Connaître le prix de vente réel d’une maison dans votre rue, votre commune ou votre département est désormais possible grâce aux données DVF (demandes de valeurs foncières).
Cette base de données publique recense toutes les ventes immobilières réalisées en France depuis 2014, à l’exception de l’Alsace-Moselle et de Mayotte. Les prix des maisons dans les données DVF correspondent aux prix réels payés lors des ventes, et non aux prix affichés dans les annonces.
Accessible en open data via l’application DVF d’Etalab, ce service public offre une transparence inédite sur le marché immobilier français.
Qu’est-ce que les données DVF et à quoi servent-elles pour le prix des maisons ?
Les demandes de valeurs foncières, communément appelées DVF, désignent une base de données produite par la Direction générale des finances publiques (DGFiP). Elle recense l’ensemble des mutations immobilières à titre onéreux, principalement les ventes, enregistrées sur le territoire français depuis 2014. Les transactions sont enregistrées dans la base DVF après la signature chez le notaire, ce qui garantit que chaque acte reflète une opération réellement conclue.
La base DVF est publiée en open data par Etalab, au sein de la Direction interministérielle du numérique (DINUM), rattachée au Premier ministre, et mise à disposition sur data.gouv.fr. Elle est aussi désignée comme la base DVF du gouvernement ou la base DVF d’Etalab. Elle inclut les ventes réalisées au cours des dernières années et reflète la réalité du marché passé.
Par exemple, une maison vendue en mai 2024 à Rennes (Ille-et-Vilaine, département 35) apparaîtra dans la base avec sa date de mutation, son prix, sa surface et sa parcelle cadastrale.
Pour chaque transaction, les informations suivantes sont disponibles :
- Date de mutation (jour de la vente)
- Valeur foncière (prix de vente réel)
- Type de bien : maison, appartement, terrain, dépendance
- Surface réelle bâtie et surface du terrain
- Adresse et référence cadastrale (section, parcelles)
- Nombre de pièces principales
- Commune et code département
Que signifie exactement le « prix de vente » d’une maison dans DVF ?
Le prix affiché dans les données DVF correspond à la valeur foncière déclarée dans l’acte notarié. Concrètement, la valeur foncière correspond au prix convenu entre l’acheteur et le vendeur lors de la vente. Il s’agit du prix net vendeur, TVA incluse le cas échéant. La valeur foncière ne comprend généralement pas les frais de notaire ni les meubles vendus (cuisine équipée, mobilier distinct).
Si les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur, ils peuvent être intégrés dans la valeur foncière déclarée. En revanche, les frais d’acquisition (droits d’enregistrement et émoluments du notaire) ne figurent jamais dans ce montant.
Les prix enregistrés dans DVF ne représentent pas nécessairement les prix affichés dans les annonces immobilières. Un portail immobilier affiche un prix demandé par le vendeur, souvent négocié à la baisse avant la signature. La base DVF, elle, ne retient que le prix effectivement payé.
Quels champs et quelles surfaces pour les maisons dans la base DVF ?
Pour exploiter les données DVF sur les maisons, plusieurs champs sont essentiels. Les prix au m² sont calculés en divisant la valeur foncière par la surface bâtie. C’est la méthode standard pour comparer les biens entre eux.
DVF utilise la surface réelle bâtie pour les maisons individuelles, et non la surface Carrez, qui s’applique principalement aux lots de copropriété (appartement en général). Le champ surface Carrez est souvent vide ou imprécis pour une maison.
Voici les champs les plus importants à exploiter :
| Champ | Description | Exemple |
|---|---|---|
| date_mutation | Date de la vente | 2022-10-15 |
| valeur_fonciere | Prix de vente réel | 295 000 € |
| type_local | Nature du bien | Maison |
| surface_reelle_bati | Surface habitable | 110 m² |
| surface_terrain | Terrain total | 450 m² |
| nombre_pieces_principales | Pièces | 5 |
| commune | Ville | Tours |
| code_departement | Département | 37 |
| id_parcelle | Référence cadastrale | 37261000AB0045 |
Couverture géographique et limites de la base DVF pour les maisons vendues
La base DVF couvre l’ensemble de la France métropolitaine et d’outre-mer, à l’exception des départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin, de la Moselle et de Mayotte. Ces territoires relèvent du régime juridique du Livre foncier, incompatible avec la publication DVF actuelle. Les données DVF couvrent plus de 20 millions de transactions depuis 2014, dont plusieurs millions concernent des maisons.
