Comment investir pour défiscaliser ?

La défiscalisation offre beaucoup plus d’avantages que la réduction d’impôts. Elle permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en n’investissant dans le projet qu’une partie de son argent. Elle permet aussi de bénéficier d’un complément de revenus.

Enfin, c’est une bonne technique de constituer un héritage qui sera ensuite transmis à ses ayants-droits. Mais pour profiter de ces divers avantages, encore faut-il investir intelligemment et bien choisir son type d’investissement et son dispositif de défiscalisation.

Pour beaucoup d’épargnants, c’est l’avantage fiscal offert par ceux-ci qui prime. Or, de nombreux autres critères doivent aussi être pris en compte pour que l’investissement soit vraiment bénéfique. Un dispositif de défiscalisation est un type de placement qui peut convenir à une personne et pas à une autre.

On vous montrera dans cet article comment et ou investir pour défiscaliser. Pour cela, on va vous expliquer chacun des dispositifs de défiscalisation disponibles pour cette année 2018, ainsi que le fonctionnement des divers types de placement financier et nous allons voir comment faire le choix entre ceux-ci.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière 2018

Ils sont nombreux et sont très attractifs. Mais la question qui se pose est de savoir : lequel est le plus adapté à votre situation ? En plus de cela, il faut prendre en compte quelques critères pour ne pas se tromper d’investissement : le rendement, le risque et la liquidité (ce sera-t-il facile pour vous de revendre le bien ?).

Il faut connaître également le régime fiscal qui s’applique à chaque investissement. Il existe par exemple des biens, et donc des placements, exonérés du nouvel impôt : l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui remplace l’Impôt sur la Fortune. Ce qui constitue un bon moyen de défiscaliser. Plus d’informations sur L’IFI ici.

• La défiscalisation Pinel

C’est le dispositif de défiscalisation le plus utilisé par les contribuables en matière immobilière. La loi Pinel est entrée en vigueur le début de l’année 2015 dans le cadre de la loi des finances de l’année et elle est encore valable jusqu’à la fin de l’année 2021.

Elle a été instituée principalement pour inciter l’investissement locatif dans le neuf en France métropolitaine où l’offre de logements est inférieure à la demande.

Pour pouvoir bénéficier de cette loi, il faut que la personne qui investisse soit domiciliée en France. Le logement, objet de l’investissement, doit se situer dans les zones éligibles par le dispositif. Celles-ci sont annuellement fixées par décret.

Pour cette année 2018, les zones d’application de la loi Pinel sont :

• La zone A qui regroupe les agglomérations de l’Île-de-France, Lyon, la Côte d’Azur, Lille, Montpellier, Marseille et le genevois français.
• La zone A bis dans laquelle on trouve Paris et 29 communes périphériques.
• La zone B1 regroupant quelques communes considérées comme chères : Annecy, Cluses ; La Rochelle, Bayonne, Chambéry, Saint-Malo, la Corse, les départements d’Outre-mer et la grande couronne parisienne, ainsi que les agglomérations comptant plus de 250000 habitants.

Le bien doit également être en état futur d’achèvement, neuf ou à réhabiliter en lieu d’habitation, destiné à être loué durant 6, 9 ou 12 ans.

L’investisseur aura ainsi une réduction d’impôt sur les revenus selon la durée de l’engagement de location. Si celui-ci est de 6 ans, la réduction sera de l’ordre de 12 %. Pour un engagement de location durant 9 ans, celle-ci sera de 18 %. Enfin, si l’investisseur s’engage à louer le bien durant 12 ans, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 21 %.

Il est à noter qu’il est possible de louer le logement à ses ascendants ou descendants. L’engagement de 6 ans peut être prolongé de 3 ou 6 ans. Si celui-ci est de 9 ans, l’investisseur peut le prolonger de 3 ans.

Il existe aussi des loyers fixés par décret chaque année et que l’investisseur doit respecter selon la situation géographique du logement en question. Le montant de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 euros.

Un autre point important : dans le cadre d’un investissement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou neuf, la réduction va porter sur le prix de revient du placement. Ce qui correspond au prix d’acquisition du bien et les frais de notaire.

