Une gestion locative définit les démarches que le propriétaire doit effectuer lorsque le locataire arrive sur les lieux. En d’autre terme, c’est la gestion quotidienne de l’ensemble des choses reliées à la location pour assurer son bon déroulement. Cela implique par exemple de s’occuper des réparations, de percevoir les loyers,  de régulariser les charges, de délivrer des reçus, etc.

Une fois que le bailleur trouve son locataire,  il peut choisir d’assumer personnellement la  gestion de la location du bien qui lui appartient ou de confier cette tâche à un professionnel. Ce dernier aura alors pour mission de  prendre en charge toutes les obligations liées à la location. Voici quelques conseils qui vous permettront de faire un choix entre ces deux options selon votre convenance.

Les actes afférents à la gestion d’une location

En ce qui concerne la gestion habituelle d’un logement en location, les devoirs du gestionnaire, qu’il soit le véritable propriétaire ou bien un professionnel en matière de gestion locative, sont les suivants:

-La perception des loyers mais également des charges.

-La révision du loyer une fois par an et la régularisation des charges lorsque cela s’impose.

-L’envoi de façon gratuite aux locataires des quittances à chaque paiement de loyer.

-Une déclaration fiscale des revenus engendrés par la location. Dans le cas où le gestionnaire néglige cette obligation, il devra répondre personnellement des conséquences.

-Prendre en charge toutes les réparations du logement même si elles sortent du cadre de la location.

-La gestion des dégâts que l’assurance habitation  souscrit par le locataire ne couvre pas.

-En cas de relances non payées, le gestionnaire devra procéder à leur recouvrement et à l’ensemble des procédures en impayé adressées au locataire défaillant.

-Il gèrera les formalités lorsque le contrat arrive à terme et s’assurera le respect de toutes les formalités: le congé du locataire mais aussi celui du bailleur.

Dans le cas où un propriétaire veut recourir à un administrateur de bien pour gérer son logement mis en location, il doit obligatoirement procéder à la signature d’un contrat avec ce dernier. Ce contrat est connu sous le nom de « mandat de gestion locative ». Le propriétaire bailleur devra alors, en contrepartie, rémunérer le professionnel qu’il a engagé pour  gérer son bien en location. Le professionnel s’occupera alors de l’ensemble des tâches qui figurent sur la liste des actes de gestion locative.

Il faut savoir qu’attribuer la gestion locative à un administrateur de biens n’est aucunement incompatible avec la recherche de locataire sur un site internet. Le bailleur peut chercher son locataire. Lorsqu’il l’aura trouvé,  il pourra ensuite faire appel aux services d’un administrateur de biens.

Ce dernier est engagé par le bailleur pour gérer la location de son logement et  aura pour principal travail de veiller au bon déroulement de la location en faisant tout ce qui peut être nécessaire.

Les pouvoirs que confère le mandat de gestion

L’administrateur de bien est mandataire d’un contrat, celui de la gestion locative. Par conséquent, il a le pouvoir de s’occuper de tous les démarches qui peuvent concerner ou avoisiner le champ de la gestion locative.

-En ce qui concerne les assemblées générales de copropriété, il représentera le bailleur pendant les séances.

-Il devra payer les impôts, les charges, ainsi que les services, en veillant au respect des délais impartis par la loi ou les usages.

-Il procèdera à la souscription d’une assurance sur la propriété ou au titre des dégradations locatives ainsi que les pertes de loyers.

-Il s’occupera de la préparation des éléments qui peuvent permettre au mandat d’établissement des déclarations fiscales.

Il faut noter que l’habilitation de l’agence est obligatoire pour que l’on puisse confier à un administrateur de biens un mandat de gestion locative. Le professionnel doit posséder une carte qui prouve son aptitude et sur laquelle la mention « Gestion immobilière » doit impérativement figurer. Les missions que doit accomplir le professionnel  doivent également être mises en exergue dans le mandat de gestion.

A qui appartient l’initiative de trouver le locataire ?

En principe, c’est le bailleur qui s’occupe de la recherche d’un locataire pour son logement. Cependant, un administrateur de biens peut éventuellement s’en occuper. Ce service est souvent proposé, surtout quand on tourne vers une agence immobilière pour trouver le locataire de son bien. Effectivement, ce type d’agence possède une branche spécialisée dans la recherche de locataires et une autre qui se charge de la gestion après la signature du bail.

