La loi numéro 2009-323 relatif à la mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, connue par la majorité sous l’appellation « loi Boutin », a été mise en place le 25 mars 2009.

Cette loi prévoit que le loueur d’un bien immobilier est tenu d’établir un diagnostic de la surface habitable lorsqu’il veut mettre celui-ci en location, sinon il sera sanctionné.

Il est donc important de bien s’informer préalablement sur le sujet si vous voulez louer un immeuble dont vous êtes le propriétaire.

Pour vous aider, on vous a rédigé cet article sur tout ce qu’il faut savoir sur la loi Boutin et le diagnostic de la surface habitable.

Le but du diagnostic

La loi Boutin vise à protéger les locataires à plusieurs titres :

  • Pour qu’ils puissent faire la comparaison entre les loyers pratiqués au m2 habitable de plusieurs logements.
  • Afin qu’ils puissent évaluer leurs dépenses en énergie en fonction de la consommation en kWh/m2/an comme dans le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique.
  • Depuis l’arrêté sorti au début de l’année 2017 : pour pouvoir comparer les frais d’agence.

Les logements concernés par la loi Boutin

L’obligation d’indiquer la surface habitable réelle concerne les habitations louées vides ou meublées et utilisées par les locataires en tant que résidence principale.

Sont aussi soumise à la loi Boutin, les contrats de bail meublés étudiant durant 9 mois.

Ainsi, ne sont pas concernés la location saisonnière, les logements loués en tant que résidence secondaire par le locataire et la location des locaux de fonction.

Différence entre un simple mesurage et un diagnostic de la surface habitable réelle

La loi n’impose pas une qualification particulière en ce qui concerne la personne qui doit mesurer la surface habitable. Ainsi, le loueur peut se charger lui-même de cette tâche. Dans ce cas, il s’agit d’un simple mesurage. Il peut également confier le métrage à un diagnostiqueur immobilier. On parle donc ici de diagnostic de la surface habitable.

Bien qu’en optant pour cette seconde option, vous allez devoir débourser une certaine somme, cela reste le choix le plus judicieux. En effet, une erreur de mesurage est sanctionnée par la loi Boutin.

S’il s’agissait d’un simple mesurage, c’est votre responsabilité qui sera engagée en cas de contestation de l’erreur par le locataire. Par contre, si vous avez choisi le diagnostic de la surface, le locataire ne pourra pas se tourner vers vous pour réclamer l’erreur mais vers le diagnostiqueur immobilier.

Quoi qu’il en soit, la mesure de la surface habitable doit être annexée au contrat de bail avant sa signature par les deux parties. Et depuis le mois d’avril de l’année 2017, ce mesurage doit aussi être mentionné dans le libellé des annonces immobilières. Et ça ne change en rien, que celles-ci soient publiées dans la presse, en vitrine d’agence ou bien numériques. Si cette mention ne figure pas dans l’annonce, l’agence ou le bailleur est passible d’amende.

Il est enfin bon de savoir qu’on parle d’attestation certifiée si le bailleur a demandé le service d’un diagnostiqueur immobilier pour le mesurage de la surface habitable de son bien immobilier.

La sanction en cas de défaut ou d’erreur de mesurage Loi Boutin

Si vous ne fournissez pas la surface habitable réelle exacte avant la signature du bail, ça donne le droit au locataire d’annuler le contrat de bail sans engager sa responsabilité.

En cas d’erreur de mesurage, si celle-ci excède 5% de la surface habitable réelle, le locataire peut demander une diminution du loyer en fonction de la différence constatée.

S’il n’a pas su l’erreur qu’après la signature du bail, il a encore à sa disposition une année pleine après la conclusion du contrat pour la contester. Il dispose du même délai s’il veut réclamer une absence de mesurage.

Il existe quand même un cas où c’est la responsabilité du locataire qui sera engagée : le cas de sous-location. Il est bien de noter que dans ce cas précis, ce sera la surface habitable annoncée par le bailleur ou l’agence que le locataire va annoncer au sous-locataire.

Cependant, ce ne sera pas leur responsabilité qui sera engagée mais celle de ce dernier. Ceci dit, en cas de contestation et de litige, c’est contre le locataire que le sous-locataire va se retourner.

