Comment se calcule concrètement la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et quels leviers avez-vous pour en réduire le montant ? Que vous soyez propriétaire occupant, bailleur ou locataire, comprendre le mécanisme du calcul de la TEOM vous permettra de vérifier votre avis d’imposition, de récupérer les bonnes sommes et d’anticiper les changements liés à la TEOMi. Notre équipe du Blog de l’Immobilier vous dit tout un peu plus bas.

Comprendre rapidement ce qu’est la TEOM et à quoi elle sert

La TEOM, ou taxe d’enlèvement des ordures ménagères, est un impôt local facultatif institué par les communes ou leurs groupements, comme les communautés de communes. Son objectif principal est de financer le service public de collecte des déchets ménagers et assimilés : ramassage, tri, incinération, enfouissement. Ce système de taxation permet de couvrir le coût global de la gestion des déchets, mais ne finance pas l’ensemble de la politique environnementale de la collectivité.

Cette taxe est incluse dans la taxe foncière et s’applique à toutes les propriétés bâties soumises à cet impôt : logements, parkings, locaux commerciaux, bureaux ou résidences secondaires. Contrairement à certaines idées reçues, la TEOM ne dépend pas de la quantité de déchets produits par le foyer, mais repose sur la valeur locative cadastrale du bien, c’est-à-dire une estimation du loyer annuel théorique que le bien pourrait générer.

La mise en place de la TEOM relève de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent. Chaque collectivité vote un taux applicable à son territoire, qui peut varier selon la taille de la commune, ses besoins et son système de collecte des déchets. Par exemple, les communes rurales peuvent avoir un taux différent de celui des grandes villes.

Certaines collectivités ont choisi d’ajouter une part variable basée sur la quantité réelle de déchets produits, donnant naissance à la TEOM incitative (TEOMi). Ce système combine une logique fiscale classique avec une incitation à réduire la production d’ordures ménagères, en modulant la tarification selon le volume ou le poids des déchets collectés.

Qui paie la taxe d’enlèvement des ordures ménagères : propriétaire, usufruitier ou locataire ?

La TEOM est légalement due par le propriétaire ou l’usufruitier du bien au 1er janvier de l’année d’imposition, même si le logement est loué, meublé ou temporairement inoccupé. Voici les points essentiels à connaître sur la répartition de cette charge :

  • La taxe d’enlèvement des ordures ménagères apparaît sur l’avis d’imposition de la taxe foncière du propriétaire, dans la partie « Propriétés bâties », colonne « Taxe ordures ménagères ». Ainsi, elle est intégrée à la fiscalité locale.
  • Le propriétaire est redevable de la TEOM, mais il peut demander le remboursement de cette taxe auprès du locataire. En effet, selon le décret n°87-713 du 26 août 1987, la TEOM fait partie des charges locatives récupérables.
  • Seul le montant de la taxe d’ordures ménagères est refacturable au locataire. Les frais de gestion de la fiscalité directe locale, qui s’ajoutent généralement à la taxe, restent à la charge définitive du bailleur et ne sont pas récupérables.
  • En location vide, le bailleur prélève des provisions mensuelles sur charges, puis procède à une régularisation annuelle en fournissant une copie de l’avis de taxe foncière ou un décompte détaillé.
  • En location meublée, deux cas se présentent : si les charges sont au réel, la TEOM est récupérée avec régularisation annuelle ; si les charges sont forfaitaires, la TEOM est incluse dans le forfait sans refacturation spécifique.
  • La TEOM est due même si le logement est inoccupé. Dans ce cas, le montant reste à la charge du propriétaire, mais il peut être déduit des revenus fonciers au régime réel d’imposition.

Par exemple, pour un T3 générant une TEOM annuelle de 280 €, si le locataire occupe le logement 8 mois sur 12, le bailleur peut récupérer 8/12 × 280 € = 186,67 € au titre des charges, hors frais de gestion.

