Lorsqu’un propriétaire souhaite gérer seul la location de son bien immobilier il est alors tenu de réaliser un certain nombre d’actions (ex : prospection d’un locataire, envoi de documents au locataire …).
Deux choix s’offrent aux propriétaires concernant la gestion de leur bien immobilier. Soit le bailleur décide de confier la gestion du bien à un administrateur de biens mais cette option engendre des coûts importants. Soit le bailleur décide de gérer seul en s’accompagnant d’un outil de gestion locative en ligne, option moins coûteuse.
Voici un récapitulatif des principales étapes à suivre pour gérer seul sa location.
ÉTAPE n°1 : contrôler que le bien est en état d’être mis en location
Un logement doit obligatoirement respecter les critères de décence spécifiés dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pour être mis en location. Le bailleur devra respecter cette obligation tout au long du contrat de location signé par le bailleur et le locataire, sous peine de lourdes sanctions.
Les critères d’un logement décent :
- La surface habitable du logement ;
- Le confort du locataire ;
- La sécurité physique du locataire ;
- La santé du locataire ;
- La performance énergétique du logement.
ÉTAPE n°2 : effectuer l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires
Un propriétaire devra également effectuer un certain nombre de diagnostics immobiliers avant la mise en location du logement. Les diagnostics immobiliers obligatoires sont généralement rassemblés au sein du DDT (dossier de diagnostic technique) qui fait partie des annexes au bail d’habitation.
Un dossier de diagnostic technique est composé de différents diagnostics immobiliers qui varient en fonction des caractéristiques du bien immobilier. Le DPE, le diagnostic électricité, le CREP, le diagnostic gaz, l’ESRIS, le diagnostic surface habitable et le DAPP sont les différents diagnostics pouvant intégrer le DDT.
ÉTAPE n°3 : déterminer le prix du loyer
Le prix du loyer est, la plupart du temps, librement défini par le bailleur en prenant en compte l’offre et la demande locative. Toutefois, dans certaines zones les loyers sont plafonnés (ex : dans les zones tendues).
En plus du prix du loyer, le bailleur doit également déterminer le montant des charges locatives qui sera demandé au locataire lors du paiement du loyer. Parmi les charges locatives payées par le bailleur, certaines peuvent être remboursées par le locataire sous la forme d’un provision mensuelle sur charges. Par ailleurs, les charges locatives payées par le locataire devront faire l’objet d’une régularisation annuelle.
ÉTAPE n°4 : choisir un locataire
La recherche de locataires peut se faire de différentes manières. Certains bailleurs publient des annonces sur des sites spécialisés dans la recherche de locataires ou font appel à des professionnels. Tandis que d’autres préfèrent demander à leur entourage pour trouver des candidats.
Néanmoins, la sélection du candidat idéal est plus difficile surtout lorsqu’on sait que certains locataires n’hésitent pas à falsifier leur dossier de location.
Il est donc impératif d’examiner attentivement les pièces justificatives composant le dossier de location du locataire.
ÉTAPE n°5 : se charger de la gestion locative
Avant de commencer la location, il est impératif d’éditer un contrat de location définissant les droits et les obligations du bailleur et du locataire ainsi que de faire un état des lieux pour attester de l’état du logement.
Pendant la location, le bailleur devra envoyer un certain nombre de documents à son locataire et vérifier un certain nombre de choses (ex : le paiement du loyer, les réparations locatives, les nuisances causées par le locataire …).
La gestion locative courante peut donc se révéler compliquée pour certains bailleurs qui n’hésitent alors pas à avoir recours à un outil de gestion locative en ligne.
Les logiciels de gestion locative offrent une aide précieuse aux bailleurs puisque la plupart d’entre eux permettent de produire un grand nombre de documents (contrat de location, quittances de loyer …) ou encore de saisir les dépenses et les encaissements qui ont lieu tout au long de la location.
Les bailleurs gagnent ainsi du temps et sécurisent, par la même occasion, la gestion de leur bien immobilier en location.
ÉTAPE n°6 : avoir une bonne relation avec le locataire
Un locataire est plus susceptible d’effectuer le paiement du loyer et des charges locatives en temps et en heure lorsque la relation entre le bailleur et le locataire est au beau fixe.
Pour cela, il est nécessaire de remettre au locataire un logement en bon état et lui faire signer un bail en bonne et due forme pour définir clairement les règles de la location.
Une bonne communication favorise également une relation saine entre les deux parties. Un bailleur peut par exemple envoyer au locataire un avis d’échéance avant la date d’échéance du loyer pour lui rappeler son obligation et ainsi éviter un non-paiement. Et en cas de paiement, envoyer une quittance de loyer au locataire même si ce dernier n’en a pas fait la demande.
De plus, en conservant de bonnes relations avec le locataire cela peut inciter ce dernier à rester plus longtemps dans le logement et ainsi renforcer la rentabilité de l’investissement locatif du propriétaire.