L’open data immobilière met à votre disposition, gratuitement et sans inscription, des données publiques qui décrivent des ventes réellement signées, des parcelles cadastrales et même la structure du bâti. Vous n’êtes donc plus obligé de vous contenter d’une estimation automatique ou d’un prix affiché en vitrine.
Qu’est-ce que l’open data immobilière ?
Une donnée est dite « ouverte » lorsqu’elle est publiée par une administration, accessible sans compte, gratuite et assortie d’une licence qui autorise explicitement sa réutilisation, le plus souvent la Licence Ouverte Etalab.
Les données foncières et immobilières ouvertes ne forment pas un bloc unique. Il existe un noyau de données vraiment ouvertes, et, à côté, tout un continent de données fermées ou sous conditions.
Ce qui est ouvert : les actes, les plans, le bâti
Les trois familles suivantes sont librement accessibles :
- Les mutations immobilières (DVF), produites par la direction générale des finances publiques à partir des actes notariés : date, montant déclaré, surface, type de local.
- Le plan cadastral : parcelles, sections, bâtiments, éléments cartographiques, commune par commune.
- Le parc de bâtiments et le patrimoine public : base nationale des bâtiments, inventaire de l’immobilier de l’État, publications statistiques des services de l’État.
Ce qui reste fermé : les personnes, les honoraires, les prix affichés
Voici notamment ce que vous ne trouverez dans aucune de ces sources :
- Les noms des propriétaires. Le cadastre ouvert contient le dessin des parcelles, pas l’identité de leurs détenteurs.
- Les prix affichés en agence et les honoraires qui les accompagnent : ce sont des prétentions commerciales, pas des données administratives.
- Les bases notariales détaillées (type BIEN ou PERVAL) : elles alimentent les indices publiés par les notaires, mais la base elle-même n’est pas ouverte.
- Les fichiers fonciers enrichis, comme DV3F, réservés aux collectivités et acteurs publics dans le cadre d’une convention.
| Type d’information | Ouvert ? | Où la trouver |
|---|---|---|
| Montant des ventes signées | Oui | DVF, DVF+ open-data |
| Parcelles et bâtiments | Oui | Cadastre |
| Nom des propriétaires | Non | Non diffusé |
| Prix affichés et honoraires | Non | Annonces, agences |
| Prix agrégés et indices | Partiellement | Notaires, DREAL, observatoires |
Cartographie des sources ouvertes utiles pour vérifier un prix
Voici, source par source, ce que chacune apporte réellement à un particulier. Chaque fiche tient en deux idées : ce qu’on y trouve, et le réflexe à adopter.
DVF, la base de référence
C’est le socle de tout. La base des « demandes de valeurs foncières » recense les mutations enregistrées par l’administration fiscale, sur les cinq dernières années glissantes.
Vous y trouvez une date, un montant, une surface, une nature de mutation et un type de local, à l’adresse près. Jeu de données brut à télécharger sur data.gouv.fr, exploration cartographique sur explore.data.gouv.fr, lecture par section cadastrale sur app.dvf.etalab.gouv.fr.
Pour cibler une zone, les DVF par commune facilitent la comparaison des transactions proches.
DVF+ open-data du Cerema, la version prête à analyser
Même matière première, mais retravaillée. DVF+ open-data, porté par le Cerema et la DGALN, reprend les transactions et les géolocalise à partir du plan cadastral, avec un modèle de données documenté et des formats directement exploitables (PostgreSQL/PostGIS, GeoPackage, CSV). Pour qui veut cartographier, agréger ou comparer finement, c’est un gain de temps considérable.
Sachez toutefois que DVF+ n’efface pas les limites de la source : les mêmes territoires restent absents, et les mêmes délais s’appliquent.
Le cadastre ouvert, pour replanter le décor
Le cadastre public ne donne pas de prix, mais il répond à une question préalable : de quoi parle-t-on exactement ? Le portail cadastre.data.gouv.fr permet de visualiser et de télécharger les parcelles, les sections et les bâtiments, par commune, département ou intercommunalité. Utile pour vérifier la surface du terrain rattaché à une maison, repérer une division parcellaire, ou comprendre pourquoi deux voisins affichent des prix au m² très différents.
L’inventaire immobilier de l’État, un cas d’école
Cette source mérite une mention, ne serait-ce que parce qu’on la confond souvent avec un annuaire de ventes. L’inventaire immobilier de l’État recense les biens non confidentiels dont l’État est propriétaire et occupant. Il ne dit rien des transactions entre particuliers.
Les données locales : régions, intercommunalités, services de l’État
C’est souvent là que se cachent les informations les plus proches de chez vous.
Tous les portails de données immobilières ne se valent pas, mais trois gisements reviennent :
- Les portails open data territoriaux : régions et intercommunalités publient plans, zonages, documents d’urbanisme et parfois leurs propres analyses de marché.
- Les publications statistiques des DREAL, accessibles sur le serveur de publications des DREAL, avec des études régionales sur les prix du bâti et des terrains.
- La base de données nationale des bâtiments (BDNB) du CSTB, en version ouverte sous Licence Ouverte Etalab 2.0 : elle décrit le parc bâti à l’échelle du bâtiment, ce qui aide à situer une construction dans son époque et son contexte.
Pour les locataires, un mot rassurant : des données ouvertes existent aussi sur les loyers, notamment les loyers de référence des dispositifs d’encadrement dans certaines métropoles. Elles complètent utilement la lecture d’un prix d’achat.