Dans ce cas, tenez compte de la rétribution. Généralement, trouver le locataire n’entre pas dans le prix qui figure dans le contrat de gestion. L’agence à laquelle vous avez fait appel fixe librement les honoraires que vous devez vous acquitter .Toutefois, toutes les agences ont l’obligation de mettre en vitrine tous les tarifs y afférents depuis mars 2014.

Désormais,  le prix de la commission qu’on demande au locataire ne peut être plus cher que le montant payé par le bailleur. Cette somme doit être en dessous ou pareil par rapport au plafond par mètre carré de surface. Tout cela, selon l’endroit où se localise le logement. Pour avoir plus de détails, vous pouvez consulter la loi Alur.

Pour éviter les charges que peuvent engendrer ce service supplémentaire,  il vous est toujours possible de faire paraitre une annonce vous-même. Ce procédé vous permettra d’économiser de l’argent puisque vous n’aurez qu’à payer le prix normal de votre annonce.  Cela est aussi bénéfique pour le bailleur que pour son futur locataire, étant donné que ce dernier évitera aussi les frais supplémentaires liés à ce service.

Quels critères tenir compte lors du choix de votre gestionnaire ?

De préférence, lorsque vous optez pour un administrateur de biens, tenez compte de la géographie. En effet, son aptitude à se déplacer rapidement sera d’une importance primordiale.  N’oubliez surtout pas  d’exiger du professionnel en question une carte professionnelle qui le qualifie d’agent immobilier et qui a été délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industries de l’endroit où il pratique ce métier.

Du point de vue financier, une agence tire toujours un pourcentage sur le prix que vous allez payer. Ce montant est déterminé par chaque agence selon les loyers et le travail de gestion. L’exécution de certains devoirs que l’on peut qualifier d’annexes peut aussi donner lieu à  une facturation supplémentaire.

Il y a des agences qui font une proposition de tarif forfaitaire, mais dans tous les cas, le mieux c’est que vous ayez toujours l’initiative de faire une vérification. Cela vous permettra de connaître si les services que vous sollicitez sont véritablement inclus ou pas dans votre forfait.

Que représente le mandat de gestion  que l’administrateur de biens reçoit du bailleur ?

Le mandat de gestion est une procuration. Il sert de précision de l’étendue des devoirs que le bailleur délègue à une agence de son choix pour s’occuper de la gestion de son logement locatif. Sachez que la gestion locative peut-être complète comme elle peut aussi être réduite, c’est-à -dire se restreindre à la gestion  d’actes d’administration tout simplement.

Le contrat que vous passerez dépendra de ce dont vous avez besoin. Soyez attentif à chaque condition pour ne pas vous heurter à de mauvaises surprises qui pourraient survenir ultérieurement.

Le contrat de gestion locative est limité dans le temps. En général, il doit être renouvelé tout les 12 mois.

Qu’est-ce que la gestion locative engendre-t-elle ?

Faire gérer votre logement locatif par un professionnel implique que ce dernier va prendre en charge l’ensemble  » de la vie  » de votre immeuble et vos relations avec la ou les personnes qui occupent les lieux. Préalablement, il faut réaliser des diagnostics obligatoires.

Ensuite, il faut rédiger  puis diffuser par annonce que l’immeuble a été mis en location. Le professionnel est celui qui fait visiter les éventuels locataires et vérifie si les dossiers sont solides. Après, on en vient à la phase de la conclusion du contrat. Ajouté à cela, il faut faire l’état des lieux de sortie ainsi que des lieux d’entrée. L’administrateur de biens se charge des appels et d’encaisser les loyers prédéterminés et d’envoyer, après perception des loyers , les quittances.

Bon à savoir: pour la gestion de votre logement vous pouvez passer par patrimandco.fr qui offre de très bonnes prestations. Ils viennent également de réouvrir une agence à Toulouse. N’hésitez-pas à les contacter.

Les outils de gestion de logement locatif

Parallèlement au recours à une personne,  sachez qu’il est aussi possible de se tourner vers l’utilisation des logiciels immobiliers. Ils vous permettent une gestion de vos immeubles en location.