Calcul de la surface habitable réelle

Il s’agit de la surface du plancher du logement après soustraction des surfaces occupées par les marches, les cloisons, les murs, les cages d’escaliers, les embrasures de portes et fenêtres et les gaines.

N’entrent pas également dans la surface habitable la superficie des sous-sols, des caves, des combles non aménagés, des terrasses, des remises, des garages, des balcons, des loggias, des vérandas, des séchoirs extérieurs au logement, des volumes composés au moins de 80 % de parois vitrés pour les habitations individuelles et au moins 60 % pour les habitations collectives, les locaux communs et enfin les locaux ayant une hauteur inférieure à 1,80  mètres.

Faites attention à ne rien oublier en ce qui concerne cette méthode de calcul de la surface habitable si vous comptez le faire vous-même. Car rappelez-vous, la loi sanctionne les erreurs de plus de 5%.

La surface minimale de l’habitation

Comme il a été dit ci-dessus, la loi Boutin ne s’applique que si le logement constitue la résidence principale du locataire. Cela implique que la maison louée, qu’elle soit vide ou meublée, doit être décente. Ce qui signifie qu’elle doit contenir une pièce principale ayant une superficie habitable de 9 m2 au minimum, un volume habitable de 20m3 au moins ou bien une hauteur sous plafond de 2,20 m au minimum.

Faites attention toutefois car la jurisprudence ne considère pas une habitation ayant un volume habitable d’au moins 20m3 mais qui n’a pas une surface habitable d’au moins 9m2 comme étant décente. Il est donc fortement déconseillé de louer un micro-logement dont la surface habitable est inférieure à 9m2.

Le tarif d’un diagnostic surface habitable

Le service de mesurage d’un diagnostiqueur immobilier coûte en moyenne entre 50 et 70 euros pour un logement classique d’une surface moyenne. Ce tarif peut être majoré s’il s’agit d’un mesurage dans une maison individuelle et sur des surfaces complexes, comme le souplex, duplex, dépendances, mezzanines, etc.

Évidemment, il peut également diminuer si le diagnostic porte sur des petites surfaces. Les frais de déplacement peuvent aussi être inclus dans ce prix. Il s’agit, en général, des frais de déplacement urbain intra-muros dans le cas d’un bien excentré.

Le diagnostic surface habitable n’est pas le seul diagnostic imposé par la loi, il y en a d’autres. On n’y reviendra plus en détails ci-dessous, mais ce qu’on veut vous dire c’est que le mieux, pour réduire vos dépenses en matière de diagnostics, serait d’appeler un diagnostiqueur pour les effectuer en une seule fois. En faisant cela, vous pourrez aisément négocier le prix du prestataire de service de votre choix. Si vous souhaitez réaliser un diagnostic immobilier à Paris ou dans d’autres villes de France, n’hésitez-pas à vous renseigner sur internet. Plusieurs diagnostiqueurs proposent ce service.

Enfin, il est porté à votre information que le coût du mesurage est déductible des loyers si ceux-ci sont déclarés au régime réel. Il en est de même pour les autres diagnostics obligatoires.

Bon à savoir: le diagnostic de surface habitable est toujours valide, sauf si vous effectuez des travaux modifiant la surface habitable du bien en question.

Les différences entre la loi Carrez et la loi Boutin

Il n’est pas rare de voir dans les différents forums, des gens qui demandent s’ils peuvent utiliser la surface loi Carrez à la place de la surface habitable prévue par la loi Boutin. Eh bien ! Sachez-le, il ne vous est pas du tout possible de faire comme tel pour connaître la surface habitable réelle si vous souhaitez louer votre bien.

Et cela pour deux raisons précises : d’une part, ces deux lois visent deux actes juridiques différents. D’autre part, bien que les deux imposent la mention de la surface concernant un même bien, les règles de calcul de celle-ci ne sont pas les mêmes. Il est donc évident que les résultats peuvent être très différents.

  • D’un point de vue légal

Si le calcul de la superficie Carrez ne se fait qu’en copropriété, le calcul de la surface habitable s’effectue dans tous les cas.

