussi dans les anciens. Ainsi,  l’indice Notaires-INSEE affichait 952 000 transactions dans l’immobilier ancien à la fin du mois de septembre 2017.

Si, en 2016, la hausse du prix du logement ne se voyait que dans les villes très prisées telles que Bordeaux et Paris, en 2017, celle-ci s’est généralisée avec une augmentation accentuée dans les régions tendues. Voici quelques chiffres pour vous illustrer cette situation.

• Bilan sur les variations des prix des immeubles anciens en France métropolitaine en 2017

Après une étude des données sur l’évolution du prix des logements anciens publiées par l’INSEE  du deuxième semestre de l’année 2017, on peut dire que les hausses ont baissé de 0,3 points dans l’ensemble. Ce qui donne une augmentation moyenne de 3,1 % (+2,6% pour les maisons et +3,7 % pour les appartements). Si on prend en compte l’inflation de 1,0 % sur la même période et sur un an, on obtient une hausse réelle d’à peu près 2 %.

Pour ce qui est des prix du 3e trimestre de l’année 2017, leur augmentation s’est amplifiée avec un pourcentage de 1,6 % si elle était seulement de 0,7 % durant le deuxième semestre.

Les prix ont flambé principalement à Lyon avec une hausse de l’ordre de 6,7 % sur un an glissant, et à Paris avec un pourcentage de +6,8 % en une année. C’est ce qui a tiré le plus vers le haut cette hausse de prix.

Le marché immobilier : ce qui va changer cette année 2018

Le gouvernement français a annoncé plusieurs changements principaux pour le domaine de l’immobilier en 2018 : la fiscalité, les aides à l’achat, les impôts, etc. En voici la liste.

• Le prêt à taux zéro : des restrictions s’annoncent pour cette année 2018

La dernière version de cette aide à l’achat a connu un grand succès durant ces deux dernières années, c’est-a-dire durant les années 2016 et 2017. Et cela touchait aussi bien les logements neufs que les anciens.

Pour cette année 2018, le gouvernement a pris la décision de restreindre le champ d’application de cette faveur à l’égard des primo-accédants souhaitant acquérir un appartement ou une maison en vue d’en faire leur résidence principale. En effet, les modifications majeures annoncées ont pour objectif de recentrer ce prêt à taux zéro sur des zones prioritaires :

• Si avant, le PTZ pouvait financer 40 % du montant de l’achat d’une pierre neuve dans les zones B2 et C, cela ne sera plus que 20 % cette année 2018. Pour les autres zones, les conditions n’ont pas changé.
• Quant aux biens immobiliers anciens, les zones A et B1 ne peuvent plus bénéficier de ce prêt à taux zéro. Le gouvernement a recentré cette aide sur les communes appartenant aux zones B2 et C. Cela, afin d’encourager la rénovation des centre-bourgs.

Pour faire simple, les principaux objectifs du gouvernement cette année sont de dynamiser d’une part la construction de logements dans les zones tendues et d’autre part, la réhabilitation des anciens dans les autres zones.

Les conséquences directes de ces décisions sur le marché immobilier seront une diminution du pouvoir d’achat des primo-accédants des immeubles anciens avec travaux dans les zones prioritaires et d’une pierre neuve à usage de résidence principale dans les zones non prioritaires.

• Restriction des communes éligibles au dispositif Pinel

Le gouvernement aussi a décidé de faire subir à cette aide fiscale des coupes budgétaires cette année 2018. Celle-ci qui permet d’obtenir des réductions d’impôts, en contrepartie d’un investissement dans un immobilier neuf à des fins locatives. Le but de ce changement en est d’orienter ce flux de capitaux vers les communes qui en ont le plus besoin.

Si les zones A, A bis et B1 continueront de bénéficier des avantages de ce dispositif de défiscalisation, les communes se trouvant dans les zones B2 et C en sortiront dès cette année 2018. Pour vous donner plus d’explications sur le sujet, voici les zones Pinel A, B et C  françaises :

• Zone A : l’agglomération de Genève ainsi que celles de l’Ile-de-France, Lyon, Marseille, Lille, la Côte d’Azur et Montpellier.
• Zone A bis : Paris ainsi que les communes se trouvant dans la petite couronne parisienne.
• Zone B1 : la grande couronne parisienne, toutes les agglomérations abritant plus de 250 000 habitants, certaines communes considérées comme étant chères, à savoir : Bayonne, Annecy, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, Chambéry, la Corse, les départements et les iles françaises non reliées à l’Europe.
• Zone B2 : Les franges de la zone B1 et les autres communes habitées par plus de 50 000 habitants.
• Zone C : Les autres communes non-citées.

Quoi qu’il en soit, le gouvernement a annoncé une bonne nouvelle pour les investisseurs : ce dispositif de défiscalisation est prolongé, et dans ces mêmes conditions, jusqu’à la fin des années 2021.

A titre d’information, il n’est pas rare d’entendre les gens demander : Où faut-il investir avec la loi Pinel ? Eh bien ! Sachez que les avantages offerts par la loi Pinel sont les mêmes pour ces zones éligibles et il y a donc aucune réponse à cette question. Le choix de la situation géographique de votre investissement locatif ne dépend que de vos objectifs.

