Après son entrée en vigueur en 2026, le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé, pourrait connaître de nouvelles évolutions en 2027. Alors que le projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027) prévoit plusieurs ajustements de la fiscalité immobilière, les conditions d’investissement locatif pourraient être amenées à évoluer.

Parmi les pistes discutées figurent notamment l’assouplissement de certaines règles du dispositif, avec l’intégration des maisons individuelles et un abaissement du plafond des travaux dans l’ancien, ainsi qu’une modification du traitement fiscal de la location meublée pour l’aligner sur la location nue.

Le statut du bailleur privé, un dispositif instauré en 2026

Instauré par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun vise à encourager l’investissement locatif privé grâce à un mécanisme d’amortissement fiscal. Il permet aux propriétaires éligibles de déduire chaque année une partie de la valeur de leur logement de leurs revenus fonciers imposables, afin de réduire la fiscalité sur les loyers perçus.

Le statut du bailleur privé concerne les logements neufs ainsi que les biens anciens faisant l’objet de travaux importants, sous réserve de respecter plusieurs conditions. L’investisseur doit notamment s’engager à louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant au moins neuf ans, tout en respectant des plafonds de loyers et certaines exigences relatives aux locataires.

Concrètement, le bailleur amortit chaque année une fraction de 80 % du prix d’acquisition (la part du foncier est exclue).

Le taux dépend du niveau de loyer pratiqué :

  • Dans le neuf : 3,5 % pour un loyer intermédiaire, 4,5 % pour un loyer social, 5,5 % pour un loyer très social ;
  • Dans l’ancien rénové : de 3 % à 4 % selon les mêmes niveaux de loyer.

La déduction est plafonnée, jusqu’à 12 000 € par an selon le niveau de loyer. Le déficit foncier qui en résulte s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027

Quelles sont évolutions sont envisagées pour la loi Jeanbrun en 2027 ?

Les évolutions du dispositif Jeanbrun sont indépendantes du vote du Budget 2027, en cours à l’Assemblée nationale. Les propositions remontent au printemps 2026, portées par l’ancienne ministre du Logement Valérie Létard.

Des conditions d’éligibilité dans l’ancien assouplies

La première mesure concerne l’abaissement du seuil de travaux dans l’ancien, qui passe de 30 à 20 % du prix d’acquisition. Également, au lieu d’atteindre impérativement la classe A ou B, le gain énergétique n’est plus que de deux classes. Par exemple, un logement F doit atteindre la classe E ou D, ou en classe E pour les logements initialement classés G.

La question des plafonds des maisons individuelles

L’amendement adopté dans la loi Relance Logement intègre les maisons individuelles anciennes dans le champ du dispositif. L’enjeu est considérable : les maisons représentent une certaine part du parc de logements, et l’essentiel de l’offre dans les villes moyennes et les zones rurales. C’est aussi là que se concentrent de nombreux logements vacants, faute d’investisseurs pour les rénover.

Le projet de loi du gouvernement ajoute une seconde ouverture : les locaux non résidentiels transformés en logements, comme des bureaux, deviendraient éligibles

Budget 2027 : vers un rapprochement entre la fiscalité de la location meublée et nue ?

Le projet de loi de finances pour 2027 ne touche pas au dispositif Jeanbrun. Il modifie en revanche l’équilibre entre location nue et location meublée, ce qui change la donne pour les bailleurs qui hésitent entre les deux

Ce que prévoit l’article 7

Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel, la déduction des amortissements serait plafonnée à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, ces limites tomberaient à 1,5 % et 5 000 €.

Le report des amortissements non déduits serait supprimé pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Le stock d’amortissements accumulé avant 2027 bénéficierait d’une période de transition. L’exposé des motifs assume l’objectif : rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue, pour encourager la location de longue durée, dans la continuité du dispositif Jeanbrun.

Faut-il attendre 2027 pour investir avec la loi Jeanbrun ?

Les réformes annoncées élargissent l’accès au dispositif, mais elles ne rendent pas plus généreux l’avantage fiscal lui-même : taux d’amortissement, plafonds et durée d’engagement restent identiques. Attendre n’a donc d’intérêt que si le projet envisagé est aujourd’hui exclu du dispositif. Tout dépend du type de bien visé.

Attendre a aussi un coût. Le calendrier parlementaire peut glisser, et la fenêtre du dispositif reste courte : les acquisitions doivent intervenir avant le 31 décembre 2028, et le déficit foncier majoré à 21 400 € s’arrête fin 2027. Pour arbitrer, mieux vaut raisonner sur une opération complète : prix, travaux, niveau de loyer, financement et fiscalité du foyer.