Les prix des maisons varient considérablement entre les métropoles françaises. Paris est la ville la plus chère de France pour l’immobilier, tandis que Reims et Dijon sont parmi les moins chères des grandes agglomérations. Les prix au m² varient considérablement entre les métropoles françaises, ce qui rend l’analyse locale indispensable.
Malgré sa richesse, la base DVF présente certaines limites :
- Certaines communes ne sont pas entièrement vectorisées au cadastre, ce qui peut décaler les parcelles sur la carte
- Les fusions de communes créent des anomalies : des transactions anciennes ne sont pas toujours rattachées correctement aux nouvelles entités administratives
- Le nombre de pièces, le type détaillé de maison (plain-pied, maison de maître, etc.) ou l’état du bien ne sont pas systématiquement renseignés
- Les analyses DVF excluent souvent les ventes atypiques et les prix aberrants pour fiabiliser les statistiques
- Les ventes groupées mélangeant plusieurs biens ou lots sont exclues de certains jeux de données statistiques
Calendrier de mise à jour des données DVF
Les données DVF sont mises à jour semestriellement par le gouvernement, selon un calendrier fixe : une mise à jour d’avril (couvrant les transactions jusqu’au 31 décembre de l’année précédente) et une mise à jour d’octobre (couvrant les transactions jusqu’au 30 juin de l’année en cours).
La dernière actualisation date d’avril 2026 et intègre toutes les ventes enregistrées jusqu’au 31 décembre 2025. La prochaine est prévue pour octobre 2026 ; elle couvrira le premier semestre 2026 et pourrait ajouter entre 400 000 et 450 000 transactions, toutes catégories confondues. L’historique reste disponible depuis 2014.
Points à retenir sur le calendrier :
- Dernière mise à jour : avril 2026 (mutations jusqu’au 31/12/2025)
- Prochaine mise à jour : octobre 2026 (mutations jusqu’au 30/06/2026)
- Fréquence : semestrielle (avril et octobre)
- Rétro-corrections : chaque mise à jour peut compléter ou corriger des transactions des années antérieures (n-1, n-2), ce qui explique qu’une vente de maison puisse mettre plusieurs mois à apparaître dans la base
Comment consulter concrètement le prix des maisons vendues via DVF ?
Plusieurs voies permettent d’accéder aux prix des maisons vendues. Les ventes immobilières peuvent être consultées sur data.gouv.fr ou dans l’application officielle Etalab DVF.
Via l’application officielle d’Etalab : sélectionnez un département, une commune, puis une section cadastrale. Les parcelles concernées par des mutations apparaissent en bleu sur la carte. Cliquez sur une parcelle pour afficher la date de mutation, le prix de vente et la surface. Les outils comme l’Explorateur DVF permettent de rechercher par adresse ou commune pour consulter les prix.
L’interface officielle reste cependant limitée : pas de calcul automatique du prix au m², navigation parfois complexe par section cadastrale, et impossibilité de filtrer directement les maisons par critères avancés.
Via le téléchargement des fichiers bruts : l’analyse de marché peut être réalisée en téléchargeant les données brutes au format CSV depuis data.gouv.fr. Ces fichiers peuvent être importés dans une base de données (PostgreSQL, SQLite) pour des requêtes personnalisées par commune, quartier ou secteur.
Via des outils tiers : des applications comme Immo Data permettent de rechercher des ventes par adresse, en croisant la base DVF avec la Base Adresse Nationale. D’autres plateformes proposent des visualisations cartographiques, des comparaisons annuelles ou des prix médians par zone géographique.
