A la recherche d’une maison ou d’un appartement, vous vous lancez dans la visite de quelques logements. Après un certain temps de recherche, vous êtes tombé sur un logement qui vous intéresse. Mais que faire pour ne pas risquer de le perdre ? Il vous est possible de faire une offre d’achat pour un bien immobilier par mail.
Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilier ? Il est bien de savoir qu’une vente immobilière n’est autre qu’un contrat synallagmatique. En plus clair, c’est un contrat selon lequel les deux parties, que ce soit le vendeur ou l’acheteur, ont chacun des obligations envers l’autre.
Mais bien plus qu’une obligation juridique, ce contrat représente la volonté des deux parties d’être liée. Théoriquement, il y a une volonté entre un acheteur et un vendeur lorsqu’une offre de ce dernier rencontre une acceptation de la part d’un acheteur.
Cependant, dans la pratique, c’est une toute autre chose. En effet, la rencontre des deux parties s’opère le plus souvent dans les schémas inverses. En effet, c’est la partie ” acheteur ” qui propose un contrat d’achat. Ainsi, le vendeur peut, dans ce cas, accepter ou refuser l’offre d’achat.
Offre d’achat immobilier
Aussi appelée offre de prix, proposition d’achat ou encore promesse unilatérale d’achat, l’offre d’achat n’est autre qu’une pollicitation, plus précisément une offre que l’acheteur peut adresser à un vendeur d’un bien immobilier pour une proposition d’achat.
C’est une promesse d’achat de la part de l’acquisiteur. Cette offre est indépendante de l’offre de vente du propriétaire. On dit qu’une offre d’achat d’un bien immobilier est autonome par rapport à l’offre de vente.
Il est donc obligatoire que le proposant stipule précisément son prix dans l’offre. L’acheteur peut donc renégocier l’offre de vente du propriétaire, notamment le prix que celui-ci a fixé pour son bien.
Une fois l’offre envoyée, deux cas peuvent alors se présenter :
- L’offre d’achat est acceptée
Dans le cas où l’offre est acceptée par le vendeur, il doit alors la formaliser par écrit. Une fois qu’il envoie sa réponse, la vente est alors parfaite. En effet, le code civil stipule qu’une vente est parfaite si les deux parties sont d’accord sur une chose et son prix.
- L’offre d’achat est refusée
Dans le cas où le vendeur refuse l’offre proposée par l’acheteur potentiel ce dernier n’est plus alors engagé auprès du vendeur et peut se rétracter. Ceci s’explique simplement par le fait que le contrat n’est alors plus valable.
La valeur juridique d’une offre d’achat immobilier
Dans le domaine légal, une offre d’achat immobilier est une promesse de contracter. En clair, c’est un acte juridique unilatéral. Mais qu’est-ce qu’un acte juridique unilatéral ? Comme vous l’avez deviné, un acte juridique unilatéral n’engage qu’une seule des deux parties.
En effet, contrairement à une promesse de vente, une offre d’achat immobilière n’engage que le potentiel acquisiteur. Il est alors obligé, juridiquement, de respecter son engagement, qui est dans notre cas l’achat du dit bien, dans le cas où le vendeur a accepté son offre.
Ainsi, l’acheteur est engagé dans l’achat du bien si sa proposition de prix convient au propriétaire. Mais une offre d’achat d’un bien n’est-il pas tout simplement le pendant d’une promesse de vente ? Non. En effet, une promesse de vente est un contrat alors qu’une offre d’achat n’est juste qu’un acte juridique unilatéral. Ceci s’explique par le fait qu’une telle offre n’est autre qu’un engagement de la part de l’acheteur, il ne s’agit que d’une simple proposition que le propriétaire peut accepter ou non.
Aucun accord n’existe encore entre les deux parties. Il est donc très clair qu’il ne s’agit pas ici d’un avant-contrat, comme le sont la promesse de vente ou même le compromis de vente.
Il est bien de remarquer que si vous décidez d’annuler une offre d’achat sans avoir respecté les termes qui y sont précisés, le vendeur peut tout à fait vous poursuivre en justice. Vous risquerez alors de verser des dommages et intérêts pour dédommager ce dernier.
