Tout le monde souhaite posséder un jour sa propre maison. Cependant, en construire une est un projet qui n’est pas à la portée de tous.

Pour réaliser ce souhait, nombreuses sont les personnes qui font appel aux services des professionnels de la construction. Ceux-ci sont bien connus sous l’appellation « Constructeurs de Maisons Individuelles » ou « CMI ».

De nos jours, la construction de maison est un domaine très vaste, tant on a affaire à différents corps de métier.

Avant de voir en détail les nombreux avantages qu’on peut bénéficier lorsqu’on a recours à ces services, on va d’abord définir le rôle et les responsabilités d’un constructeur de maison.

Un constructeur de maisons individuelles n’est pas l’architecte ou le maître d’œuvre. Ces derniers conçoivent les plans des maisons selon les souhaits des clients afin de leur offrir une maison personnalisée à cent pour cent. Contrairement à eux, le constructeur dispose d’un catalogue contenant différents types de maisons qu’il propose à ses clients.

Avec le constructeur, la marge de manœuvre du client est très réduite, voire nulle. En effet, les plans des maisons sont prédéfinis et déjà établis.

Les rôles et les responsabilités d’un constructeur de maisons

Un constructeur de maisons à comme première responsabilité d’assurer la coordination des travaux sur le terrain, assurant ainsi le suivi de leur bonne exécution. Il est présent du début jusqu’à la fin du projet de construction. Son rôle est d’accompagner le client jusqu’à la remise des clés.

Il est le seul interlocuteur du client en tout ce qui concerne la maçonnerie, les installations électriques, la plomberie, ainsi que le revêtement des murs et du sol.

En tenant compte du budget, il dirige le client dans le choix de sa maison. Il intervient également dans la recherche de terrain et même le financement.

Les différents privilèges du client

À condition de choisir le bon, solliciter les services d’un constructeur de maisons individuelles présente de nombreux avantages. À titre d’information, sachez qu’une liste noire des constructeurs pas très honnêtes peut être trouvée facilement sur internet.

Le contrat de construction constitue le premier avantage quand on fait appel à un constructeur de maison. Le « Contrat de Construction de Maisons Individuelles » ou « CCMI » est sous réglementation. C’est la loi d’ordre public du 19 décembre 1990 qui le régit. L’objectif principal de cette loi est de protéger le client.

À défaut d’un texte exhaustif, voici les trois articles que tout le monde doit savoir :

L’article L.231-2 précise toutes les mentions qui doivent apparaître obligatoirement sur le CCMI.
L’article L.231-3 définit les clauses interdites.
Et l’article L.231-4  énonce les conditions suspensives qui doivent figurer dans le contrat.

Cette loi est destinée premièrement aux personnes à qui la construction d’une maison personnelle est confiée. Les obligations que le constructeur lui-même doit respecter y sont également stipulées. Ainsi, tous les CCMI sont strictement soumis à cette loi.

En bref, un « Contrat de construction de maisons individuelles » est un acte juridique soumis à la réglementation de la loi de 1990. Il comporte toutes les informations indispensables à une personne qui sollicite les services d’un constructeur afin de réaliser tous les travaux pour sa maison individuelle.

Les mentions obligatoires qui doivent figurer sur le CCMI

Ces mentions obligatoires visent à protéger le client. Il faut préciser qu’elles sont définitives et ne doivent donc souffrir d’aucune modification.

Parmi elles on peut noter :

– La description précise et complète du projet de construction. Elle doit inclure le plan et les matériaux utilisés, ainsi que le prix. Le CCMI permet de connaître le coût des travaux à l’avance car le prix déterminé dans le devis établi est un prix définitif.

– Des délais de réalisation, jusqu’aux pénalités en cas de retard, en passant par l’échelonnement des paiements et la date de livraison de la maison neuve, tout est mentionné dans le CCMI. Au cas où la livraison n’a pas lieu dans les délais fixés, il y a donc retard dans l’achèvement des travaux.  Une pénalité de retard doit être versée au client. Dans ce cas, les deux parties s’accordent pour fixer une nouvelle date de livraison.