Calcul TEOM : formule, exemples chiffrés et où trouver le montant sur l’avis d’imposition

Le calcul de la TEOM repose sur une base simple : la valeur locative cadastrale du bien, identique à celle utilisée pour la taxe foncière. Cette valeur locative cadastrale correspond à la moitié de la valeur locative déterminée par l’administration fiscale, ce qui correspond à un abattement forfaitaire de 50 %.

Formule de calcul :

Montant de la TEOM = (Valeur locative cadastrale × 50 %) × taux voté par la collectivité locale

À ce montant, s’ajoutent généralement des frais de gestion, représentant environ 8 % de la taxe, qui ne sont pas récupérables auprès du locataire.

Le taux de la TEOM varie selon les collectivités locales et se situe souvent entre 8 % et 12 %, mais il peut être plus élevé dans certaines zones.

Exemple 1 – Appartement à Lyon

  • Valeur locative cadastrale brute : 4 000 €
  • Base nette (après abattement) : 2 000 €
  • Taux communal : 10 %
  • TEOM hors frais : 2 000 € × 10 % = 200 €
  • Frais de gestion (~8 %) : 16 € (non récupérables)
  • Montant refacturable au locataire : 200 €

Exemple 2 – Maison périurbaine :

  • Valeur locative cadastrale : 5 500 €
  • Base nette : 2 750 €
  • Taux : 12 %
  • TEOM hors frais : 2 750 € × 12 % = 330 €
  • Frais de gestion : environ 26 €

Le montant de la TEOM peut varier d’une commune à l’autre en raison des écarts de taux et de valeur locative cadastrale. En 2025, la TEOM moyenne était de 144 € par habitant en France.

Pour retrouver le montant exact sur votre avis d’imposition, consultez la page 2, dans le tableau « Propriétés bâties », ligne correspondant à votre bien, colonne « Taxe ordures ménagères – Cotisation 2026 ». Le taux applicable est consultable dans les délibérations budgétaires de votre commune ou sur le site internet des finances publiques.

Calcul TEOM incitative (TEOMi) : part fixe, part variable et impact sur la facture

Face à la hausse des coûts liés à la collecte et au traitement des déchets, plusieurs collectivités ont adopté la TEOM incitative (TEOMi). Ce système combine une part fixe calculée comme une TEOM classique et une part variable liée à la quantité réelle d’ordures ménagères produites.

  • La part fixe suit la formule classique : valeur locative × 50 % × taux réduit.
  • La part variable est indexée sur un indicateur mesurable, tel que le poids des déchets, le nombre de levées du bac ou le nombre de dépôts en point d’apport volontaire.

Exemple chiffré d’une TEOMi en 2026 :

  • Part fixe : 120 € (pour un foyer de 3 personnes)
  • Tarif par levée de bac 120 L : 2,50 €
  • 24 levées annuelles : 24 × 2,50 € = 60 € de part variable
  • Total : 180 € hors frais de gestion

La part variable représente généralement entre 10 % et 45 % du montant total selon les territoires. Ce système encourage les ménages à réduire leurs déchets : ainsi, un foyer passant de 24 à 18 levées annuelles diminuerait sa part variable à 45 €, soit une économie de 15 € par an.

La TEOMi reste une taxe d’ordures ménagères récupérable auprès du locataire (part fixe + part variable), tandis que les frais de gestion restent non récupérables.

Pour les bailleurs en zone TEOMi, il est conseillé d’adapter le calcul des provisions sur charges en se basant sur l’utilisation réelle des deux ou trois dernières années.

TEOM, REOM et redevance spéciale : bien distinguer les dispositifs d’enlèvement des ordures ménagères

En France, plusieurs systèmes coexistent pour financer la collecte des déchets ménagers. Il est important d’identifier celui qui s’applique à votre commune pour comprendre votre mode d’imposition.

