La refacturation de la taxe foncière au locataire est une pratique courante dans les baux commerciaux. Pourtant, les erreurs de régime de TVA sur cette opération peuvent générer un écart de 20 % sur les montants facturés. Ce guide détaille les règles applicables, les obligations légales et les bonnes pratiques pour sécuriser chaque euro refacturé.
Bail commercial et loi Pinel : cadre légal de la refacturation de la taxe foncière
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, la loi Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) et son décret d’application n° 2014-1317 ont profondément modifié les règles de répartition des charges dans un local commercial.
- La loi impose un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail. Cet inventaire doit figurer dans le contrat ou y être annexé.
- La loi Pinel impose un inventaire des charges dans le bail. Depuis 2014, un inventaire des charges doit être annexé au bail. L’ensemble des éléments refacturables doit y apparaître de manière distincte.
- La taxe foncière fait partie des taxes pouvant être mises à la charge du preneur, à condition d’être explicitement listée. Les impôts « personnels » du bailleur ou les grosses réparations (article 606 du Code civil) ne sont pas récupérables.
- Sanctions : une clause imprécise est réputée non écrite. Le Tribunal judiciaire de Paris (14 novembre 2024, n° 20/10175) a jugé qu’une clause vague du type « toutes charges et taxes quelconques » sans inventaire détaillé ne permettait pas de refacturer la taxe foncière. Le bailleur peut être condamné au remboursement des sommes indûment perçues.
La refacturation de la taxe foncière doit respecter les conditions légales des baux commerciaux.
Refacturer la taxe foncière en bail commercial : conditions de validité
Sécuriser la clause de refacturation dans un bail commercial exige de la rigueur.
Voici les conditions à respecter :
- Clause expresse : la refacturation de la taxe foncière nécessite une clause écrite dans le bail, mentionnant clairement « taxe foncière sur les propriétés bâties » et, le cas échéant, la TEOM. La refacturation est inopposable sans clause précise dans le bail.
- Inventaire détaillé : les formulations vagues sont insuffisantes depuis la réforme Pinel. L’inventaire doit lister distinctement chaque élément : taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères TEOM, autres taxes assimilées. Ce document doit être communiqué avant la signature.
- Quote-part justifiée : pour les immeubles multi-locataires, la quote-part est calculée au prorata de la surface privative. Exemple : un locataire occupant 120 m² sur 600 m² supporte 20 % de la taxe foncière totale.
- Justificatif obligatoire : le bailleur doit fournir un justificatif de la taxe foncière au locataire. La refacturation doit être justifiée par un avis d’imposition. Le montant refacturé doit correspondre à la taxe effectivement payée par le bailleur, sans majoration ni forfait approximatif.
- Clause de régularisation : prévoir la redistribution intégrale au locataire en cas de dégrèvement ou d’exonération partielle ultérieure, dans un délai défini après notification du dégrèvement.
Régime de TVA : l’accessoire suit le principal (loyer soumis ou non à TVA)
La taxe foncière suit le même régime de TVA que le loyer. Ce principe, confirmé par le Tribunal judiciaire de Nantes (RG n° 25/00268), repose sur la qualification de la refacturation comme accessoire du loyer principal.
Cas où le loyer est soumis à TVA :
- Locaux commerciaux aménagés : TVA de plein droit.
- Locaux nus à usage professionnel : TVA sur option du bailleur (article 260-2° du CGI). Si le loyer est soumis à la TVA, la taxe foncière refacturée doit inclure la TVA au même taux.
- La TVA sur la taxe foncière est déductible pour le bailleur assujetti.
Cas où le loyer est exonéré :
- Bail d’habitation, locaux nus sans option, certains baux professionnels (article 261 D du CGI). La refacturation suit le même régime de TVA que le loyer, donc hors TVA.
Trois mini-exemples chiffrés :
| Type de bail | Taxe foncière refacturée HT | TVA | TEOM refacturée HT | TVA TEOM |
|---|---|---|---|---|
| Bail commercial soumis à TVA 20 % | 3 000 € | 600 € | 400 € | 80 € |
| Bail professionnel non soumis | 2 500 € | 0 € | 300 € | 0 € |
| Location d’habitation | Non refacturable | – | 220 € | 0 € |
Franchise en base : un bailleur en franchise en base de TVA (article 293 B du CGI) ne facture pas de TVA. La mention « TVA non applicable – article 293 B du CGI » doit figurer sur tout document de facturation.
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : régime spécifique et liens avec la TVA
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est intégrée à l’avis de taxe foncière mais reste juridiquement distincte. Voici ce qu’il faut retenir sur les ordures ménagères TEOM :
- La TEOM est récupérable sur le locataire, que le bail soit d’habitation ou commercial, à condition d’être prévue dans les charges locatives du contrat.
- Comme pour la taxe foncière, la TEOM suit le régime TVA du loyer : sans TVA en habitation (loyer exonéré), soumise à TVA si le bail commercial est soumis à TVA.
- Le bailleur doit fournir au locataire une copie de l’avis d’imposition détaillé, distinguant la part taxe foncière et la part TEOM.
Exemple concret : un appartement loué nu en 2025 avec une TEOM annuelle de 220 € voit cette somme refacturée sans TVA au locataire à l’automne. Un local commercial avec option TVA voit sa TEOM de 450 € refacturée à 20 %, soit 540 € TTC.
