Investir dans l’immobilier est un choix avec un minimum de risque. En effet, l’immobilier est une valeur sûre du fait du prix de vente ou de la location qui est toujours en hausse.

Dans le pire des cas, il stagne mais ne descend que rarement. C’est d’ailleurs pour cette raison que la plupart des investisseurs misent sur l’immobilier locatif. Ce marché est le plus rentable puisqu’il est rare qu’un logement reste trop longtemps sans locataire.

Pour identifier les candidats potentiels pour la location d’un bien, le bailleur peut exiger de chaque candidat le montage d’un petit dossier pour la vérification de leur solvabilité.

Cependant, il est important de savoir que la liste des documents que le propriétaire peut demander est limitée.  Cette liste est aussi bien valable pour la location d’un logement vide qu’un logement meublé. Tous les bailleurs, que ce soient les propriétaires directes ou les agences intermédiaires, doivent obligatoirement se limiter à ces dossiers sous peine de sévères sanctions. Quelle est alors la liste des documents pour une location qu’en est-il de la caution ?

Petite histoire sur la liste des documents pour la location

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Avant 2015, il n’existait pas de liste des documents que peut exiger un bailleur lors de la mise en location de son bien. En effet, Pendant tout ce temps, les bailleurs étaient plus ou moins libres car la loi ne définissait que quelques documents interdits.

Cependant, cette loi, initialement prévue pour protéger le locataire, était facilement contournable et il n’était pas rare de voir quelques bailleurs profiter de ces lacunes pour en abuser. C’est pourquoi, le décret du 5 novembre 2015 a inversé la tendance et a défini non plus une liste des pièces à interdire, mais celle des documents que les propriétaires peuvent exiger. Ce décret découle de la loi « Alur », en mars 2014.

Dans le fond, ce nouveau dispositif n’est pas vraiment un grand changement car la liste des documents que le propriétaire peut demander ne diffère pas du tout de celle qu’il doit, en principe, demander à un candidat potentiel.

Il assure juste aux futurs locataires plus de sécurité. De leur côté, ces derniers ont toujours l’obligation de présenter des pièces justificatives pour que le bailleur puisse juger sa solvabilité. La seule grande innovation de ce décret est la lourde sanction pour toute personne ne respectant pas cette liste.

Candidature à une location : quels sont les documents qui peuvent être exigés ?

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Un bailleur peut exiger de la part des candidats à la location d’un bien immobilier :

  • Une pièce d’identité valide qui comporte une photo d’identité ainsi que la signature du candidat

La carte d’identité nationale peut très bien faire l’affaire. Cependant, il est aussi possible de présenter un passeport, un permis de conduire ou autres types de documents attestant le droit de séjour du locataire pour la location du logement.

  • Une unique pièce pour la justification de domicile

La justification de domicile peut aussi bien être les trois dernières quittances du loyer dans l’ancien logement du candidat ou tout simplement une attestation octroyée par le précédent propriétaire.

Pour la dernière option, l’attestation doit prouver que le candidat est en règle avec son ancien propriétaire. Il peut donc être question d’une attestation sur l’honneur que l’ancien bailleur a rédigé pour assurer le propriétaire sur la régularité et le sérieux du candidat.

  • Quelques documentations attestant la situation professionnelle du candidat

Le propriétaire peut demander un ou plusieurs documents sur l’activité professionnelle du potentiel candidat. En général, il faut pour ce dernier un contrat de travail.

Cependant, s’il ne peut pas en fournir un, une attestation de l’employeur est aussi acceptée par la plupart des bailleurs. Cette dernière pièce justificative doit préciser le poste, la rémunération, la date de la prise de poste du candidat ou encore la durée de la période d’essai. Il est aussi possible de proposer la copie d’une carte professionnelle ou la carte d’étudiant pour les universitaires.