Si l’investissement concerne un immeuble remis à neuf, des travaux de transformation ou de réhabilitation, le montant qu’il faut prendre en compte pour calculer la réduction est le prix de revient du local, auquel s’ajoute le coût des travaux.

A première vue, l’offre de la loi Pinel est très alléchante. Elle permet de réduire jusqu’à 63 000 euros d’impôts. Cependant, il ne faut pas oublier d’apprécier les contreparties qui gomment souvent la réduction accordée : les risques locatifs, la fiscalité des loyers, la valorisation du bien, le manque à gagner lié au loyer plafonné et la durée de l’engagement.

• La loi Censi-Bouvard

Ce dispositif de défiscalisation permet d’obtenir une réduction de 11 % de l’impôt sur le revenu. La somme à prendre en compte pour le calcul de cet avantage fiscal est le prix d’achat du bien immobilier hors taxes et les frais de notaire.

Pour être bénéficiaire du dispositif, il faut que le logement soit mis en location meublée à un gestionnaire professionnel à titre de résidence de service, à l’exception des résidences d’affaires, de tourisme et hôtelière qui n’entrent plus dans le cadre de cette loi depuis 2017.

La défiscalisation sera répartie de façon linéaire sur 9 ans qui est la durée minimale du bail commercial. L’acquéreur pourra également récupérer la TVA qui est de 20 % du prix du logement.

Il est à souligner que le montant de la réduction d’impôt est plafonné à 33 000 euros sur 300 000 euros d’investissement hors taxes.

Le dispositif Bouvard offre deux principaux avantages. D’une part, l’investisseur sera déchargé des risques locatifs qui seront supportés dans sa totalité par le gestionnaire. D’autre part, la rentabilité de l’investissement est assurée par le bail commercial. Mais encore faut-il alors s’assurer de la solidité financière de l’exploitant preneur à bail.

Par ailleurs, l’attrait sera limité avec le temps car vous aurez certes une réduction d’impôt mais il ne faut pas oublier sa contrepartie : les revenus locatifs seront déclarés à titre de Bénéfices industriels et Commerciaux ou BIC. Ceux qui sont taxables à l’IRPP ou Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques.

Si vous désirez investir dans ce type de résidence, on vous conseille d’opérer sous le statut de LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel qui vous permettra de déduire les frais d’acquisition, l’amortissement et d’encaisser un revenu de 4 à 4,5 % de votre défiscalisation. Avec ces déductions, votre investissement sera largement défiscalisé.

• La Location meublée

Ceux qui investissent en Location meublée sous le régime classique peuvent opter, en fonction des revenus qu’ils tirent de cette activité, soit pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), soit pour le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

• Le statut LMNP

C’est l’idéal pour les personnes qui souhaitent défiscaliser sur le long terme et avoir des revenus stables.

Sous ce statut, l’investisseur peut choisir entre 2 régimes : micro-Bic et réel.

Dans le cas du régime micro-Bic et dans la mesure où les revenus locatifs perçus sont de moins de 70 000 euros, le loueur peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Dans le cadre du régime réel, l’ensemble des charges grevées sur ses loyers seront comptabilisées. Ce qui peut amener à déclarer un résultat fiscal près de 0 euros, donc une exonération complète d’impôt.

• Le statut LMP

Pourront bénéficier de ce statut les investisseurs à carrière professionnelle aux revenus variables (professions libérales, les commerçants, les artisans, etc.), ainsi que ceux qui sont fiscalisés dans une importante tranche marginale d’imposition.

Ce statut procure de nombreux avantages sur le plan fiscal. Par exemple, si on constate de l’exercice comptable un déficit fiscal, le loueur peut combler celui-ci sur le revenu global, quel que soit son montant. Aussi, en cas d’existence d’amortissements non imputés sur un exercice, il est toujours possible de les reporter sur les exercices suivants.

Les seules obligations du loueur c’est qu’il doit créer un revenu au-dessus de 23 000 euros des revenus locatifs. Il doit également être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), et les revenus BIC doivent représenter plus de la moitié des revenus du foyer.

• La loi Malraux

Elle s’adresse aux contribuables français qui désirent investir dans des logements à réhabiliter et destinés à la location. Ainsi, l’octroi de l’avantage fiscal est conditionné par la restauration de l’ensemble du bien et sa location nue comme résidence principale.

