Le marché de l’immobilier est un marché à valeur sûre. En effet, le prix de l’immobilier, que ce soit pour la vente ou la location ne cesse de croitre avec le temps. Il est alors très avantageux d’investir dans ce domaine.
Vous avez franchi le pas et décidé d’investir dans l’immobilier locatif en tant que particulier. Pour ce faire, vous choisissez de faire l’acquisition d’un bien pour le proposer à la location. Une fois les annonces publiées, les candidats potentiels commencent à affluer pour déposer leur dossier pour la location.
Il est vrai que le risque de tomber sur un mauvais payeur est mince. De plus, chaque candidat doit toujours proposer dans son contrat une personne pour la caution en cas de non-paiement.
Cependant, le risque existe. Il se peut aussi que votre relation avec votre locataire se détériore avec le temps car il ne respecte pas les règlementations de l’immeuble ou détruit votre logement. Quelle est alors la procédure à suivre pour procéder à son expulsion ? Il est important de savoir que la durée de la procédure d’expulsion du locataire est longue et très complexe. Pour ce faire, il est obligatoire de passer par une décision de justice. Or, la procédure judiciaire peut être très lourde.
Quels sont les motifs d’expulsion valables et pourquoi procéder à une expulsion ?
Il n’est pas courant que le propriétaire d’un logement décide d’expulser son locataire. Cette lourde décision peut s’expliquer par plusieurs motifs :
- Le non-paiement du loyer
C’est sans aucun doute le motif le plus courant d’une expulsion, même s’il est assez rare que le locataire ne paie pas son loyer. En choisissant de ne pas s’acquitter de sa principale obligation, il vous prive d’une de vos sources de revenus.
Dans ce cas précis, en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui vise à améliorer les rapports entre le propriétaire et son locataire, le locataire est tenu de toujours payer son loyer et les charges qui sont récupérables. Cette loi précise qu’un non-paiement peut justifier la résiliation du contrat locatif et peut aboutir à l’expulsion du mauvais payeur. De plus, selon l’arrêt du Conseil d’Etat apparut 1er octobre 2015, il est dit que les loyers que vous ne percevez pas à cause d’un non payeur sont toujours imposables.
Il est donc, dans votre intérêt, de procéder rapidement au règlement du problème afin de récupérer le plus vite possible tout le montant impayé. Il est toujours conseillé de procéder à une négociation avec votre locataire pour le règlement du problème.
Cependant, dans le cas où il n’est pas disponible pour une coopération, engagez-vous, dans les meilleurs délais, dans une procédure d’expulsion afin de pouvoir remettre votre bien en location. A titre d’information, vous avez au maximum 3 ans pour engager une poursuite.
- Un défaut d’assurance habitation
Lors de la location d’un logement, le locataire a le devoir de se souscrire à une assurance habitation qui le couvre en cas d’incendie, de dégât causés par l’eau résultant du non fermeture d’un robinet ou encore en cas d’explosion.
S’il n’est pas disposé à se souscrire à une assurance, vous pouvez, soit vous-même vous souscrire à l’assurance habitation, les cotisations sont récupérables auprès de votre locataire, soit procéder à la résiliation du contrat de location, et donc procéder à son expulsion.
Le défaut d’assurance habitation est aussi un des motifs les plus utilisés pour l’expulsion d’un locataire.
- Les autres motifs d’expulsion d’un locataire
Il existe un bon nombre de motifs afin de procéder légalement à l’expulsion d’un locataire. Un contrat de location peut très bien être résilié par le propriétaire si les occupants de son bien immobilier ne respectent pas les règlementations collectives et causent des troubles à leur voisinage.
Il est aussi possible de mettre fin à un contrat de bail locatif dans le cas d’une absence de versement d’un dépôt de garantie. Enfin, il est dans votre droit, en tant que propriétaire, d’engager les procédures pour une expulsion si vos locataires dégradent votre logement.
