Savoir à quel prix la maison d’en face s’est réellement vendue : voilà une information que beaucoup de propriétaires et de locataires aimeraient avoir sous la main. La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), produite par la DGFiP, répertorie les transactions immobilières signées chez le notaire. Vous pouvez donc la consulter par adresse, sans intermédiaire et sans compte à créer.
Avez-vous déjà entendu parler de la base DVF ?
La base DVF est un fichier ouvert publié par la direction générale des Finances publiques (DGFiP). Elle recense les mutations à titre onéreux, autrement dit les ventes et échanges de biens immobiliers, intervenues au cours des cinq dernières années.
Ces données proviennent des actes notariés enregistrés dans les services de la publicité foncière, enrichis d’informations cadastrales. La publication s’appuie sur la loi du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance, et le jeu de données est diffusé en open data depuis 2019.
Ce que vous y trouvez, pour chaque transaction : la date de la vente, la valeur foncière (le prix du logement ou du terrain), la nature de la mutation, le type de local, la surface bâtie, le nombre de pièces et la localisation.
Ce que vous n’y trouvez pas : l’étage d’un appartement, le numéro de lot précis, l’état intérieur du bien, la présence d’une cave ou d’un garage, ou encore le montant des travaux réalisés avant la vente.
Le périmètre est incomplet sur trois territoires : l’Alsace (Bas-Rhin et Haut-Rhin), la Moselle et Mayotte ne figurent pas dans DVF, car leurs mutations relèvent du Livre foncier ou ne sont pas collectées de la même manière. Si vous cherchez un bien dans ces zones, vous devrez vous tourner vers d’autres sources.
La mise à jour est semestrielle, en avril et en octobre. Les données les plus récentes ont donc toujours un décalage de plusieurs mois, et de nouvelles transactions peuvent apparaître rétroactivement dans des millésimes anciens. Pour vérifier la date exacte de la dernière mise à jour et le détail du contenu, le jeu de données officiel est consultable sur data.gouv.fr.
Comment consulter les prix de vente par adresse
Voici la procédure concrète, de l’ouverture de l’outil à la lecture du résultat.
Étape 1 : Ouvrir l’outil public. Rendez-vous sur l’application DVF proposée par l’État, ou sur son successeur plus récent, l’explorateur immobilier de data.gouv.fr. Les deux sont gratuits et ne demandent aucune inscription.
Étape 2 : Saisir une adresse ou une parcelle. Dans le champ de recherche, tapez l’adresse qui vous intéresse (numéro, voie, commune). Si la recherche par adresse ne renvoie rien, vous pouvez aussi naviguer par département, puis par commune, puis cliquer sur une parcelle cadastrale. Les parcelles concernées par au moins une mutation s’affichent alors dans une couleur distincte. Pour élargir le périmètre, une recherche à l’échelle de la commune aide à repérer davantage de ventes comparables.
Étape 3 : Sélectionner la bonne zone. Zoomez pour encadrer précisément la rue ou l’immeuble visé. Le fond de carte satellite est souvent plus lisible que le plan pour repérer une parcelle précise.
Étape 4 : Cliquer et lire la liste. Un clic sur une parcelle ou une adresse ouvre la liste des mutations : date, valeur foncière et nature de la vente. Chaque ligne correspond à une transaction, pas forcément à un seul logement.
Étape 5 : Noter les comparables. Relevez deux ou trois ventes proches en surface et en type de bien. Ce sont elles qui serviront de base à votre raisonnement.
Décoder les colonnes et abréviations de la base DVF
Le fichier brut ressemble à un tableur austère. Voici les colonnes qui comptent réellement, et ce qu’elles racontent.
| Colonne | Ce qu’elle indique | À retenir |
|---|---|---|
nature_mutation | Type de vente : Vente, Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), Adjudication, Échange, Expropriation | Ne raisonnez que sur les ventes classiques |
type_local | 1 = maison, 2 = appartement, 3 = dépendance, 4 = local industriel ou commercial | Comparez uniquement du comparable |
nombre_lots | Nombre de lots vendus dans la même mutation | Un immeuble entier n’est pas un appartement |
surface_reelle_bati | Surface réelle bâtie du local | C’est la base du calcul du prix au m² |
nombre_pieces_principales | Nombre de pièces principales | Utile pour situer le standing |
valeur_fonciere | Prix net vendeur de la mutation | À ne pas confondre avec la somme payée par l’acheteur |
date_mutation | Date de l’acte | Mesurez l’écart avec aujourd’hui |
adresse_nom_voie, code_postal, nom_commune | Localisation | Vérifiez qu’il s’agit bien du bon secteur |
La surface affichée est la surface réelle bâtie, pas la surface Carrez : cette dernière figure parfois dans le fichier, mais elle est renseignée de façon sporadique et n’a pas de valeur légale.
