Airbnb est passé de 85,5 millions de nuitées réservées en 2018 à plus de 533 millions en 2025. Ce développement a un impact direct sur le parc de logements classiques dans les grandes villes françaises, notamment à Paris, Marseille, Lyon et Bordeaux, où la crise du logement s’aggrave au fil des années.

Qu’est-ce qu’un Airbnb illégal en droit français ?

Un meublé de tourisme est défini par le Code du tourisme comme un logement meublé destiné à un séjour de courte durée, pour une clientèle de passage, sans domiciliation permanente. L’illégalité survient dès qu’une ou plusieurs obligations ne sont pas respectées.

Voici les cas les plus fréquents :

  • Absence de déclaration en mairie ou sur le téléservice prévu
  • Dépassement du plafond de 90 ou 120 jours par an pour une résidence principale
  • Location d’une résidence secondaire sans autorisation de changement d’usage en zone tendue
  • Non-respect des règles de copropriété (les propriétaires doivent être en règle avec le règlement de copropriété pour louer, et le non-respect de ce règlement peut mener à des actions en justice)
  • Absence de numéro d’enregistrement sur les annonces, ce qui constitue d’ailleurs un indice d’illégalité repéré en priorité par les contrôles municipaux
  • Sous-location non autorisée : les locataires doivent obtenir l’accord écrit du propriétaire pour toute sous-location de type Airbnb

La distinction entre résidence principale (occupée au moins 8 mois par an) et résidence secondaire est au cœur de toute analyse juridique. Elle détermine le type d’autorisation, la durée maximale de location et le niveau de sanctions applicables.

Résidence principale : limites de durée et effets de la loi Le Meur

Louer une résidence principale est généralement limité à 120 jours par an sur le plan national. Environ 80 % des annonces Airbnb concernent des résidences principales, ce qui en fait le cas de figure dominant.

Depuis la loi Le Meur adoptée en novembre 2024, certaines communes peuvent abaisser la limite de location à 90 jours par an par simple délibération municipale.

Concrètement :

  • À Paris, la location d’une résidence principale est limitée à 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025
  • Marseille impose également une limite de 90 jours pour les résidences principales à compter de 2025
  • Des communes touristiques comme Nice, Biarritz et Annecy envisagent la même réduction en 2026

Le dépassement de ces seuils peut être sanctionné par une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 euros par logement. Les plateformes sont tenues de bloquer automatiquement les réservations au-delà du plafond applicable.

Comment compter précisément ses 90 jours ? Chaque nuitée réservée pour un usage touristique dans l’année civile est comptabilisée. Le décompte s’effectue par logement, non par compte utilisateur ou par plateforme. La durée totale cumulée sur Airbnb, Booking et Abritel pour un même appartement ne doit pas dépasser le seuil fixé par votre commune.

Résidences secondaires et logements transformés : quand la location devient illégale

Pour les résidences secondaires et les logements transformés, la réglementation est nettement plus stricte dans les zones tendues. L’absence d’autorisation de changement d’usage peut entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 100 000 euros.

Voici les obligations majeures et les principaux risques d’illégalité :

  • Paris : interdiction de créer de nouveaux meublés touristiques dans plusieurs arrondissements centraux depuis 2025 sans compensation par un local commercial équivalent en surface. Entre 2011 et 2016, environ 20 000 logements locatifs ont été perdus au profit des meublés touristiques dans la capitale
  • Marseille : changement d’usage obligatoire depuis 2021 dès le premier logement hors résidence principale, compensation obligatoire à partir de 2024
  • Lyon et Bordeaux : procédures similaires avec déclarations préalables et quotas possibles de meublés de tourisme

La transformation massive d’immeubles en hôtels clandestins est au cœur des condamnations les plus lourdes visant les locations Airbnb illégales. À Marseille, en juin 2026, une SCI a été poursuivie pour avoir loué plusieurs logements sans la moindre autorisation de changement d’usage.