  • La TEOM est un impôt local adossé à la taxe foncière, dû par les propriétaires, assis sur la valeur locative cadastrale et indépendant du volume exact d’ordures (hors TEOMi). Elle est facile à recouvrer mais peu incitative dans sa forme classique.
  • La REOM (redevance d’enlèvement des ordures ménagères) est une redevance facturée directement aux occupants du logement selon le volume ou la fréquence de collecte. Elle est payée uniquement par les utilisateurs du service public.
  • La redevance spéciale concerne les déchets assimilés aux ordures ménagères produits par les professionnels (commerces, bureaux) avec une facturation propre selon le volume collecté.
  • La TEOMi et la REOM incitative partagent une logique commune d’encouragement à la réduction des déchets, mais relèvent de cadres juridiques différents.

Chaque collectivité choisit son dispositif selon ses objectifs de gestion des déchets. Pour savoir quel système est en vigueur dans votre commune, consultez le site internet de votre mairie ou de votre EPCI.

Réductions, exonérations et contestations : comment agir sur le montant de la TEOM ?

Plusieurs leviers permettent de réduire ou contester le montant de la TEOM. Voici les cas pratiques à connaître.

  • Réduction pour vacance locative : une réduction de TEOM est possible pour les logements inoccupés plus de trois mois consécutifs, sous réserve que l’inoccupation soit indépendante de la volonté du propriétaire.
  • Procédure : la demande de réduction doit être faite avant le 31 décembre de l’année suivant la vacance, par réclamation écrite au centre des finances publiques, accompagnée des justificatifs (bail résilié, factures d’énergie faibles, attestations de mise en location).
  • Exonérations : certains cas prévus par la loi ouvrent droit à une exonération totale ou partielle, notamment pour les bâtiments agricoles, les biens situés hors zone de ramassage (au-delà de 200 mètres d’un point de collecte) ou disposant d’un système privé d’incinération.
  • Les exonérations de taxe foncière ne s’appliquent pas automatiquement à la TEOM. Par exemple, les personnes âgées ou bénéficiaires d’allocations sociales ne sont pas exonérées de la TEOM sauf décision explicite de la collectivité.
  • Contestation du montant : si vous estimez que la valeur locative cadastrale est surévaluée ou qu’une erreur figure sur l’avis (mauvaise surface, mauvaise catégorie, taille incorrecte), vous pouvez déposer une réclamation contentieuse auprès du centre des finances publiques avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement, en joignant plans, photos et justificatifs.
  • Récupération rétroactive auprès du locataire : un bailleur dispose d’un délai de prescription de 3 ans. En 2026, il peut réclamer les TEOM non régularisées de 2023, 2024 et 2025.

Bien suivre chaque avis, vérifier la zone de collecte et documenter les périodes de vacance permet de limiter la charge réellement supportée.

TEOM et fiscalité du propriétaire-bailleur : récupération, déductibilité et bonnes pratiques

Pour le propriétaire-bailleur, la TEOM est à la croisée de la gestion locative et de la fiscalité locale.

Voici les règles à maîtriser :

  • La TEOM payée au Trésor public est en principe récupérable auprès du locataire, hors frais de gestion.
  • La part effectivement récupérée ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers, puisqu’elle est compensée par le remboursement du locataire.
  • La fraction de TEOM non récupérée (logement vacant, oubli de facturation, changement de locataire en cours d’année) peut être déduite des revenus fonciers au régime réel, à condition de pouvoir la justifier avec l’avis correspondant.
  • Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel, les mêmes principes s’appliquent : TEOM refacturée = non déductible ; TEOM supportée définitivement = déductible.
  • Les frais de gestion de la fiscalité directe locale (souvent proches de 8 % du montant de la TEOM) sont à la fois non récupérables auprès du locataire et déductibles des revenus fonciers.

Bonnes pratiques concrètes :

  • Conservez chaque avis de taxe foncière et tenez un tableau par logement avec les montants de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les sommes récupérées, les périodes d’inoccupation et les éventuelles demandes de dégrèvement.
  • Vérifiez la cohérence du montant avec la valeur locative, notamment après travaux importants, changement d’usage ou sortie d’un lot du patrimoine.
  • Consultez les délibérations de votre collectivité pour anticiper tout changement de taux ou passage à la TEOMi.
  • Anticipez les évolutions pour maîtriser cette charge sur votre budget ou rentabilité locative.