Calculer et analyser le prix des maisons vendues à partir de la base DVF
Pour exploiter pleinement la base DVF, il faut savoir filtrer et calculer. La base DVF compile l’historique des transactions réelles pour offrir une transparence sur le marché immobilier. Les statistiques DVF permettent d’obtenir le prix médian au m² et l’évolution des prix dans le temps.
Commencez par filtrer les transactions selon le type de bien « maison », la période souhaitée (par exemple 2023–2025) et la zone géographique (commune ou quartier). La consultation des DVF par commune constitue un point de départ utile pour ce tri. Calculez ensuite le prix au m² bâti pour chaque transaction. Il est recommandé de préférer la médiane au prix moyen pour éviter une déformation due aux ventes atypiques. Selon le baromètre DVFcheck, le prix médian au m² pour les maisons sur la période 2021–2025 se situe autour de 2 543 €/m² au niveau national.
L’évolution dans le temps est révélatrice : en 2019, année record, le marché français comptait plus d’un million de transactions. En 2023, ce nombre est tombé à environ 875 000 ventes, sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt. Le cours du marché peut ainsi être suivi année par année grâce aux dates de mutation.
Pour une analyse plus fine, il est possible de croiser DVF avec d’autres sources : fichiers cadastraux, données INSEE, DVF+ du Cerema. Cela permet de produire des cartes de chaleur par quartier ou des estimations locales précises.
Étapes d’analyse récapitulatives :
- Filtrer par type de bien (maison), période et commune
- Calculer le prix au m² bâti (valeur foncière ÷ surface réelle bâtie)
- Comparer les périodes (avant/après 2022, évolution annuelle)
- Visualiser sur une carte ou exporter les résultats
Outils complémentaires à DVF pour estimer le prix d’une maison
La publication en open data rend accessibles les informations sur les ventes enregistrées par la DGFiP, mais plusieurs outils complètent utilement la base DVF pour affiner une estimation immobilière.
- Patrim (impots.gouv.fr) : accessible depuis l’espace personnel du site des impôts, cet outil de consultation, dont les modalités sont précisées par Service-Public.fr, permet aux particuliers de rechercher des ventes comparables (maisons, appartements) dans un secteur donné, pour une déclaration d’IFI, une succession, une donation ou simplement pour préparer un projet d’achat ou de vente.
- DVF+ : version enrichie et géocodée des données DVF, disponible en formats SQL ou Geopackage. Elle propose un filtrage amélioré, l’exclusion des ventes en lot et une surface normalisée. Utile pour les agents immobiliers, urbanistes ou data analysts.
- DVF Expert : proposé par Géofoncier, cet outil professionnel permet la recherche multicritères par adresse ou parcelle, avec visualisation graphique et comparaisons dans l’historique des prix.
- Bases notariales (Perval) : les bases des notaires offrent des données encore plus détaillées, souvent sur abonnement, avec des comparaisons très locales.
Cadre légal, open data et protection des données autour de DVF
La diffusion de la base DVF s’inscrit dans le cadre de la loi du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance, et du décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 autorisant la publication électronique des valeurs foncières issues des actes notariés. L’ouverture de ces données par Etalab, au sein de la DINUM, vise à améliorer la transparence des marchés fonciers et immobiliers en France et à offrir un service public gratuit à la disposition de tous les Français.
Les noms des vendeurs et acquéreurs ne figurent pas dans la base de données : seules les caractéristiques du bien (surface, adresse, nombre de pièces) et le prix de vente apparaissent. Cette anonymisation permet de concilier transparence du marché et respect de la vie privée. Il n’est pas possible de s’opposer à la diffusion d’une transaction valide, conformément au livre des procédures fiscales, mais un droit de rectification existe en cas d’erreur avérée.
Points clés du cadre légal :
- Licence Ouverte / Open Licence 2.0 (réutilisation libre, y compris commerciale)
- Données accessibles depuis 2014, sans titre d’accès particulier
- Anonymisation totale des parties à la vente
- Rectification possible via la DGFiP (bureau GF3B) en cas d’erreur
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