Immocitiz a été placée en liquidation judiciaire le 18 octobre 2023 par le tribunal de commerce de Nantes. La société est définitivement fermée depuis janvier 2024. Si vous avez investi avec Immocitiz ou si vous étiez en cours de projet, cet article vous explique vos droits, vos recours, et où aller maintenant.
Ce qui s’est passé, chronologie de la liquidation
Immocitiz, c’était quoi ?
Immocitiz était une startup d’investissement locatif clé en main fondée en 2012 par Loïc Audet et Frédéric Lamet, deux amis issus de leurs études supérieures. Basée à Paris (3 rue de Duras, 75008), la société avait d’abord démarré comme agence immobilière avant de pivoter en 2014 vers le modèle clé en main.
Le concept : accompagner l’investisseur de A à Z, recherche du bien, financement, travaux via sa filiale Creacitiz, ameublement, mise en location et gestion locative. Ses honoraires affichés : 7,7 % TTC du montant investi (minimum 7 000 €), plus 75 % TTC d’un loyer mensuel pour la mise en location et 3,9 % TTC de gestion locative.
En dix ans d’activité, Immocitiz revendiquait plus de 2 000 projets réalisés pour un total de 390 millions d’euros d’actifs immobiliers. La société était constituée en SAS avec un capital de 7 500 €, un chiffre qui, on le verra, aurait dû alerter sur la fragilité structurelle de la structure.
Les signaux d’alerte avant la liquidation
Les premières fissures étaient visibles bien avant la liquidation.
En 2021, sur la communauté Finary, un fil de discussion comparant Immocitiz à ChezVous notait déjà que la rentabilité n’était réellement atteinte que sur des montages en colocation. Pour un investissement en location classique, les marges étaient jugées trop serrées une fois les honoraires déduits.
Sur Reddit r/vosfinances, les retours d’utilisateurs pointaient les mêmes problèmes : promesses commerciales trop optimistes, écarts entre le rendement annoncé et le rendement réel, et surtout des problèmes récurrents avec Creacitiz, la filiale travaux. Abandons de chantier, malfaçons, délais non tenus : les avis sur Creacitiz étaient franchement mauvais, et ils pesaient directement sur l’expérience Immocitiz.
Sur Google, la note finale d’Immocitiz était de 4/5 pour 62 avis, correcte en apparence, mais masquant une polarisation forte entre clients satisfaits de la délégation totale et clients furieux des travaux bâclés.
Le modèle était fragile. Un capital social de 7 500 €, une dépendance totale au volume de transactions, et une filiale travaux qui générait des litiges. Quand le marché immobilier s’est retourné fin 2022, la mécanique s’est grippée.
Octobre 2023 : la liquidation judiciaire
Le 18 octobre 2023, le tribunal de commerce de Nantes prononce l’ouverture de la liquidation judiciaire d’Immocitiz (RCS Nantes 790 090 872). La date de cessation des paiements est fixée au 14 septembre 2023.
Le liquidateur désigné est la SCP Mjuris, représentée par Maître Aude Pelloquin, 5 rue Crébillon, 44000 Nantes.
Comme le note immo2.pro dans son article de janvier 2024 : « Après Masteos, c’est Immocitiz qui rencontre des difficultés. » L’effet domino dans le secteur du clé en main était en marche. Masteos avait été placée en redressement judiciaire en janvier 2024 avant d’être rachetée par Novaxia. Bevouac suivra en 2025. Immocitiz, elle, n’a pas eu de repreneur : liquidation directe, sans plan de continuation.
Le 15 avril 2024, BrickMeUp annonce avoir acquis la base de clientèle d’Immocitiz, uniquement les données clients, pas les contrats en cours ni les actifs. Pour les clients avec des projets en suspens, cela ne changeait rien sur le plan juridique.
Vous êtes client Immocitiz, vos droits et recours immédiats
Déclarer votre créance
C’est la démarche la plus urgente si vous avez subi un préjudice financier avec Immocitiz : acomptes non remboursés, travaux payés et non réalisés, honoraires versés sans prestation.
En liquidation judiciaire, le délai légal pour déclarer une créance est de 2 mois à compter de la publication du jugement au BODACC. Ce délai est passé pour la liquidation d’octobre 2023. Mais si vous n’avez pas encore agi, consultez immédiatement un avocat : des procédures de relevé de forclusion existent dans certains cas, notamment si vous n’avez pas été informé personnellement.