Par exemple, si vous souhaiter viser les étudiants, Rennes est un pôle d’enseignement supérieur célèbre appartenant à la zone loi Pinel B1. Vous pouvez également opter pour Paris qui est une ville universitaire importante. Vous pouvez aussi, entre autre, opter pour la région parisienne pour maximiser la rentabilité de votre investissement.

Seulement, dans ce cas, vous aurez besoin d’un budget conséquent pour le financement de votre projet. En effet, y acquérir un bien immobilier coûte très cher. En moyenne, comptez à peu près 8 960 euros le m2 si vous voulez acheter un appartement et 9v600 euros le m2 s’il s’agit d’une maison. Le prix le plus bas est de 5v400 euros. Et l’année dernière, l’appartement le plus cher de l’année dernière a été vendu à 38v700 euros le m2.

• Suppression de la taxe d’habitation pour une catégorie de contribuables français

Comme il l’a dit lors de sa campagne présidentielle, le président actuel Emmanuel Macron a supprimé progressivement la taxe d’habitation pour 80 % des contribuables ayant le moins de revenus.

Cela se fera  concrètement par une diminution d’un tiers de la somme à payer en 2018 en comparaison à celui de 2017, avant une nouvelle diminution en 2019, pour arriver à une suppression définitive en 2020.

Pour pouvoir jouir de cet allègement d’impôt pour cette année, le revenu fiscal ne doit pas dépasser :

• 27 000 euros en une année pour une personne sans charge.
• 43 000 euros pour une personne seule élevant un enfant, ou un couple sans charge.
• 49 000 Euros s’il s’agit d’un couple élevant un seul enfant.
• 67 000 euros si 3 enfants.
• Au-delà de ce nombre, il faut ajouter 12 000 euros à cette somme de 67 000 euros pour chaque enfant supplémentaire.

• Possibilité de résilier chaque année l’assurance emprunteur

Voilà une excellente nouvelle pour ceux qui sont tenus de payer une assurance de prêt immobilier. La résiliation est possible à la date d’anniversaire du contrat d’assurance emprunteur si vous êtes concerné par cette situation et que vous voulez souscrire un autre auprès d’une autre compagnie d’assurance car les conditions que proposent la vôtre actuellement ne vous convient pas trop.

• Abattements fiscaux sur les plus-values des ventes de terrains à bâtir

Il est clair qu’il manque, en ce moment, en France, des terrains constructibles dans les zones à forte demande de logements. Pour encourager les propriétaires de ce genre de terrains à les vendre, un abattement exceptionnel a été mis en place sur les plus-values tirées de cette vente à partir de cette année 2018 : entre 70 % et 100 % selon la destination du terrain en question. Si celui-ci servira à la construction d’un logement social, le vendeur bénéficiera d’une exonération totale sur la plus-value. Par contre, s’il s’agira d’un logement libre, l’abattement sera de 70 %. Et enfin, si l’acheteur compte y construire un logement intermédiaire, le taux d’abattement sera de 85 %.

• L’ISF remplacé par l’IFI

Le gouvernement français veut purement supprimer l’impôt sur la fortune ou ISF. Or, il est difficile de faire accepter une telle décision par l’opinion publique. Du coup, il a été décidé que l’ISF se limitera à une taxation des personnes qui détiennent un gros patrimoine immobilier, au lieu d’une suppression complète de cet impôt. Seul le patrimoine immobilier sera touché que son appellation a été remplacé par l’IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière. Par contre, les taux et tranches d’imposition restent les mêmes qu’avec l’ISF.

• Le Grand Paris Express : une excellente nouvelle pour les investisseurs dans la région parisienne

Bien que le projet du Grand Paris Express ne s’achève qu’en 2030, il est déjà intéressant de parler des bonnes choses qu’il promet sur le marché immobilier durant les prochaines années à venir.

Il s’agit d’un futur réseau de transport constitué de 4 lignes de métro automatiques (15, 16,17 et 18) et qui desservira la métropole de Grand Paris. Le principal objectif de ce projet est de désenclaver cette région afin d’améliorer son développement économique et sociale.

Les lignes 15 et 16 vont relier Noisy-Champs (à l’est), Saint-Cloud (à l’ouest), Saint-Denis (au nord) et Vitry (au sud). Quant aux lignes 17 et 18, elles serviront de connexion avec les aéroports : la ligne 17 entre Roissy et Saint-Denis et le 18 entre Saclay, Versailles et l’aéroport d’Orly.

Ce projet vise aussi à élargir les lignes 14 et 11 déjà existantes. En tout, la longueur de ce réseau devra atteindre les 200 kilomètres en 2030.

La déviation du Grand Paris Express a déjà commencé en 2015. Et même si les travaux ne s’achèveront normalement qu’en 2030, le gouvernement français prévoit sa mise en service progressive à partir de 2020, soit dans deux ans.

Ainsi, si vous êtes actuellement en quête d’un bien immobilier pour créer un patrimoine, investir dans le Grand Paris peut vous offrir une meilleure rentabilité, surtout si vous agissez maintenant. Pourquoi ? Eh bien ! Avec l’ouverture de ce grand réseau dans deux ans, il est fort probable que les prix des logements dans cette région parisienne vont continuer à augmenter considérablement. Si vous faites votre achat maintenant, vous pouvez encore échapper à cette situation et en profiter quand ce jour arrivera.

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