Si vous projetez de vous lancer dans la location meublée et que vous souhaitez en savoir plus sur le statut qui convient à votre activité : sachez que pour l’exercer en toute légalité et profiter des éventuels avantages fournis, il faut choisir entre le statut LMNP et le statut LMP.

Découvrez dans notre article tout ce que vous devez savoir à propos de ces deux statuts afin de choisir celui qui vous convient.

Qu’est-ce que le LMNP et le LMP ?

Les statuts LMNP et LMP, respectivement Loueur en Meublé Non Professionnel, et Loueur en Meublé Professionnel, sont deux régimes fiscaux spécifiques à la location de biens meublés en France.

Chacun de ces statuts a ses avantages et ses inconvénients, le choix dépend en grande partie de la nature de votre activité de location meublée.

Comment être éligible au statut LMNP ?

Pour être éligible au statut LMNP, vous devez répondre à certains critères, notamment être un particulier exerçant votre activité de manière occasionnelle. Il ne s’agit donc pas de votre principale source de revenus, car cela doit représenter moins de 50 % de vos revenus globaux.

Ainsi, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser les 23 000 euros par an, vous ne devez pas non plus être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel.

Ce statut rend vos revenus de location meublée comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (ou BIC), et ils sont imposés comme tels.

Ce statut vous donne également la possibilité d’amortir le bien, de profiter de la déduction de certaines charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) et de l’imputation des déficits sur les revenus de même nature pendant dix ans.

Le LMNP limite par contre vos avantages fiscaux par rapport au LMP, et rend impossible la déduction des déficits fonciers sur les autres revenus. Le statut LMNP convient ainsi généralement aux investisseurs avec des revenus locatifs modestes.

Comment être éligible au statut LMP ?

Les critères d’éligibilité au statut LMP sont plus contraignants.

Pour être considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel, vous devez remplir les conditions suivantes :

  • Être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel,
  • Vos revenus locatifs annuels doivent dépasser 23 000 euros, ou représenter plus de 50 % de vos revenus globaux,
  • Être imposé au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC.

Grâce au régime réel d’imposition (ou BIC réel), le statut LMP donne la possibilité d’amortir le bien et de déduire toutes les charges réelles.

Il vous fait également profiter de l’imputation des déficits sur le revenu global sans limitation de montant. Par ailleurs, le LMP vous fait bénéficier de l’exonération de la plus-value professionnelle lors de la vente du bien après 5 ans d’activité.

Le LMP vous oblige toutefois à vous inscrire au RCS et à tenir une comptabilité rigoureuse. De plus ce statut vous soumet aux charges sociales des travailleurs indépendants.

Qu’est-ce qui différencie le LMNP et le LMP ?

Le LMNP et le LMP se différencient surtout dans leur fiscalité, leurs avantages sociaux, et leurs obligations comptables.

En tant que LMNP, vous serez en effet soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC ; en tant que LMP, dans la catégorie des revenus fonciers issus de vos locations meublées.

Comme LMP, vous pouvez également bénéficier du régime de la sécurité sociale des indépendants (RSI). Les LMNP relèvent cependant du régime général.

Les LMP sont par ailleurs tenus de suivre une comptabilité commerciale, alors que les LMNP peuvent opter pour une comptabilité simplifiée.

Comment passer de LMNP au LMP ?

Si vous êtes actuellement en LMNP et souhaitez passer au statut LMP, vous devrez remplir les critères d’éligibilité au LMP : cela signifie que vous devez augmenter vos revenus locatifs ou vous inscrire au registre du commerce.

Quel est le plus avantageux sur le plan fiscal : LMP ou LMNP ?

Les LMP bénéficient de certains avantages comme l’amortissement du bien et la possibilité d’imputer les déficits sur leur revenu global. Les LMNP peuvent profiter d’un abattement forfaitaire sur leurs revenus locatifs.

Le statut LMNP est généralement plus avantageux sur le plan fiscal pour de nombreux investisseurs. En tant que LMNP, vous bénéficiez du régime micro-BIC si vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas les 72 600 euros. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, ce qui réduit considérablement votre base imposable.

En revanche, le statut LMP est soumis au régime réel d’imposition, ce qui signifie que vous devez déduire toutes vos dépenses liées à la location meublée ; vous devez également déclarer l’intégralité de vos recettes locatives. Cela peut être plus complexe sur le plan fiscal et peut entraîner une imposition plus élevée.

Quel est le plus avantageux en matière de réduction d’impôt : LMP ou LMNP ?

Pour ce qui est des avantages en termes de réduction d’impôt, le statut LMNP offre la possibilité de bénéficier de dispositifs comme la loi Pinel, qui vous permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant vos impôts.

Si elle se limitait auparavant qu’à l’investissement dans le neuf, la loi Pinel s’applique désormais à l’achat et à la réhabilitation de biens immobiliers anciens, à condition que les travaux représentent au moins 25 % de l’investissement total. Il faut également que le logement se trouve dans des quartiers spécifiques déterminés par le décret.

Le statut LMP n’offre pas ces avantages spécifiques.

Quel est le plus avantageux en imputation des déficits : LMP ou LMNP ?

En cas de déficits, le statut LMNP autorise l’imputation des déficits fonciers sur les bénéfices futurs de même nature (revenus fonciers) sur une période de 10 ans. Le statut LMP permet également cette imputation, mais sur une période de 6 ans seulement.

Quel est le plus avantageux en plus-values professionnelles : LMP ou LMNP ?

Les plus-values réalisées dans le cadre du statut LMP sont soumises au régime des plus-values professionnelles. Celui-ci peut être plus avantageux en termes d’abattements pour durée de détention, il vous permet entre autres de bénéficier d’une exonération totale après cinq ans de détention du bien.

Il faut toutefois que vos recettes locatives ne dépassent pas 90 000 euros HT les 2 premières années. Cette exonération est partielle si les recettes locatives s’élèvent entre 90 000 et 126 000 euros HT par an. Le statut LMNP ne bénéficie pas de ces mêmes avantages.

Quel est le plus avantageux en amortissement : LMP ou LMNP ?

Le statut LMNP permet d’amortir le bien immobilier meublé, ce qui permet de réduire la base imposable et donc de diminuer l’impôt à payer. Le statut LMP offre également la possibilité d’amortir le bien, mais sous certaines conditions et limites.

Qu’en est-il de l’adhésion à un CGA ou centre de gestion agréé ?

Les Loueurs en Meublé, qu’ils soient LMNP ou LMP, peuvent bénéficier de la réduction des frais de comptabilité et déduction limitées à 915 euros en adhérant à un CGA.

Cette adhésion permet de réduire le taux de la contribution sociale généralisée (CSG), et de la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). Cependant, en tant que LMP, vous êtes généralement dans une position plus favorable en ce qui concerne les avantages fiscaux liés à l’adhésion à un CGA.