Les cas d’occupation illégale de domicile sont de plus en plus courants, il y a en France 2,7 millions de logements vacants pour 160 000 sans-abris (trouver le problème). Et même si le taux de squatte est encore assez faible, on assiste de nos jours à son accroissement.
Les appartements de luxe disposant d’un service de gardiennage ne sont pas épargnés par ce phénomène. En général, les squatteurs travaillent en groupe : une première personne se charge d’entrer en effraction dans le logement cible.
Une fois sa tâche accomplie, il se fait passer pour le propriétaire et loue ensuite les lieux à une autre personne ou groupe de personnes qui sont, la plupart du temps, au courant de la combine.
Une fois le faux bail réalisé, ils prennent possession des lieux et s’y installent (histoire déjà arrivée plus d’une fois).
Mais dans la plupart des cas, ils agissent en solitaire et ciblent plus particulièrement les appartements inoccupés depuis au moins 6 mois.
Ainsi, si les probabilités de revenir d’un voyage et de trouver votre appartement occupé par des squatteurs sont petites, mais elles ne sont tout de même pas inexistantes. Quelles sont alors les mesures à prendre en cas de squatte ?
Logement squatté, une réalité difficile à avaler
Vous venez de rentrer d’un long voyage. Épuisé, vous ne pensez qu’à un bon bain chaud et de bien vous reposer au fond de votre lit.
Cependant, arrivé à votre porte, vous constatez que la serrure a été changée ;
Vous êtes victime d’un squatte. Que faire ?
La réalité est dure à encaisser : il vous est impossible de faire quoi que ce soit dans l’immédiat. En effet, dans la pratique, expulser un squatteur ne disposant d’aucun document ni droit sur votre propriété est aussi pénible que d’expulser un locataire qui ne paie pas son loyer !
Ainsi, dès lors qu’il a élu domicile chez vous, toute action non conforme à la justice pour le délocaliser sera considérée comme une violation de domicile.
On ne dispose donc pas de 36 solutions, et il est obligatoire de recourir à une procédure d’expulsion pour récupérer les lieux. Cependant, encore une mauvaise nouvelle pour vous, une telle procédure peut prendre plus de 18 mois.
De plus, elle est généralement coûteuse. Il est donc évident que la seule solution vraiment efficace est la prévention.
Les 48 heures fatidiques
Chanceux comme vous êtes, vos voisins ou le service de gardiennage ont remarqué la fraude dans les meilleurs délais c’est-à-dire dans les 48 heures suivant l’effraction.
Dans ce cas précis, il vous est possible de recourir aux forces de l’ordre afin d’expulser rapidement les squatteurs qui sont en situation de flagrant délit.
Ces 48 heures sont comptées à partir de la saisie illégale du logement. Au-delà de cet intervalle, l’expulsion devient complexe et doit se faire devant les tribunaux. Il est intéressant de savoir qu’une proposition de loi de rallonger cet intervalle de temps de 24 heures a été déposée en 2015.
Elle se base sur le fait que la plupart de ces actions se passent généralement les weekends. Cependant, elle n’a toujours pas reçu de réponses favorables.
Ces cas sont rares et dans la pratique, il est impossible de procéder à une expulsion à la manière forte même si les forces de l’ordre ont été prévenues dans les temps.
De plus, ce délai est connu de tout le monde et, bien entendu, de la plupart des squatteurs. Or, ils ne manquent guère d’imagination pour éviter de se faire prendre : bail antidaté, courrier envoyé plusieurs jours à l’avance.
Et pour enfoncer le clou, vous trouverez sur la toile les bonnes astuces pour devenir un ” bon “squatteur.
Opter pour une riposte devant les tribunaux
S’il est possible de chasser les squatteurs dans les 48 heures suivant le délit, cette option est généralement inefficace.
Ainsi, en cas de présence d’occupants non désirés dans vos locaux, le plus efficace est de recourir à la justice. Cette procédure doit se faire dans les meilleurs délais puisqu’un silence prolongé de votre part serait considéré par les juges comme un acquiescement.
De plus, depuis la rationalisation de la compétence des tribunaux de premières instances en 2005, l’expulsion d’un squatteur, comme celui d’un mauvais payeur, doit désormais se faire devant un tribunal d’instance.
Il n’est donc plus obligatoire de faire appel à un avocat. Cependant, il est fortement conseillé d’en prendre un car un avocat va accélérer votre dossier. Encore plus que la plupart des squatteurs ne s’en privent pas.
Un délai supplémentaire pour le squatteur ?
Une fois le squatteur condamné à quitter les lieux, le juge peut ordonner la libération immédiate du logement squatté. Cependant, dans le cas où le squatteur est en situation de faiblesse : femme seule ou à charge, il peut lui octroyer un délai supplémentaire.
Le propriétaire peut demander la suppression de ce délai mais la décision finale reviendra toujours au juge. Il est utile de savoir que durant cette période, si le locataire indésirable se blesse à cause de l’état de l’appartement, les soins seront à votre charge.
En théorie, les squatteurs ne peuvent pas jouir de la trêve hivernale. Par contre, dans la pratique, ils bénéficient toujours d’un rallongement de leurs séjours.
Le jour de l’expulsion venu, un huissier sera en charge de faire un état des lieux. Dans le cas du non-respect du verdict, il pourra faire appel directement à un commissaire de police.
Peut-on éviter de recourir à une procédure pénale ?
Se lancer dans une procédure pénale est certes possible mais non conseillé. En effet, le propriétaire ne peut chasser les malfaiteurs sans une décision du juge.
Or, la procédure dépend du procureur de la République puisque c’est lui qui en est le maître. Cela pourrait donc s’étaler sur de nombreux mois.
Mais si le propriétaire veut tout de même se lancer dans une poursuite pénale, il devra trouver des preuves déterminantes que les squatteurs sont entrés en effraction.
Faut-il alors privilégier la négociation ?
Il est évident que faire appel à la justice présente un bon nombre d’inconvénients.
Quel est donc le meilleur choix ?
La plupart des propriétaires victimes de squatte sont tentés d’user de la force en faisant appel à des ” gros bras “. Cette solution semble au premier abord la plus simple mais figure être une solution non conforme à la loi.
Le logement étant devenu le domicile des malfaiteurs, il vous sera alors interdit d’y entrer sans leur consentement, et encore moins de les faire sortir par la force.
Mais qu’est-ce qu’on risque en utilisant la force pour récupérer notre bien ?
Les occupants pourront vous poursuivre en justice pour une « violation de domicile ». Et méfiance, ils disposent d’un énorme réseau de fraudeurs qui n’hésitera pas à témoigner contre vous.
Il en résulte que la plus simple solution reste la négociation. En général, ces individus sont ouverts à un dialogue et sont toujours disponibles pour quitter les lieux moyennant une somme d’argent.
Il est quand même conseillé de toujours rester raisonnable et ne pas dépasser la somme nécessaire pour les poursuivre en justice.
D’un côté, cette action permet de vite résoudre le problème. Mais d’un autre côté, cela incite les squatteurs à récidiver compte tenu de l’argent qu’ils peuvent se faire en s’appropriant des biens d’autrui.
Vous pouvez aussi consulter nos articles sur le métier de syndic de copropriété et comment faire une offre d’achat pour un bien immobilier.