L‘investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt sur le coût des travaux de rénovation du bien immobilier en question. Mais pour pouvoir y prétendre, il faut que l’immeuble se situe dans un périmètre sauvegardé. La réduction sera de 30 % si le bien se trouve dans un secteur sauvegardé, c’est-à-dire un secteur qui a un caractère esthétique, historique ou de nature à justifier la restauration et la conservation. Celle-ci sera de 22 % si l’immeuble se place dans une zone appelée : ZPPAUP ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager.

Le coût des travaux pour le calcul de cet avantage fiscal est plafonné à 400 000 euros sur 4 années consécutives (la durée maximale permise pour la réalisation des travaux), soit 300 00 euros par an. Et la réduction s’étalera sur cette période.

Les travaux de réhabilitation en loi Malraux nécessitent une autorisation spéciale octroyée par le Préfet et ils doivent faire l’objet d’un contrôle et d’une validation par les Architectes des Bâtiments de France.

La loi Malraux compte parmi les dispositifs les plus défiscalisant et les plus accessibles aux particuliers, avec une défiscalisation de 30 000 euros par an maximum, sans plafonnement des niches fiscales.

Par contre, les biens qui y sont éligibles sont rares et sont, la plupart du temps, proposés au-dessus des prix sur le marché. Ainsi, leur rendement s’en trouve amoindri.

Cependant, le risque locatif dans le cadre du dispositif est très faible du fait des emplacements des immeubles en secteurs sauvegardés et souvent au cœur de la ville. Ce qui fait de Malraux un choix patrimonial pertinent.

• La loi monuments historiques

Elle permet aux propriétaires de bâtiments classés historiques de faire des travaux de rénovation durant 1 à 3 ans. Ces travaux, ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’achat du bien, sont déductibles à 100 % de l’impôt sur le revenu. En plus de cela, les ressources du locataire et les loyers ne sont pas plafonnés.

Les héritiers du bâtiment n’auront pas à payer des frais de succession pour les meubles et les monuments historiques qui en constituent le complément, même s’ils ne sont pas de la famille du détenteur. Ils doivent juste maintenir l’immeuble, entretenir les meubles qui ont bénéficié l’exonération et  les laisser à l’accès du public.

En contrepartie de tout cela, le propriétaire est tenu de conserver le bien durant 15 ans. Il ne pourra pas le transformer, vendre, démolir, léguer ou le donner sans l’autorisation du ministère de la Culture.

Quoi qu’il en soit, c’est certainement le dispositif de réduction d’impôt le plus puissant disponible aux particuliers, avec une forte défiscalisation à durée relativement courte (pendant les travaux) et sans plafond. Le seul hic c’est que les bâtiments éligibles sont, tout comme avec la loi Malraux, rares et donc, chers la plupart du temps. Ce qui diminue leur rentabilité locative.

Le choix entre ces divers dispositifs est difficile avec ces avantages fiscaux qui sont tous très attractifs. On vous conseille vivement de recueillir l’aide d’un professionnel en la matière pour ne pas vous tromper.

Défiscaliser à l’aide des divers placements fiscaux disponibles

A part l’investissement dans des résidences de service qu’on a évoqué un peu plus haut, il existe d’autres placements financiers qui permettent de bénéficier des réductions d’impôt.

Il y a tout d’abord le PERP (le Produit d’Épargne Retraite Populaire). Celui-ci permet de constituer un complément de revenus à la retraite. En plus de cela, les titulaires de ce produit d’épargne pourront bénéficier d’une déduction sur les revenus qui influera sur le taux marginal d’imposition.

Ce qui fait que l’économie d’impôt est pratiquement nulle pour les personnes à revenus modestes et importante pour celles à hauts revenus, imposables à 40 % à peu près.

Il y a également l’investissement dans les Sofica. Il s’agit des sociétés de financement spécialisées dans les productions audiovisuelles et cinématographiques. Acquérir des parts de Sofica permet d’obtenir une réduction d’impôt au minimum 30 %. Cependant, le risque est aussi important que l’avantage fiscal. En effet, l’investisseur doit être conscient du risque de perte en cas d’échec des films financés.

N’hésitez-pas à consulter le site fortuneimmobiliere.fr qui pourra vous aider à trouver le meilleur investissement, adapté à votre situation et vos attentes.