À Saint-Malo, le prix de l’immobilier se situe autour de 4 530 €/m² en médiane, tous types de biens confondus. C’est l’un des niveaux les plus hauts de Bretagne, et surtout l’un des plus hétérogènes : entre un appartement du Sillon et une maison des quartiers nord, on passe presque du simple au double.
Combien coûte le m² à Saint-Malo ?
Voici les chiffres de référence. Ils viennent de la base DVF, hors dépendances et hors ventes de lots multiples.
| Type de bien | Prix médian | Moitié des ventes entre | Ventes |
|---|---|---|---|
| Appartements | 4 535 €/m² | 3 755 et 5 417 €/m² | 1 031 |
| Maisons | 4 508 €/m² | 3 613 et 5 652 €/m² | 562 |
| Tous types | 4 530 €/m² | 3 717 et 5 488 €/m² | 1 593 |
Les volumes racontent autant que les prix : presque deux fois plus de ventes d’appartements que de maisons. À Saint-Malo, on achète d’abord un appartement.
Sur cinq ans, la médiane des appartements passe de 4 211 €/m² (2021) à 4 500 €/m² (2025), soit +6,9 %. La hausse est derrière, pas devant : le marché marque une pause depuis fin 2024, avec des évolutions annuelles que les sources ne chiffrent pas de la même façon.
Ce niveau déplace l’arbitrage de beaucoup de familles. Faute de foncier abordable dans l’ancien, elles regardent un projet de construction à Saint-Malo : à ce stade, le coût décisif n’est plus la maison, mais le terrain.
Quels sont les prix par quartier à Saint-Malo ?
Une moyenne communale ne sert à rien pour négocier. Le prix se lit quartier par quartier, et les écarts atteignent un rapport de 1 à 2,2 entre les extrêmes.
| Quartier | Prix médian DVF 2024-2025 |
|---|---|
| Le Sillon-Courtoisville | 5 806 €/m² |
| Rothéneuf-Le Pont | 5 679 €/m² |
| Paramé Centre-Rochebonne | 5 650 €/m² |
| Saint-Servan Ouest | 4 892 €/m² |
| Rocabey | 4 878 €/m² |
| Paramé Est | 4 754 €/m² |
| Intra-Muros | 4 725 €/m² |
| La Gare-Marville | 4 322 €/m² |
| La Madeleine-La Hulotais | 2 688 €/m² |
Intra-Muros n’est pas le quartier le plus cher : à 4 725 €/m², la cité corsaire joue surtout la rareté sur les petites surfaces, pas la moyenne au m². Le Sillon-Courtoisville (5 806 €/m²) et Rothéneuf-Le Pont (5 679 €/m²) portent, eux, la vraie prime au front de mer.
Côté résidents permanents, le quartier de la gare (La Gare-Marville, 4 322 €/m²) et Saint-Servan (de 4 266 à 4 892 €/m² selon les IRIS) offrent le meilleur compromis surface-prix. Les secteurs les plus accessibles restent La Madeleine-La Hulotais et Bellevue-La Guymauvière (3 266 €/m²).
Qu’est-ce qui fait vraiment varier le prix à Saint-Malo ?
Le quartier n’explique qu’une partie de l’équation. Dans une même rue, deux biens comparables peuvent s’écarter de 30 %.
- Vue mer et proximité immédiate des plages : la prime la plus lourde du marché, surtout à Paramé, Rothéneuf et sur le Sillon.
- Étage et ascenseur : au-delà du troisième sans ascenseur, la décote est mécanique, même avec vue.
- État général : une cuisine et une salle de bains à refaire se paient, en négociation, souvent plus cher que les travaux réels.
- DPE et passoire thermique : la classe G est interdite à la location depuis le 1er janvier 2025, la F le sera au 1er janvier 2028, la E en 2034.
- Stationnement : 69 % des résidences principales malouines disposent d’un emplacement réservé. Les 31 % restants se vendent moins vite.