Autres types de baux : habitation, bail professionnel, parkings et cas particuliers
Le régime de la refacturation varie selon la nature du bail et l’usage des biens concernés.
- Habitation : la taxe foncière n’est pas refacturable au locataire. Seule la taxe d’enlèvement des ordures figure dans les charges locatives récupérables, sans TVA. Le propriétaire supporte intégralement la taxe foncière, qui peut représenter jusqu’à 8 000 euros annuels pour certains biens.
- Bail professionnel (locaux nus pour professions libérales) : les loyers sont en principe exonérés de TVA. Cependant, le bailleur peut exercer l’option prévue à l’article 260-2° du CGI pour soumettre le bail à TVA, ce qui entraîne la taxation de la refacturation de la taxe foncière et de la TEOM.
- Parkings et garages : un parking loué avec un logement suit le régime du logement (souvent sans TVA, sans refacturation de taxe foncière). Un parking loué séparément à usage commercial est souvent soumis à TVA avec taxe foncière refacturable et soumise à 20 %.
- SCI bailleresse : une SCI propriétaire peut refacturer la taxe foncière au locataire selon le contrat de bail. L’enjeu TVA dépend de l’assujettissement de la SCI (option TVA exercée ou non sur les loyers).
- Sous-location : la refacturation par le locataire principal à son sous-locataire suit le régime du sous-loyer, indépendamment du bail initial. Si le sous-bail est soumis à TVA, la taxe foncière refacturée l’est aussi.
Modalités pratiques de facturation : mentions obligatoires et exemple chiffré
La taxe foncière doit être identifiée et correctement mentionnée sur la facture ou l’appel de charges.
Voici les bonnes pratiques de gestion :
- Séparer clairement les lignes sur chaque facture :
- Loyer HT / TVA / TTC
- Refacturation taxe foncière HT / TVA / TTC
- TEOM HT / TVA / TTC
- Faire figurer les mentions TVA obligatoires : taux appliqué, base imposable, montant de la taxe, total TTC. Ou, selon le cas, « TVA non applicable – article 261 D du CGI » ou « article 293 B du CGI ».
- La refacturation de la taxe foncière est considérée comme un complément du loyer. Elle doit se faire sur la base du montant réel de l’avis d’imposition.
Exemple détaillé, année civile 2025 :
| Élément | Montant total immeuble | Quote-part locataire (50 %) | TVA 20 % | TTC |
|---|---|---|---|---|
| Taxe foncière | 4 800 € | 2 400 € | 480 € | 2 880 € |
| TEOM | 600 € | 300 € | 60 € | 360 € |
| Total refacturé | – | 2 700 € | 540 € | 3 240 € |
Il est recommandé de joindre l’avis de taxe foncière (ou un extrait) et un tableau de calcul de la quote-part refacturée pour renforcer la transparence et prévenir toute demande de contestation.
Comptabilisation de la refacturation de la taxe foncière et des charges locatives
Le traitement comptable diffère selon que l’entreprise est propriétaire ou locataire.
Pour le propriétaire bailleur :
- Taxe foncière payée : compte 63512 (Taxe foncière)
- Remboursement reçu du locataire : compte 791 (Transferts de charges d’exploitation), et non en produit courant
Pour l’entreprise locataire en bail commercial :
- Taxe foncière refacturée : compte 614 (Charges locatives et de copropriété)
- TVA déductible (si assujetti et refacturation soumise à TVA) : compte 44566
- Attention : le locataire ne peut pas déduire la taxe foncière refacturée au titre de l’impôt foncier ; elle constitue une charge d’exploitation, pas un impôt direct.
Bonnes pratiques comptables :
- Distinguer dans la comptabilité interne les postes « taxe foncière » et « TEOM / ordures ménagères » pour faciliter les contrôles et les éventuels dégrèvements.
- Les charges récupérables non recouvrées restent déductibles chez le propriétaire (CGI art. 29 et 31) mais ne doivent pas être comptabilisées comme produit si elles compensent une charge non récupérée.
Risques, contentieux fréquents et bonnes pratiques pour sécuriser la refacturation
Les erreurs sur la refacturation de la taxe foncière alimentent un contentieux abondant. Voici les principaux points de vigilance :
- Clauses générales ou imprécises : depuis la loi Pinel, les clauses de charges sans inventaire détaillé sont régulièrement déclarées inopposables par les tribunaux. L’actualité jurisprudentielle le confirme chaque année.
- Litiges fréquents :
- Refacturer la taxe foncière sans clause expresse dans le bail
- Quote-part surévaluée par rapport à la surface réelle du local
- Refacturation de charges non récupérables (intérêts d’emprunt, frais de gestion, gros travaux relevant de l’article 606 du Code civil)
- Documentation annuelle : communiquer au locataire un état récapitulatif des charges et impôts refacturés, avec justificatifs, au plus tard le 30 septembre. L’administration fiscale peut demander ces pièces en cas de contrôle.
- Dégrèvements : prévoir dans le bail une clause spécifique obligeant le bailleur à redistribuer intégralement tout dégrèvement ou remboursement de taxe foncière au locataire, dans un délai précis.
Bonnes pratiques en résumé :
- Faire relire le bail commercial par un conseil spécialisé en droit des baux
- Mettre à jour l’inventaire des charges en cas de changement réglementaire
- Conserver l’ensemble des avis de taxe et calculs de quote-part pendant au moins 6 ans