Expulsion d’un locataire, quels sont les procédures à envisager ?
Pour améliorer la relation entre les propriétaires et leurs locataires dans un parc privé, la justice française a instauré la loi ALUR en 2014. Cependant, celle-ci n’a vraiment pas changé grand-chose et s’engager dans une procédure judiciaire dans le but d’expulser un locataire est toujours, jusqu’à aujourd’hui, un vrai parcours du combattant.
Ainsi, pour vous aider à vous débarrasser d’un locataire irrespectueux et mauvais payeur, voici quelques conseils pour ne pas perdre de temps lors de cette fastidieuse procédure et récupérer dans les meilleurs délais vos loyers.
- Le commandement de payer, la clause résolutoire
Qu’est-ce que la clause résolutoire ? Il n’est pas rare que le contrat de location comporte une clause résolutoire. Celle-ci permet de dénoncer le bail au moment où le locataire commence à ne pas payer son loyer. En utilisant cette clause, il vous sera possible de procéder à l’expulsion de ce dernier en suivant les étapes suivantes :
- Le commandement de payer
Le commandement de payer est une lettre que vous devez adresser à votre locataire par acte de votre huissier. Celui-ci vise à lui demander de procéder au paiement de sa dette dans les deux mois qui suivent, sous peine de se voir saisir.
- La saisie de justice
Dans le cas où le locataire refuse de procéder au paiement de ses arriérés, vous pouvez procéder à une saisie de justice afin de demander son expulsion.
Cependant, il est intéressant de savoir que l’article 27-II de la loi ALUR vous oblige à signaler votre cas à la Commission des actions et prévention des expulsions locatives. Cette procédure doit se faire au moins deux mois avant l’assignation en justice. Dans le cas contraire, vous êtes dans une condition de non recevabilité. Cette formalité doit aussi être faite par votre huissier.
La clause de résiliation de plein droit n’est applicable que deux mois après le commandement de payer. Cependant, ce délai est ramené à un mois si vous avez investi dans la location meublée. Pour être valide, le commandement de payer doit obligatoirement reproduire intégralement la clause résolutoire qui est inscrite dans votre bail. Il doit aussi comporter un certain nombre de dispositifs légaux visant à informer ledit locataire de ses droits, dont notamment celui de pouvoir saisir le juge du tribunal d’instance pour bénéficier d’un délai de paiement dans le cas échéant.
Une fois le délai de deux mois passé, la clause résolutoire prend alors effet et le locataire mauvais payeur perd alors tout titre d’occupation.
- L’assignation en référé
Une fois que la clause résolutoire a pris effet, vous pouvez alors procéder à l’assignation en référé de votre locataire devant un juge d’instance du lieu de situation de l’immeuble afin de pouvoir constater la résiliation du contrat de location.
Vous avez alors le droit de demander la condamnation provisionnelle au paiement de tout le montant que le locataire vous doit. Cependant, il est porté à votre connaissance que pour une assignation en référé, il est aussi obligatoire de notifier le préfet par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification doit se faire deux mois avant l’audience, soit au minimum quatre mois après le commandement de payer.
- La procédure judiciaire, le tribunal d’instance
L’assignation en référé a été faite. Il ne vous reste alors que d’attendre la date de l’audience. Celle-ci est fixée par le greffier. Autrement dit, elle dépend de l’encombrement du tribunal d’instance ainsi que de la période de l’année. Il est difficile de donner une fourchette sur les délais d’audience car elles diffèrent suivant les tribunaux d’instance. Il est cependant à remarquer que les tribunaux d’instance se situant dont les banlieues sont beaucoup plus longs que ceux de Paris.
Dans la plupart des cas, l’affaire n’est pas plaidée dès la première audience ni même dans la seconde. En effet, le locataire peut demander un renvoi justifié. Ceci est automatique dès lors que le locataire demande la désignation d’un avocat à l’aide juridictionnelle.