Ville de Paris : un laboratoire de la lutte contre les Airbnb illégaux

La mairie de Paris a déployé une stratégie parmi les plus agressives de France : télédéclaration obligatoire depuis 2017, numéro d’enregistrement pour chaque meublé, et une brigade de 30 agents qui vérifient plus de 10 000 locations par an.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

  • En 2018, Paris a infligé plus de 2 millions d’euros d’amendes pour des meublés touristiques illégaux
  • Le Ve arrondissement a reçu 357 000 euros d’amendes, le VIIIe 228 000 euros, le IVe 212 800 euros, le IIe 178 000 euros
  • Aucun cas n’avait été identifié dans les XIVe, XIXe et XXe arrondissements à cette époque
  • Les amendes peuvent atteindre 50 000 euros par logement pour une location illégale à Paris

Depuis 2019, Airbnb bloque les annonces dépassant le plafond dans la capitale. Avec la loi Le Meur, ce blocage sera renforcé : prise en compte du seuil de 90 jours et partage systématique des données avec la mairie.

Marseille, Lyon, Bordeaux : réglementations locales et premières amendes records

Ces métropoles suivent l’exemple de la ville de Paris et durcissent progressivement les règles.

Marseille :

  • Changement d’usage obligatoire depuis 2021 pour toute location non liée à la résidence principale
  • Compensation obligatoire en 2024, suppression des boîtes à clés sur l’espace public depuis la même date
  • En février 2026, des amendes de 171 000 euros contre une SCI pour 23 meublés touristiques illégaux et 40 000 euros contre une autre SCI ont été imposées, ainsi que 8 000 euros contre une conciergerie
  • À Marseille, 6 000 logements ne respectent pas la réglementation, selon les données municipales
  • Obligation de revenir à la location longue durée sous trois mois avec astreinte journalière

Lyon et Bordeaux :

  • Plafonds de jours (90 ou 120 selon la commune), déclarations préalables, quotas possibles
  • Montants d’amendes pouvant atteindre 50 000 euros à Lyon pour les infractions graves
  • Bordeaux a identifié 1 200 logements non déclarés en seulement six mois de contrôles
  • Les prix du marché locatif longue durée dans ces villes justifient une lutte accrue des autorités contre le secteur des meublés touristiques non déclarés

Loi Le Meur et loi « Airbnb » : nouvelles règles et sanctions entre 2024 et 2026

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 constitue un tournant. Le plafond des amendes pour les locations illégales a été doublé à 100 000 euros, et les municipalités peuvent infliger des amendes pouvant aller jusqu’à 100 000 euros pour les infractions les plus graves.

Voici les mesures concrètes qui impactent les propriétaires entre 2025 et 2027 :

  • À partir de 2026, un numéro d’enregistrement sera obligatoire pour toutes les annonces de meublés touristiques, via un téléservice national opérationnel au 20 mai 2026. Une amende peut aller jusqu’à 10 000 euros en cas d’absence de numéro d’enregistrement, et les amendes peuvent atteindre 50 000 euros pour défaut d’enregistrement dans les cas les plus graves
  • Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 20 000 euros peut être appliquée pour fausse déclaration lors de l’enregistrement
  • Les logements qualifiés de passoires énergétiques (classés G) sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront à partir de 2028, les E après 2033
  • Les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) devront bloquer automatiquement les annonces ne respectant pas le plafond de jours ou les obligations d’enregistrement

Obligations pratiques : déclarations, numéro d’enregistrement, DPE et fiscalité

Pour être en règle en 2026, voici la checklist concrète que tout propriétaire doit suivre :