  • Quelques documents attestant les ressources

Un document attestant les ressources peut s’agir du dernier avis d’imposition ou, dans le cas contraire, de la non-imposition du candidat, des trois derniers bulletins de paie ou une pièce justifiant un versement d’indemnité, de retraite ou une pension obtenue par le locataire durant les trois derniers mois.

Le candidat peut aussi présenter des documents sur une allocation ou une attestation de simulation qui a été faite par un organisme de payeur. Les étudiants boursiers pourront, quant à eux, proposer un avis d’attribution de bourses.

Caution : la liste des documents qui peuvent être demandés

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Lors de la mise en location d’un logement, le bailleur peut demander quelques cautions, ou plus généralement, une garantie. La liste des documents qu’il peut exiger est aussi règlementée.

  • Pour les cautions pour les personnes physiques, il est souvent demandé de fournir une pièce d’identité qui comporte bien entendu une photo d’identité et une signature

Le candidat a alors le choix entre présenter une carte d’identité, un passeport ou encore un permis de conduire, du moment que le document est à jour et en règle.

  • Pour les cautions pour les personnes morales, il faut présenter deux pièces d’identité

Une personne morale doit, dans la plupart des cas, présenter un extrait K bis original de la société ou encore des statuts. Ce document doit être de moins de trois mois. En plus de cela, il se peut que le bailleur exige une pièce d’identité du représentant qui figure sur l’extrait K bis.

  • Un justificatif de domicile

Ce justificatif de domicile peut être la dernière quittance du loyer ou de la facture de gaz ou d’électricité. Elle doit dater de moins de trois mois. Elle peut aussi s’agir d’une assurance habitation, toujours de moins de trois mois, ou encore un titre de propriété d’une résidence principale.

  • Les documents attestant l’activité professionnelle

Pour l’attestation de l’activité professionnelle, il est possible de fournir un contrat de travail ou, dans le cas d’un stagiaire, un contrat de stage. L’employeur peut aussi  délivrer une attestation dans laquelle seront mentionnés : le poste, la rémunération et la date de prise de poste de son employé ou la durée du stage pour un stagiaire.

Une personne morale peut, quant à lui, présenter un extrait K ou K bis, datant de moins de trois mois, du registre des sociétés ou du commerce. Pour un artisan, il est possible de fournir un extrait D 1 original du registre des métiers.

  • Les documents attestant les ressources

Les documents qui peuvent être demandés pour attester les ressources pour une caution sont sensiblement les mêmes que pour la location. Une personne morale peut, toutefois, fournir une attestation de ressources sur l’exercice en cours qui  peut être délivrée par un comptable pour les non-salariés.

Que risque un propriétaire pour une demande de document qui n’est pas dans la liste ?

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Cette liste limite considérablement les documents que le bailleur peut exiger de chacun des candidats. Mais que risque-t-on pour le non-respect de celle-ci ? Exiger une pièce qui ne figure pas dans la liste peut coûter très cher.

En effet, une personne physique peut être sujette à une amende de 3 000 €. Cette somme peut atteindre les 15 000 € pour une personne morale.

Pour ne pas faire d’erreurs, il est toujours conseillé de se tenir aux documents qui sont les plus demandés pour une demande de location : carte d’identité nationale,  contrat de travail, … En cas de doute sur le type de pièce à demander, le mieux et le plus conseillé est de toujours s’informer sur la liste de documents.

Trouver un locataire pour son bien immobilier : comment reconnaitre les bons candidats ?

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Pour trouver un locataire pour son appartement, il ne suffit pas de poster quelques annonces sur internet et les réseaux sociaux. En effet, les candidatures, il y en aura plusieurs, mais pour trouver la bonne personne, il est important de savoir identifier les candidats les plus sérieux.

  • Les candidats sérieux sont facilement reconnaissables au premier contact

Il est possible d’identifier les meilleurs candidats dès le premier contact. En effet, une fois l’annonce mise en ligne, celui-ci cherchera à vous concerter directement par téléphone et non par message ou mail.