Cette désignation peut prendre quelques mois. Il faut aussi se souvenir de temps en temps que le juge saisi n’est pas obligé de constater la résiliation du contrat locatif, et cela même si les délais de commandement sont arrivés à leur terme. Il est tout à fait en son pouvoir de suspendre la clause résolutoire et ainsi donner à votre locataire un délai supplémentaire afin de procéder au paiement de ses arriérés. Ce nouveau délai peut être de 3 ans si auparavant, il n’était au maximum que de deux ans. Cette décision est souvent prise si le juge estime que le locataire a les moyens de régler ses dettes.
Au terme de cette échéance et dans le cas où le mauvais payeur n’a pas encore réglé ses loyers en retard, le juge n’a alors aucun autre choix que d’appliquer la clause résolutoire. Il vous est alors enfin possible d’exiger l’expulsion définitive.
- L’exécution de l’expulsion
Une fois que le juge a ordonné l’expulsion du locataire ainsi que sa condamnation à payer tous ses loyers impayés, vous pouvez alors passer à l’étape suivante. Cette étape consiste à l’avertir de la décision du juge et de le demander de quitter les lieux dans les deux mois suivant la réception de la lettre recommandée. Il est aussi obligatoire de notifier le préfet par lettre recommandée sur la décision de justice.
En effet, l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution interdit tout type d’expulsion avant l’expiration du délai de deux mois. Cet article prend effet dès qu’il s’agit de la résidence principale de la personne à expulser. Il vise à permettre à la personne d’organiser son déménagement et se trouver une autre résidence. Le non-respect de ce délai peut coûter au propriétaire l’annulation de la décision de justice.
Par ailleurs, le locataire dispose encore d’un moyen de retarder son expulsion. En effet, il peut encore demander un délai supplémentaire que ce soit au juge de référé ou au juge de l’exécution. En vertu de l’article L 412-3, le juge peut accorder un délai supplémentaire et renouvelable aux locataires chaque fois que leur relogement ne peut pas se faire dans les conditions normales.
Ce délai est au minimum 3 mois et ne peut excéder 3 ans. En ayant perdu tous ses droits de locataire, l’occupant de votre logement estime généralement à ce stade n’avoir plus rien à perdre et n’hésite pas à détériorer votre bien.
- Recourir à la force publique
Dans le cas où la décision d’expulsion n’est pas exécutée, le locataire peut persister à rester dans le logement. Il est, dans ce cas, dans le droit du propriétaire de recourir à la force publique, du moment que cela ne met pas en cause l’ordre public. Il peut ainsi demander une indemnisation auprès de l’Etat pour les préjudices qu’il a subi. En effet, il est dans son obligation de procéder à l’expulsion et il est donc responsable après que le délai octroyé par le juge est atteint.
L’huissier doit alors solliciter l’intervention d’un commissaire de police pour l’exécution de la décision de justice. Dans le cas où celui-ci oppose une fin de non-recevoir, le propriétaire doit alors former un recours pour le refus du concours de la force publique dans un premier temps auprès du préfet de police puis dans un tribunal administratif le cas échéant. Dans le cas où le préfet décide de rejeter la demande, il est tenu de justifier sa décision.
Quelques conseils pratiques
On peut constater qu’expulser un locataire peut vite devenir un véritable enfer. Ainsi, pour minimiser les risques de mauvais payeur, il est vivement conseillé de toujours exiger au futur locataire ses coordonnées bancaires ainsi que celles de sa caution.
Dans le cas où vous ne percevez plus de loyers, faites pratiquer par votre huissier une saisie conservatoire de son compte bancaire. Cette saisie doit se faire dès la délivrance du commandement de payer. Une fois la fin des deux mois arrivée, le délai du commandement de payer approche, envoyez le plus rapidement possible l’assignation de référé afin qu’elle arrive le plus tôt possible tout en respectant le délai.
Vous pouvez aussi consulter nos articles sur la liste des documents à fournir pour une location et logement squatté que faire.