Cela vous facilite nettement la tâche pour ce qui est de la mise en location de votre logement.  Beaucoup de logiciels de gestion locative sont actuellement accessibles que ce soit gratuit ou payant. L’utilisation de ceux-ci vous coûtera moins d’argent par rapport aux administrateurs de biens.

L’objectif de chaque bailleur étant de rentabiliser son investissement, sauf que la rémunération d’un administrateur de biens peut être très élevée. Donc, la rentabilité du propriétaire bailleur peut se voir réduire considérablement. Ces logiciels apparaissent donc comme une solution intermédiaire.

Comment choisir le type de gestion adéquat ?

Vous le savez certainement que la réussite d’un investissement locatif passe inévitablement par l’optimisation d’une gestion locative. Pour être sûr de faire le bon choix, le mieux est d’effectuer une évaluation concernant les avantages et les inconvénients de chaque méthode.

Il ne faut pas que vous vous arrêtez sur le coût que le service d’une agence vous coûterait puisque ce n’est pas le seul aspect que vous devez prendre en compte. Essayez aussi de faire une estimation que votre travail représentera parce que gérer de l’immobilier requiert des compétences particulières.

La gestion personnelle

Une gestion directe de son immeuble locatif est privilégiée. La raison principale est que les propriétaires bailleurs ne veulent pas qu’une partie de leur revenus soit affectée à la rémunération d’une agence qui gèrera leur logement locatif. Mais dans certains cas,  la gestion propre d’un immeuble mis en location se présente comme un véritable désir des propriétaires qui s’adonnent avec plaisir à la gestion.

De manière générale, on rencontre plus ce genre de situation lorsque le bailleur habite à proximité des appartements ou maisons mis en location. Si votre choix se porte sur cette méthode, voici les étapes que vous devez suivre avant le début de la location :

  • Trouvez votre locataire et passez à l’élaboration du contrat de location

Tout d’abord, renseignez-vous sur le prix qui s’applique sur le marché pour assurer une certaine cohérence et être compétitif. Lorsque les visites se terminent, choisissez le  locataire idéal qui occupera votre logement. Ce choix constitue l’une des difficultés de la gestion locative.

Avant toute chose, référez-vous à la question financière. Faites un choix en tenant compte des ressources de chaque candidat. Pour éviter les impayés, exigez qu’une personne se porte garante des loyers de votre nouveau locataire ou souscrivez une assurance contre les risques d’impayés.

Vous pouvez également demander la perception d’un dépôt de garantie qui couvre au moins un mois de loyer. Ensuite, passez à la signature du contrat de location. Accompagnez-le d’un état des lieux d’entrée. Enfin, déclarez le nouveau locataire à l’administration fiscale.

  • La gestion quotidienne

Lorsque vous faites une gestion propre, cela vous prend du temps toute l’année et pas seulement au tout début. En effet,  vous devez accomplir les obligations  qui vous sont imparties.

  • Faire un suivi de la législation

Cela nécessite une expertise de la gestion locative. Par la même occasion, cela vous évite aussi de passer à coté de certains de vos droits et aussi de vos obligations.

En vous occupant seul de vos logements  locatifs, vous devez y consacrer énormément de temps. Vous entreprendrez aussi  des démarches administratives de rigueur. Et dans le cas où vous pensez en être incapable,  il existe toujours l’option du gestionnaire délégué.

Le gestionnaire délégué

En optant pour une gestion déléguée, vous serez libre par rapport aux contraintes de gestion mais vous serez tenu de rémunérer  l’administrateur de biens qui fera cela à votre place. Outre le gain de temps, le professionnel, qui connaît toutes les combines du métier et qui suit de près les changements de législation, vous assurera une meilleure rentabilité.

Les frais de gestion varie généralement de 6 à 8% du montant des loyers. La gestion déléguée comporte de nombreux avantages, surtout si vous êtes en possession de plusieurs biens immobiliers (parkings, studios, appartements, maisons ou terrains). Mais même si vous n’en possédez qu’un, céder la gestion locative à un professionnel reste une très belle initiative. Cette méthode vous permet de réduire les risques qui peuvent survenir durant la gestion de vos  biens.

Vous pouvez aussi consulter nos derniers articles sur  » La loi Boutin et le diagnostic surface habitable  » et  » La SCPI, c’est quoi ? « .

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