Pour ce faire, il choisira de vous contacter dans les plus brefs délais, sans pour autant déranger durant des heures tardives. Un candidat sérieux se montrera disponible à toute proposition de rendez-vous et cherchera toujours à vous joindre dans les meilleurs délais.

Lors de la première visite du logement, un tel candidat restera toujours poli tout en adoptant un style vestimentaire neutre. Enfin, s’intéresser aux divers services disponibles est aussi un bon signe.

  • Le tri des dossiers de candidature

Pour la visite, chaque candidat se doit de fournir un dossier complet pour la sélection. Il est important de se limiter à la liste des documents pour la location. Cependant, un candidat sérieux n’attendra pas que vous lui disiez les documents à fournir. En effet, il est très facile de s’informer sur le sujet sur le web.

  • Les pièces à fournir

Il est évident qu’un dossier complet doit contenir toutes les attestations mentionnées plus haut, à savoir : une pièce d’identité, une attestation d’activité professionnelle et bien sûr une attestation de ressources.

  • La caution

Peu importe le niveau de solvabilité d’un candidat, il est toujours conseillé de fixer une caution pour toujours s’assurer d’être payé quelles que soient les situations qui peuvent se produire.

Pour être plus précis, une caution est, en général, un engagement d’une tierce personne à payer le loyer au cas où le locataire ne  peut plus assurer son devoir envers son bailleur.

La caution solidaire est le type de caution le plus souvent rencontré lors d’une location immobilière. Elle s’applique aux cas de colocation. Dans le cas d’un nom paiement, le propriétaire est alors en droit de demander le paiement de la totalité du retard à un autre colocataire, sans passer par le non payeur.

Dans la pratique, un candidat peut choisir comme bon lui semble la personne pour le garantir. Cependant, pour ne pas avoir de mauvaises surprises, optez toujours pour une personne proposant comme caution un membre de sa famille. Il est aussi à remarquer que le candidat peut choisir une personne d’une autre nationalité. Ce choix peut se justifier du moment que ladite personne réside en France.

Une personne sérieuse n’hésitera pas à présenter, dès la première visite, un engagement de caution. Elle pensera aussi à inclure dans son dossier les pièces justificatives de sa solvabilité. Il est à noter que, conformément à la loi du 6 juillet 1989, plus précisément à l’article 22-1, il est interdit à un bailleur de souscrire à une assurance sur les loyers impayés. Toutefois, il existe une exception à cette loi. En effet, le propriétaire peut très bien exiger une caution dans le cas où le candidat est un stagiaire ou un étudiant.

  • Les alternatives à la caution

Il n’est pas obligatoire que le candidat ait un membre de sa famille prêt à se porter garant du paiement de son loyer en cas de problème. En effet, il existe un bon nombre d’alternatives pour le paiement de ceci. On peut distinguer :

  • Le Visale

C’est un visa pour le logement et l’emploi. Mise en place en 2016, il vise à faciliter l’accès des jeunes à l’emploi et au logement.

  • La GLI

L’assurance loyers impayés est une alternative de plus en plus en vogue chez les bailleurs. En effet, elle est plus efficace que la caution solidaire. Pour cette option, le candidat doit au moins recevoir un salaire deux fois plus que son loyer. En cas de non-paiement, le propriétaire est intégralement remboursé par son assureur.

  • La caution solidaire bancaire

Pour finir, il y a la caution solidaire bancaire. C’est une option qui est proposée par la plupart des banques privées pour assurer les jeunes et surtout les étudiants lors de la candidature à la location d’un logement. En contrepartie, ces derniers doivent verser chaque mois 1% de leur loyer à la banque. Pour se souscrire à ces offres, le candidat doit ouvrir un compte dans ladite banque et payer les frais de dossiers.

Vous pouvez aussi consulter nos articles sur comment faire une modification de bail et peut-on réduire les frais de notaire.

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