Ce que vous pouvez vérifier concrètement avec ces données
Passons au concret. Pour une maison, les prix des ventes enregistrées dans DVF constituent un premier repère.
Avec ces jeux de données, vous pouvez légitimement :
- Retrouver le prix réellement signé pour une adresse proche, en filtrant par type de local et par période.
- Calculer un prix au m² comparable, à condition de comparer des biens de même nature et de même typologie.
- Dégager une tendance sur une commune, en croisant plusieurs ventes plutôt qu’en s’appuyant sur une seule.
- Mesurer l’écart entre un prix affiché et les ventes signées du secteur, sans jamais confondre les deux.
- Contrôler les surfaces et la parcelle grâce au cadastre ouvert.
- Recouper avec des repères publiés : Notaires de France publie ainsi une médiane de 3 140 €/m² pour les appartements anciens en France métropolitaine au 4ᵉ trimestre 2025, contre 6 160 €/m² en Île-de-France. Un bon garde-fou pour repérer un chiffre aberrant.
Notre méthode, en quatre gestes. 1) Délimiter la zone : commune, puis quartier, puis rue si le volume le permet. 2) Filtrer : maison ou appartement, cinq ans, nombre de pièces, nature de mutation. 3) Écarter les extrêmes, presque toujours atypiques. 4) Lire la médiane plutôt que la moyenne.
Exemple de calcul illustratif, chiffres arrondis, à reproduire sur votre commune : sur 41 ventes d’appartements relevées en cinq ans, cinq lignes très basses (cessions familiales, dépendances vendues seules) et trois très hautes (VEFA, lots multiples) sont écartées. La moyenne brute ressortait à 2 430 €/m² ; après nettoyage, la médiane s’établit à 2 180 €/m². Pour un appartement de 62 m², cela dessine une fourchette utile d’environ 133 000 à 141 000 €, à confronter, jamais à superposer, au prix affiché.
Les limites de l’open data immobilière
C’est la partie la plus utile de ce dossier, parce qu’elle évite les conclusions hâtives.
Un délai de publication incompressible
Entre la signature de l’acte et l’apparition en ligne, il s’écoule plusieurs mois. À cela s’ajoute un rythme de publication semestriel, généralement fin avril et fin octobre. Conséquence directe : une vente toute récente peut manquer, et des transactions anciennes peuvent apparaître tardivement dans un millésime déjà publié.
L’absence de données n’est pas une absence de ventes. Ne concluez jamais « rien ne s’est vendu ici » d’une seule recherche.
Les ventes atypiques et les fausses ventes
La base mélange des opérations très différentes : ventes classiques, ventes en l’état futur d’achèvement, adjudications, échanges, expropriations, cessions entre proches, apports en société. Certaines affichent des montants symboliques, d’autres des niveaux hors marché.
Ne jamais comparer un studio au prix d’un cinq-pièces, et à retirer de vos calculs les montants manifestement atypiques. Rappelez-vous aussi qu’une mutation peut tenir sur plusieurs lignes : travaillez sur le montant global, pas ligne à ligne.
Les biens qui ne se vendent pas n’existent pas
L’open data immobilière est un registre de ce qui a été vendu. Les biens en vente depuis dix-huit mois, les mandats retirés, les négociations avortées, les rabais consentis à la dernière minute : rien de tout cela n’y figure. Un prix se vérifie donc toujours à partir de transactions réussies, jamais à partir de l’offre disponible.
Quatre territoires absents de la base
C’est une limite structurelle, et elle mérite d’être connue avant toute recherche : le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte ne figurent pas dans la base DVF. Pour l’ancienne Alsace-Moselle, les mutations relèvent du livre foncier, un régime de publicité foncière propre au droit local, non ouvert sous cette forme. Mayotte est hors du périmètre du dispositif.
Ne pas lire cette absence comme un « zéro vente » : les transactions existent, elles sont simplement enregistrées ailleurs. Pour ces territoires, il faut se tourner vers d’autres sources, notamment locales.
Ce qui reste définitivement hors champ
Voici, en vrac, ce qu’aucune donnée ouverte ne vous dira :
- L’état intérieur du bien, les travaux réalisés ou à prévoir.
- Les honoraires d’agence réellement payés et la répartition entre acheteur et vendeur.
- L’ambiance du quartier, l’ensoleillement, le bruit, la qualité de la copropriété.
- La surface Carrez : la surface publiée est la surface réelle bâtie déclarée au cadastre, ce qui n’est pas la même chose.
- La marge de négociation réellement obtenue par l’acheteur.
Sachez aussi que les données immobilières ouvertes ont une date de péremption : un millésime publié en avril s’arrête souvent à fin décembre, et le jeu complet glisse sur cinq ans. Un chiffre de 2021 ne décrit pas le marché de 2026.
Notre avis : l’open data, un garde-fou plutôt qu’une baguette magique
Voici ma conviction, forgée à force de fouiller ces bases. L’open data immobilière ne sert pas à « gagner » une négociation, ni à dénicher la bonne affaire. Elle sert à ne pas négocier à l’aveugle : à savoir qu’un prix affiché s’écarte, ou non, de ce qui se signe réellement dans la rue d’à côté. Le reste, comme l’état du bien, la relation avec le vendeur ou l’envie, ne se lit dans aucun fichier.
Et vous, avant de faire une offre, quelle fourchette accepteriez-vous ? Voilà une question à laquelle aucune donnée ouverte ne répondra à votre place.