De même, si la surface Carrez doit figurer dans un acte de vente, la surface habitable doit figurer dans un bail.

  • Techniquement

Comme il a été mentionné un peu plus haut, quand on parle de la surface habitable, il s’agit de la superficie du plancher construit, après soustraction des surfaces occupées par les cloisons, les murs, les marches et cages d’escaliers, les embrasures de portes et fenêtres, les gaines et les locaux ayant une hauteur de moins de 1,80 m. Jusqu’ici, la définition technique de la surface habitable de la loi Boutin est la même que la superficie Carrez.

La différence fondamentale est que le mesurage Loi Boutin ne tient pas en compte de la surface des sous-sols, des combles aménagés, des remises, des balcons, des loggias, des terrasses, des vérandas, des séchoirs extérieurs de la maison et des locaux communs.

Or, dans le calcul de la superficie Carrez, seuls les balcons, les terrasses, les garages, les caves et les parkings qui ne sont pas pris en compte dans le calcul. Ainsi, sont inclus dans la surface Carrez : les vérandas, les réserves, les remises, les combles aménagés et non aménagés, les greniers et les sous-sols autres que le parking, garage et caves.

  • Les personnes protégées par la loi

Elles sont également différentes pour la loi Boutin et la loi Carrez. En effet, c’est le vendeur qui demande l’attestation de la superficie Carrez. Il est donc évident que c’est lui qui sera assuré. Par contre, la fourniture de l’attestation du diagnostic surface habitable de la Loi Boutin a été mise en place pour protéger les locataires.

Caution et loi Boutin

Il est à noter que, depuis que la loi Boutin est entrée en vigueur, le loueur d’un local d’habitation n’a plus le droit de demander à son locataire le paiement d’une caution si celui-ci a fait une souscription d’assurance constituée d’une garantie de loyers impayés.

Il existe quand même une exception : cette interdiction ne concerne pas les locataires apprentis et étudiants. Ceci dit, le bailleur d’une habitation à un apprenti ou un étudiant peut très bien pratiquer un tel cumul.

Les textes légaux du mesurage Loi Boutin

Les plus importants sont :

  • La loi numéro 2009-323 portant sur la mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009.
  • L’arrêté portant sur l’information des consommateurs par les personnels qui interviennent dans une transaction immobilière du 10 janvier 2017.
  • Le Code de la Construction et de l’Habitation, article R111-2.

Vous pouvez trouver facilement ces textes sur le site de la Legifrance.

Les autres diagnostics imposés par la loi dans le cas d’une location d’un bien immobilier

On a dit un peu plus haut que si vous désirez louer une maison ou bien un appartement et que celui ou celle-ci sert pour vos locataires de résidence principale, vous devez annexer au contrat de bail de location d’autres documents que l’attestation du diagnostic surface habitable. Pour faciliter votre information sur le sujet, on vous a préparé une check-list des diagnostics que vous devez obligatoirement effectuer avant la signature du contrat de bail du bien immobilier en question :

  • Le DPE

Diagnostic de Performance Énergétique en forme longue, le DPE vise à permettre aux locataires d’évaluer quelles seraient les dépenses énergétiques qu’ils devront payer chaque année suivant les caractéristiques du logement.

  • L’état des risques naturels et technologiques

Connu sous le diminutif ERNT, l’état des risques naturels et technologiques présente les divers risques qui sont reconnus sur l’environnement se trouvant à l’extérieur de l’habitation mise en location. C’est la préfecture du lieu d’installation du bien qui fournit ces informations.

  • Le CREP

Le CREP ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb consiste à l’analyse des éléments pouvant constitués du plomb dans les vieux logements. Cette évaluation vise à avertir les futurs locataires des risques que de tels éléments peuvent comporter.

  • Le diagnostic électrique et le diagnostic gaz

Ces deux diagnostics ont été devenus obligatoires depuis le début du mois de juillet de l’année 2017. Il convient de noter que ces obligations ne touchent que les contrats de bail conclus après cette date.

Vous pouvez aussi consulter nos derniers articles sur  » Qu’est-ce qu’une SCPI ?  » et  » Tout savoir sur la résiliation de bail avec préavis de 1 mois « .

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