  • Déclaration en mairie : les propriétaires doivent déclarer leurs meublés touristiques en mairie via un formulaire CERFA ou un téléservice local
  • Autorisation de changement d’usage : obligatoire en zone tendue pour toute résidence secondaire louée en meublé de tourisme
  • Numéro d’enregistrement : en France, le numéro d’enregistrement doit comporter 13 caractères et figurer sur chaque annonce publiée sur toute plate-forme ou site internet
  • DPE à jour : diagnostic obligatoire avec classement minimal selon les échéances (G interdit, F à partir de 2028, E à partir de 2034)
  • Fiscalité : les revenus perçus via les locations doivent être déclarés à l’administration fiscale. Le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes (plafond de recettes de 83 600 euros), et de 30 % pour les meublés non classés (plafond de 15 000 euros). L’option pour le régime réel reste possible pour optimiser la charge fiscale
  • SIRET : immatriculation obligatoire dans les 15 jours suivant le début de l’activité

Pour une résidence principale, les formalités restent simplifiées (déclaration + respect du plafond de jours). Pour une résidence secondaire, la procédure est plus lourde et le risque d’illégalité nettement plus élevé.

Contrôles, contentieux et amendes records : comment les villes traquent les Airbnb illégaux

Les villes ont considérablement renforcé leurs moyens de contrôle. Le repérage des annonces en ligne, le croisement de données fiscales et cadastrales et les visites sur place constituent les principales sources de poursuites.

  • À Paris, 30 agents vérifient plus de 10 000 locations par an. Les amendes à Paris ont atteint 2 millions d’euros en 2018
  • Marseille a créé une brigade de contrôle de six agents en 2023, spécialisée dans la traque des meublés touristiques irréguliers
  • Le 4 février 2026, une amende de 150 000 euros a été infligée à un propriétaire parisien, avec une autre condamnation à 81 500 euros. Des astreintes de 1 000 euros par jour de retard ont été prononcées pour forcer la cessation de l’activité. Des astreintes peuvent être appliquées pour non-respect des règlements dans toute commune ayant instauré un cadre de contrôle
  • Le non-respect de la réglementation peut entraîner l’arrêt définitif de l’activité locative
  • L’exploitation illégale de logements sur Airbnb peut entraîner des sanctions civiles et la résiliation du bail

La connaissance par Airbnb de son rôle actif dans la sélection et la présentation des annonces ne lui permet plus de se retrancher derrière un simple statut d’hébergeur. La coopération européenne renforce également les contrôles avec le partage obligatoire des données de réservation entre les plateformes et les autorités.

Comment éviter de rendre votre Airbnb illégal : bonnes pratiques en 2026

Pour les utilisateurs qui souhaitent continuer à louer légalement, voici les recommandations essentielles à suivre dès maintenant :

  • Vérifiez le zonage de votre commune (zone tendue ou non) et prenez rendez-vous avec le service urbanisme de votre mairie
  • Ne publiez jamais une annonce avant d’avoir obtenu votre numéro d’enregistrement à 13 caractères
  • Tenez un calendrier précis de chaque nuitée louée, en croisant les données de toutes les plateformes utilisées
  • Respectez strictement le plafond de 90 ou 120 jours pour votre résidence principale ; au-delà, basculez vers la location longue durée (bail meublé d’un an, bail mobilité)
  • Faites réaliser votre DPE sans attendre : un logement classé G est déjà interdit, un F le sera à la date du 1er janvier 2028
  • Ne multipliez pas les comptes sur les plateformes pour un même logement : la limite de durée s’applique par logement, pas par compte, et cette pratique constitue une fraude repérable par les autorités
  • Vérifiez la conformité de votre règlement de copropriété et consultez votre syndic en cas de doute

La réglementation des meublés touristiques ne fera que se durcir avec l’arrivée de nouveaux textes d’application. Chaque exemple de sanction record montre que l’ère de l’impunité est révolue.

Propriétaires, le meilleur service que vous puissiez vous rendre est d’agir maintenant : vérifiez votre conformité, mettez à jour vos déclarations et anticipez les échéances de 2026-2028 avant que les contrôles ne frappent à votre porte.