– Le Contrat de Construction de Maison Individuelle permet également au client de maîtriser son budget. En effet, la loi prévoit que le paiement doit s’effectuer étape par étape, selon l’avancement des travaux. Donc le montant de l’échelonnement de chaque tranche doit être précisé dans le CCMI. De ce fait, le constructeur ne sera pas autorisé à dépasser un certain plafond.

Pour information, l’échelonnement des paiements doivent se faire comme suit :
A l’ouverture du chantier, le montant à payer est de l’ordre de 15% du montant global.
Une fois que les fondations de la maison sont en place, le client avance 25%.

À l’achèvement des murs, le paiement atteint alors l’ordre de 40%.
La pose de la toiture ou hors d’eau permet au constructeur de percevoir les 60% du montant.
La finition des cloisons et des menuiseries extérieures ou hors d’air équivaut au paiement des 75% du prix.

Les 95% du montant sont payés à l’achèvement des travaux d’équipement de plomberie, menuiserie et de chauffage.
L’échelonnement des paiements est réalisé à 100% à la réception des travaux.

Toujours dans l’objectif de protéger le client, différentes garanties sont mises en place. Ce sont :

  • La garantie d’achèvement : Elle constitue la principale disposition de la loi de 1990. Elle assure au client que le projet de construction sera réalisé jusqu’au bout, sans tenir compte de ce qui peut arriver, et ceci, dans les meilleures conditions. Cette garantie est nominative et émane d’une compagnie d’assurance spécialisée.
  • La garantie de parfait achèvement : Un an après la finition des travaux de construction, le constructeur est encore engagé   vis-à-vis des défauts de conformité constatés. Ces imperfections concernent la plomberie, les portes intérieures, les murs et les diverses installations. Toutefois, l’article 1792-6 du Code civil stipule que les travaux rendus nécessaires par l’usure normale de la maison ne sont pas couverts par cette garantie.
  • La garantie biennale : Avec cette garantie, les différents équipements de la nouvelle maison sont assurés pendant 2 ans. S’ils sont défectueux, la réparation ou le remplacement incombe au constructeur.
  • La garantie décennale : C’est une obligation qui pèse sur le constructeur.  Par cette garantie, il s’engage à ce que son client jouisse sans risque et conformément à ses attentes de la maison qu’il a acquis. Comme son nom l’indique, cette garantie couvre la réparation de tout équipement indissociable à une maison pendant 10 ans.

Les conditions suspensives pour la construction

Les conditions suivantes doivent être remplies avant la prise d’effet du contrat. Pour le bon déroulement du projet, le client doit :

  • Pouvoir prouver, documents à l’appui, qu’il est le propriétaire du terrain à bâtir ;
  • Avoir obtenu les prêts nécessaires pour réaliser les travaux ;
  • Être en possession du permis de construire ;
  • Avoir souscrit une assurance dommage-ouvrage ;
  • S’assurer que le constructeur détient une garantie bancaire.

Les avantages fiscaux obtenus pour une CMI

En plus des garanties données par le CCMI, un certain nombre d’avantages fiscaux est aussi offert pour la construction d’une maison individuelle.

  • En fonction de la commune où la maison est bâtie, une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant deux ans est applicable.
  • Il est également possible de bénéficier d’un « Prêt à Taux Zéro plus » ou « PTZ+ » si la construction est réalisée dans le but de disposer d’une première résidence principale. En cas d’éligibilité au « PTZ+ », le montant du prêt sera fonction du montant de ses revenus, de sa zone géographique et de la composition de sa famille.

Sachez que, depuis 2016, l’aide personnalisée au logement n’est plus attribuée qu’aux ménages qui, suite à la perte d’emploi, subissent une perte de revenus de plus de 30%. Cette aide versée directement par la banque est défalquée sur les mensualités.