Pour déclarer votre créance, voici la procédure :
- Rassemblez tous vos justificatifs : contrat signé avec Immocitiz, factures, virements, échanges email, devis, photos de chantier.
- Rédigez votre déclaration de créance en indiquant : le montant exact réclamé, la nature de la créance (acompte, honoraires, travaux…), les pièces justificatives jointes.
- Adressez votre déclaration au liquidateur : SCP Mjuris / Maître Aude Pelloquin, 5 rue Crébillon, 44000 Nantes, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou via le portail électronique prévu par le Code de commerce.
- Conservez la preuve d’envoi : c’est votre seule garantie d’être reconnu créancier dans la procédure.
⚠️ Important : une créance non déclarée dans les délais est en principe forclose, vous ne pouvez plus être payé dans la procédure. Si vous avez raté le délai, seul un avocat peut évaluer vos recours.
Si vos travaux ne sont pas terminés
Vous avez signé un contrat de travaux avec Immocitiz ou Creacitiz, et le chantier est resté inachevé ? Plusieurs leviers existent.
- La garantie décennale : si des travaux ont été réalisés mais sont défectueux, les artisans sous-traitants restent responsables pendant 10 ans. Identifiez les entreprises qui sont intervenues sur votre chantier et mettez-les en demeure directement.
- L’assurance dommages-ouvrage : si une assurance DO a été souscrite pour votre chantier, elle peut couvrir les malfaçons indépendamment de la liquidation d’Immocitiz.
- Le recours contre les sous-traitants : Creacitiz et ses sous-traitants peuvent être actionnés directement. La liquidation d’Immocitiz ne les protège pas.
- L’action directe : si vous avez payé des acomptes à des artisans via Immocitiz, renseignez-vous sur la possibilité d’une action directe contre ces prestataires.
Si vous avez versé des acomptes non remboursés
Les acomptes versés à Immocitiz avant la liquidation constituent une créance chirographaire, c’est-à-dire une créance ordinaire, sans garantie particulière. Dans l’ordre de priorité d’une liquidation judiciaire, les créanciers chirographaires sont remboursés en dernier, après les créanciers privilégiés (salariés, État, banques avec sûretés).
En pratique, les chances de récupérer l’intégralité d’un acompte dans une liquidation judiciaire sont souvent faibles. Mais déclarer la créance reste indispensable : c’est la condition pour être inclus dans toute distribution éventuelle.
Contactez directement le liquidateur pour connaître l’état d’avancement de la procédure et le calendrier prévisible de distribution.
Contacter un avocat spécialisé
Le cabinet avocat-debeauche.fr a publié un article spécifique sur Immocitiz, détaillant le fonctionnement de la société et les alternatives pour les clients lésés. C’est un point de départ utile pour identifier un avocat ayant déjà traité ce type de dossier.
Un avocat spécialisé en procédures collectives peut :
- Évaluer si un relevé de forclusion est possible si vous avez raté le délai de déclaration ;
- Identifier les recours contre les sous-traitants ou les assureurs ;
- Vous représenter dans la procédure collective si le montant en jeu le justifie.
Ce que les anciens clients disaient
Avant la liquidation, Immocitiz affichait 4/5 sur Google pour 62 avis. Le site immocompare.org soulignait une « forte expérience dans le secteur, une offre qui tient la route et des conseils pertinents », un bilan globalement positif sur le conseil, moins sur l’exécution.
Les avis positifs convergeaient sur un point : la délégation totale. Pour les investisseurs qui ne voulaient rien gérer, le modèle fonctionnait. Un conseiller dédié, des biens off-market, une prise en charge complète jusqu’à la mise en location.
Les avis négatifs, eux, ciblaient systématiquement Creacitiz : abandons de chantier, malfaçons, délais multipliés par deux ou trois. Le problème structurel d’Immocitiz, c’est que la qualité de l’expérience dépendait entièrement de la filiale travaux, et cette filiale concentrait l’essentiel des insatisfactions.
Les honoraires d’Immocitiz (7,7 % TTC + mise en location à 75 % du loyer mensuel) n’étaient pas les plus élevés du marché, mais ils s’ajoutaient aux coûts travaux souvent supérieurs aux devis initiaux. La rentabilité réelle s’en trouvait mécaniquement dégradée, ce que les discussions Reddit et Finary pointaient dès 2021.