- Copropriété : charges, travaux votés et ravalement pèsent parfois plus que l’emplacement.
- Intérieur des terres contre littoral : Paramé Centre-Rochebonne à 5 650 €/m² contre Paramé Rural à 4 726 €/m², pour deux kilomètres d’écart.
Le parc local est ancien : 36,8 % des résidences principales ont été achevées avant 1971. Une partie du stock est donc directement exposée au calendrier des restrictions locatives, ce qui pèse sur les prix de négociation.
Comment se comporte le marché immobilier à Saint-Malo ?
La tension ne vient pas d’un seul facteur, mais de leur accumulation.
- Résidences secondaires : 27,1 % du parc en 2023, soit 10 358 logements sur 38 206, contre 23,9 % en 2012.
- Fiscalité locale : la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires atteint 45 % à Saint-Malo, selon le relevé des délibérations de fiscalité directe locale 2026 de la DGFiP.
- Zone tendue : la commune est classée en zone tendue (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié). L’encadrement des loyers, en revanche, ne s’applique pas ici.
- Vacance faible : 5,3 % de logements vacants seulement, ce qui laisse peu de marges de manœuvre locatives.
- Acheteurs extérieurs : Parisiens et clientèle étrangère restent présents, portés par le TGV direct vers Paris en environ 2 h 30 et vers Rennes en 45-55 minutes.
- Saisonnalité : les compromis se signent surtout du printemps à l’automne, et la location saisonnière est encadrée depuis 2021 par une autorisation de changement d’usage, avec quotas par secteur.
Le littoral est contraint, et la densité le rappelle : 1 297 habitants au km² en 2023. Chaque parcelle constructible devient un actif rare, ce qui se répercute sur les prix du neuf comme de l’ancien.
Faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien à Saint-Malo ?
Le débat se règle d’abord par une contrainte physique : le foncier. Saint-Malo est ceinturée par la mer, la Rance et des espaces protégés. Les programmes neufs sont donc issus d’opérations de densification : dents creuses, renouvellement urbain, anciennes emprises militaires ou hospitalières.
Pour situer les niveaux, l’Ille-et-Vilaine donne un repère utile : au 2e trimestre 2026, le baromètre des notaires de l’Ouest affiche 3 440 €/m² en appartement ancien et 4 670 €/m² en appartement neuf, soit +2,8 % sur un an. À Saint-Malo, les notaires indiquaient un prix médian de 5 730 €/m² pour les appartements neufs dans leur publication du 3 juillet 2025.
Les points de vigilance du neuf local :
- VEFA : livraison à 18-24 mois, prix ferme, mais pénalités et garanties à vérifier ligne par ligne.
- Loi Littoral : en commune littorale, l’urbanisation doit se faire en continuité des villages et agglomérations existants, ce qui réduit le nombre de parcelles ouvertes.
- Site patrimonial remarquable et abords de monuments historiques : l’Architecte des Bâtiments de France est consulté, et peut assortir son accord de prescriptions sur les façades, les menuiseries ou les toitures.
- Délais d’urbanisme : deux mois pour une déclaration préalable, trois mois pour un permis de maison individuelle, quatre mois pour les autres permis.
- Frais d’acquisition : environ 2 à 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Comment estimer correctement un bien à Saint-Malo ?
L’estimation sérieuse tient en cinq étapes, dans cet ordre.
- Partir du prix au m² du quartier, pas de la moyenne communale.
- Prendre trois à cinq comparables vendus dans les douze derniers mois, même surface, même étage, même état.
- Vérifier dans DVF que les comparables sont bien des ventes signées, et non des prix d’annonce.
- Lire les diagnostics : DPE, amiante, plomb, électricité, et procès-verbal de copropriété pour les appartements.
- Ajouter les frais d’acquisition et un budget travaux, avant de comparer deux biens.
La négociation existe, mais elle se concentre là où le bien a un défaut identifiable : DPE F ou G, absence de stationnement, copropriété fragile, troisième étage sans ascenseur.