Depuis le 1er Janvier 2018, le nouveau Prêt à Taux Zéro Plus ou PTZ+ 2018 est disponible.

De nouvelles règles de construction en vigueur

Actuellement, avec les problèmes de détérioration de l’environnement et du réchauffement climatique, toute construction de maison individuelle est soumise aux normes du « Règlementation Thermique 2012 » ou « RT 2012 ».

Tout, du système d’isolation aux installations électriques, en passant par le chauffage et particulièrement la performance énergétique de la maison, doit être conforme aux normes.

Le principal objectif du « Règlementation Thermique 2012 » est de limiter les émissions de gaz à effet de serre. Ainsi, les maisons neuves ont l’avantage d’offrir de meilleures performances énergétiques.

Désormais, il est possible de faire construire une maison à basse consommation, plus connue sous le sigle « BBC » pour « Bâtiment Basse Consommation ». Ce type de construction est respectueux de l’environnement. Pour valider la qualité de l’assemblage du bâtiment, il est soumis à un test de perméabilité à l’air.

Une majoration de crédits d’impôts sur les intérêts bancaires peut être obtenue avec le label « BBC ».

Certaines constructions dépassent, à l’heure actuelle, les standards « Bâtiments à Basse Consommation ». Ces constructions sont caractérisées par une étanchéité à toute épreuve, due à un renforcement de l’isolation. Cette nouveauté constitue le concept de « Maison passive ».

Quelques conseils avant de signer le CCMI

Il faut toujours se souvenir que tout ce qui n’est pas figuré dans le CCMI peut devenir source de litiges ultérieurs et que seul le devis descriptif est le seul document qui sert de pièce en cas de jugement. Toutes les précisions jugées utiles devront donc y être inscrites.

Le feu vert pour commencer les travaux ne pourra être donné tant que ce devis n’a pas obtenu un accord total de la part des deux parties constituées du constructeur et du client.

Le devis concernant les fournitures doit être également précis. Effectivement, la grande majorité des constructeurs ont la mauvaise habitude d’utiliser certains matériaux bas de gamme pour tout ce qui n’est pas spécifié dans le devis.

Surtout, sachez qu’aucune somme, à quelque titre que ce soit, ne doit être versée avant la signature du contrat. Une fois que tout est clair et que les deux parties sont satisfaites du contenu, c’est le constructeur qui assure l’envoi, par lettre recommandée, du contrat à son client. Un délai d’une semaine est donné à ce dernier pour qu’il puisse étudier le document à tête reposée et se rétracter au cas où il change d’avis.

Concernant les assurances et les garanties bancaires du constructeur, il faut vérifier la possession d’une assurance de responsabilité professionnelle ainsi qu’une assurance de responsabilité décennale qui sont obligatoires pour un constructeur de maison individuelle. Il faut également vérifier que ces assurances sont toujours valides à la date du début des travaux.

N’hésitez pas à faire des recherches auprès du tribunal de commerce pour vérifier si l’entreprise n’est pas sujet à un dépôt de bilan. En effet, certaines entreprises, pour encaisser des fonds, cherchent à obtenir un maximum de contrats avant le dépôt de bilan.

Pour vérifier la fiabilité du constructeur, il faut contacter l’ADIL de son département.

Pour conclure, faire appel aux services d’un constructeur de maison individuelle permet de bénéficier de nombreux avantages. Le client est libéré de toutes les préoccupations inhérentes à la réalisation d’un projet de construction. Le Contrat de Construction de Maison Individuelle lui-même, avec les différentes garanties, lui évite beaucoup de mauvaises surprises.

En même temps, Il peut obtenir de nombreux avantages fiscaux. Malgré le fait que cette option présente beaucoup d’opportunités, il faut savoir qu’elle possède également des limites.

L’inconvénient majeur de ce choix c’est l’absence de souplesse et de flexibilité. Durant les travaux, la marge de manœuvre est largement réduite. La modification des plans n’est plus possible et trouver d’autres solutions d’aménagement n’est plus envisageable.

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