La valeur_fonciere correspond bien au prix net vendeur. Vous n’y trouverez ni la commission d’agence, ni les droits de mutation. Pour une lecture complète des variables, la notice descriptive du Cerema est une référence utile : datafoncier.cerema.fr.
Les ventes à écarter avant de conclure un prix
Toutes les lignes de DVF ne disent pas la même chose sur le marché. Voici notamment les transactions qu’il vaut mieux mettre de côté avant de tirer une conclusion.
Les successions et les ventes après décès. Un bien vendu dans un cadre successoral peut l’être rapidement, parfois en dessous de sa valeur, pour solder une indivision. Le prix reflète alors une situation familiale autant qu’un niveau de marché.
Les ventes intrafamiliales. Un parent qui cède un bien à son enfant, ou qui le cède à un autre proche, pratique souvent un prix de faveur. Même déclaré, ce montant n’a rien de comparable avec une vente de gré à gré.
Les mutations multiples. Quand une seule ligne regroupe plusieurs lots, un immeuble entier ou un ensemble immobilier, le prix global ne peut pas être ramené au m² d’un appartement isolé. Vérifiez toujours la colonne nombre_lots.
Les lots non représentatifs. Un studio, un local commercial, une dépendance ou une place de parking au m² affolent les statistiques. Comparez ce qui est comparable : même type, même tranche de surface, même quartier.
Deux ventes séparées par un an peuvent refléter deux marchés différents. Une hausse ou une baisse locale rapide suffit à rendre un comparable obsolète.
Sachez enfin que la réutilisation de DVF est encadrée : le décret impose de ne pas permettre la réidentification des personnes concernées, et les données ne doivent pas être indexées par les moteurs de recherche. Vous consultez donc des prix, jamais l’identité des vendeurs.
Interpréter un prix au m² : les pièges à éviter
Calculer un prix au m² semble simple : on divise le prix par la surface. En pratique, trois écueils reviennent sans cesse.
Surface Carrez ou surface utile ? La surface Carrez exclut les murs, cloisons, gaines, mais compte les sous-pentes sous 1,80 m. La surface utile inclut certains espaces annexes. Un même bien annoncé à 80 m² Carrez peut afficher 88 m² « utiles » dans une annonce d’agence. Un prix au m² calculé sur deux surfaces différentes n’a donc aucune valeur comparative : recalculer toujours avec la même base.
Le terrain est-il inclus ? Pour une maison, un prix au m² bâti seul est trompeur si la vente englobe un grand terrain. Deux maisons de 100 m², l’une sur 300 m² de jardin et l’autre sur 1 500 m², ne se comparent pas. Dissociez, quand vous le pouvez, la valeur du bâti et celle du foncier.
L’écart temporel. Une vente vieille de quatre ans ne reflète plus le marché d’aujourd’hui, surtout dans une commune où les prix ont évolué vite. Regardez la colonne date_mutation avant d’extrapoler. Pour situer l’évolution récente, croisez votre lecture avec les indices publiés par les notaires, par exemple sur immobilier.notaires.fr.
Un prix au m² reste une moyenne. Il ne dit rien de l’état du bien, du dernier étage avec vue, du rez-de-chaussée sur cour ou des travaux à prévoir. Utilisez-le comme un repère, jamais comme un verdict.
Croiser DVF avec d’autres sources
La base DVF vous donne la matière première, mais un bon raisonnement s’appuie sur plusieurs sources pour affiner l’estimation immobilière.
DVF mesure ce qui s’est réellement vendu : c’est votre socle factuel, à condition d’écarter les ventes atypiques.
L’avis d’agence apporte la connaissance du terrain : demande locale, état du marché, spécificités du quartier, prestations exactes du bien. Il complète utilement DVF sur les éléments qualitatifs absents de la base, mais il reste une estimation commerciale, parfois optimiste pour décrocher un mandat. Les critères pris en compte dans une estimation immobilière dépassent donc les seules données DVF.
L’estimation en ligne donne un ordre de grandeur en quelques secondes. Pratique pour un premier repérage, elle simplifie toutefois le bien à quelques critères et ne remplace pas l’analyse de comparables réels.
La méthode la plus robuste consiste à croiser les trois : posez d’abord votre socle DVF, confrontez-le à deux avis d’agence, puis comparez avec une estimation en ligne. Si les trois convergent, vous avez une fourchette solide. Si DVF et les agences divergent fortement, cherchez pourquoi : bien atypique, marché étroit, ou absence de comparables récents.