Ce qu’il faut savoir avant de faire une offre d’achat pour un bien immobilier
Un vendeur n’est pas lié, d’aucune manière que ce soit, à un acheteur potentiel tant qu’il n’a pas accepté l’offre. Cependant, une fois l’offre acceptée, un propriétaire ne peut plus revenir en arrière. Mais un acheteur le peut-il ? Eh bien oui. En effet, après l’accord du propriétaire, l’acheteur potentiel dispose alors de 7 jours pour annuler son offre. De plus, un acheteur peut tout à fait annuler son offre si le motif est couvert dans une des clauses suspensives.
Faire une offre d’achat pour un bien immobilier
Avant de s’engager auprès du propriétaire du bien, il est vivement conseillé de faire une petite check-list afin de bien vérifier tous les détails concernant le bien immobilier. De plus, une telle offre doit se faire dans les règles pour être valide. Elle doit donc préciser diverses clauses qui doivent vous couvrir dans tous les cas qui peuvent se produire.
Il est donc important de vérifier plusieurs points importants :
- Bien évaluer la valeur du bien
Avant la rédaction d’une offre d’achat pour un logement, il est primordial de bien évaluer avec le plus de précision possible le prix du bien. En effet, avoir une bonne idée de la valeur vous permettra de proposer un prix juste et correcte.
Dans un premier temps, il faut s’informer sur ce sujet ainsi que sur l’état du marché de l’immobilier de la région dans laquelle vous comptez investir. Le prix de l’immobilier varie grandement selon le quartier dans lequel ce dernier se situe. Pour avoir le prix le plus proche possible de la réalité, n’hésitez pas à utiliser les outils d’évaluation que la plupart des agences immobilières proposent.
Ces outils vous donneront le prix au m2 suivant votre localisation. Il est aussi très intéressant de bien étudier le bien. Il est vivement conseillé de vérifier tous les recoins et les moindres détails de ceci pour pouvoir évaluer ses meilleurs atouts ainsi que ses plus grandes faiblesses.
Un logement qui a été récemment rénové coûtera, bien plus cher qu’un autre qui vous demandera quelques travaux de rénovation. Il est dans ce cas pratique d’estimer la valeur de l’entreprise des travaux de rénovation pour pouvoir faire la différence. Lors de votre investigation, n’oubliez pas de vérifier l’état général du logement, son système électrique, l’état de la consommation énergétique du bien immobilier, la plomberie, etc.
- Offre d’achat orale ou écrite, que choisir ?
Après avoir bien évalué le logement, vous avez fait votre choix. Il est donc temps de proposer une offre d’achat pour le bien qui vous intéresse pour faire savoir à son propriétaire que vous êtes intéressé. Vous pouvez alors opter pour une offre orale ou écrite.
Mais ces deux possibilités ont-elles la même valeur ? Quelle est la meilleure façon de proposer son offre d’achat ?
- Une offre d’achat immobilier orale
Une offre d’achat immobilier faite oralement n’a pas vraiment de poids juridique. Elle ne vous engage pas à grand-chose. Ainsi, si vous êtes encore hésitant, mieux vaut opter pour cette solution. Cependant, la plupart des vendeurs sauront aussi dans ce cas que vous n’êtes pas sûr de votre décision et, comme il n’est pas encore lié par un contrat, il proposera le bien à d’autres preneurs potentiels.
- Une offre d’achat immobilier écrite
Si vous êtes vraiment intéressé par un bien, il est vivement conseillé de faire une offre écrite. En effet, une telle offre, comme il a été dit plutôt, est un acte juridique. Elle vous oblige à respecter votre engagement dans le cas où le propriétaire accepte votre offre. Il est aussi possible de faire une offre d’achat par mail. Cette dernière aura la même valeur juridique qu’une offre d’achat écrite.