Pourquoi le modèle clé en main est fragile, leçons d’Immocitiz
Immocitiz n’est pas un cas isolé. Masteos, Bevouac, Immocitiz : trois acteurs majeurs du clé en main ont rencontré des difficultés graves entre 2023 et 2025. Ce n’est pas une coïncidence.
Le modèle clé en main est structurellement vulnérable pour plusieurs raisons :
1. Des revenus indexés sur le volume de transactions. Quand le marché immobilier se retourne, hausse des taux, baisse des transactions, , le chiffre d’affaires s’effondre instantanément. Les charges fixes (équipes, bureaux, sous-traitants), elles, restent identiques.
2. Une filiale travaux impossible à scaler. La rénovation est un métier local, artisanal, difficile à industrialiser. Masteos l’a appris à ses dépens avec 450 salariés. Immocitiz avec Creacitiz. Les marges sur les travaux sont faibles et les litiges, nombreux.
3. Un capital social dérisoire face aux engagements. Immocitiz avait un capital social de 7 500 € pour gérer des projets à plusieurs centaines de milliers d’euros. C’est un signal d’alarme que tout investisseur aurait dû vérifier sur Pappers avant de signer.
4. Une dépendance au crédit immobilier. Quand les taux passent de 1 % à 4,5 % en 18 mois, les investisseurs potentiels se retrouvent exclus du crédit. La clientèle se réduit, le modèle s’effondre.
Ce qu’il faut vérifier avant d’investir avec n’importe quelle plateforme clé en main :
- Capital social (sur Pappers.fr) : en dessous de 50 000 €, c’est un signal de fragilité
- Résultat net des 3 dernières années : une société qui perd de l’argent chaque année n’est pas viable
- Actionnariat et levées de fonds : une startup très endettée est plus fragile qu’une PME autofinancée
- Procédures collectives en cours (BODACC, Pappers) : vérifiez avant de signer quoi que ce soit
Les alternatives à Immocitiz en 2026
Immocitiz n’existe plus. Voici les acteurs actifs, financièrement sains, et vérifiables en 2026 :
| Plateforme | Honoraires | Couverture | Santé financière | À savoir |
|---|---|---|---|---|
| Beanstock | ~7,2 % TTC | 20+ villes | Autofinancé, solide | Spécialiste LMNP, bonne tech |
| Bevouac (Pierrelib) | Dégressif, ~7–9 % | 13 villes | Repris par DS Immo en 2026 | Vérifier la continuité post-reprise |
| ImAvenir | ~8 % | Paris / Grand Paris | PME autofinancée | Idéal pour Paris, équipes internes |
| Ouiker | Forfait fixe | Villes moyennes | Autofinancé | Bon rapport qualité/prix en région |
| Investissement direct | 0 % | Partout | N/A | Chronophage mais zéro risque plateforme |
Notre conseil : avant de signer avec n’importe quelle plateforme, consultez son bilan sur Pappers.fr et vérifiez l’absence de procédure collective sur le BODACC. Une vérification de 10 minutes peut vous éviter des années de litige.
Comment vérifier la solidité financière d’une plateforme clé en main avant d’investir
Le cas Immocitiz est un manuel pratique de ce qu’il ne faut pas ignorer. Voici la checklist à appliquer sur Pappers.fr avant de confier votre argent à une plateforme :
Sur Pappers.fr, cherchez la société et vérifiez :
- Le capital social, Immocitiz : 7 500 €. C’est anormalement bas pour une société qui gère des projets à 200 000 €+. Un capital solide (50 000 € minimum) est un signal de sérieux.
- Les résultats nets des 3 dernières années, Une société qui perd de l’argent chaque exercice vit sur ses réserves ou sur des levées de fonds. Quand les deux s’épuisent, c’est la liquidation.
- Les procédures collectives, Pappers et le BODACC affichent les jugements d’ouverture de redressement ou de liquidation. Vérifiez systématiquement avant de signer.
- L’actionnariat et les levées de fonds, Une société très endettée auprès de fonds VC est plus fragile qu’une PME autofinancée. La dette doit être remboursée même quand le marché se retourne.
- La date de création, Une société créée depuis moins de 3 ans n’a pas traversé un cycle immobilier complet. Immocitiz avait 10 ans d’ancienneté et a quand même coulé. Méfiez-vous des nouveaux entrants non testés.
- Les filiales et sous-traitants, Immocitiz dépendait de Creacitiz pour les travaux. Vérifiez la santé de toutes les entités du groupe, pas seulement de la société principale.