Bien rédiger l’offre d’achat écrite
Après une mûre réflexion, vous êtes vraiment sûr de vouloir acquérir le bien et vous avez fixé un prix pour le bien immobilier. Passons alors dans la rédaction de l’offre. Cette offre doit contenir plusieurs informations, à savoir :
- Le prix d’achat du bien
Une offre d’achat est une renégociation de l’offre de vente proposée par le vendeur. Il est donc obligatoire de bien y préciser le prix pour lequel vous êtes prêt à acheter le logement.
- La durée de validité de l’offre
C’est la durée durant laquelle votre offre sera valide. Passé ce temps, votre offre d’achat ne sera plus valable. Dans la pratique, cette durée varie de 5 à 10 jours.
- Les modalités de réponse du propriétaire
Une offre d’achat doit préciser les modalités de réponse du propriétaire dans le cas où l’offre sera acceptée par ce dernier. Dans la plupart des cas, cette réponse doit se faire via une lettre recommandée avec accusé de réception ou encore par l’intermédiaire d’un huissier.
- Le délai de rétractation
Il est vivement conseillé de préciser dans l’offre d’achat un délai de rétractation dans le cas où vous devez changer d’avis et annuler votre offre. Ce délai est fixé à 7 jours.
- Le moyen financier
Ici, il est question de préciser la nature du financement utilisé pour l’achat. Celui-ci peut être un prêt auprès d’une banque ou un apport personnel.
- La validité de la vente
Une offre d’achat d’un bien immobilier doit préciser que la vente ne sera définitive que s’il y a signature d’un avant-contrat.
- Les détails supplémentaires
Il faut préciser dans l’offre qu’un manque de réponse de la part du vendeur durant la période de validité du contrat sera interprété comme étant un refus de la part de la partie intéressée. Il est également important de préciser l’emplacement exact du bien ainsi que sa superficie totale, le nombre de pièces le constituant, …
- L’ajout de quelques clauses suspensives
On l’a déjà mentionné et on ne cessera pas de le redire, une offre d’achat pour un bien immobilier écrite ou par mail est un réel engagement qui vous liera avec le vendeur. Ainsi, afin de prévenir un cas de doute futur ou une situation qui vous empêchera de respecter votre engagement, il est vivement conseillé d’ajouter des clauses suspensives dans l’offre d’achat.
Ces clauses vous permettront d’annuler la vente si l’une des situations qui y sont précisées se produise. Ainsi, avec une telle clause, vous serez dans la mesure de rompre ou d’annuler une offre si, après une mûre réflexion, vous vous apercevez que les travaux à effectuer sont nettement supérieurs à la somme que vous avez estimé lors de la visite.
A titre d’information, il est bien de signaler que ces clauses suspensives peuvent couvrir diverses raisons : du refus d’octroi d’un prêt de votre banque à un très mauvais état du système de chauffage du logement par exemple.
- Les précautions à prendre avant de s’engager
Il est toujours conseillé de s’assurer d’avoir pris toutes les précautions possibles avant d’envoyer votre offre. En effet, une fois que le vendeur la signe, il ne vous sera plus possible de la modifier. Le plus important est de ne jamais laisser un temps de réflexion trop longtemps au vendeur.
Optez toujours pour une période assez courte sans pour autant franchir la limite imposée par la loi. Une semaine à dix jours est parfaitement correcte. Revérifiez aussi chaque clause suspensive qui doit vous couvrir pour tous les cas d’annulation possible. Enfin il est déconseillé de verser une somme d’argent lors de la proposition de l’offre même si le vendeur vous le demande car cet acte est puni par la loi.
- S’informer sur les possibilités de rétractation
Même si vous n’avez pas l’intention de vous rétracter, il est toujours intéressant de bien s’informer sur les possibilités de rétractation qui vous sont possible. En somme, il existe 3 principales possibilités de rétractation :
- Tant que le vendeur n’a pas accepté votre offre, vous êtes libre de vous rétracter sans aucune poursuite.
- Dans le cas où le propriétaire refuse la proposition, vous êtes alors libre de tout engagement. C’est aussi le cas s’il ne vous répond pas dans le délai que vous avez proposé.
- Il est aussi possible que le vendeur vous propose une contre-proposition par écrit. Dans ce cas précis, vous êtes alors libre d’accepter ou de refuser sa proposition.
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