Licitor est une plateforme privée créée en 1996 par la société Ferrari Conseil. C’est l’un des sites les plus anciens du secteur immobilier en France, il précède SeLoger, LeBonCoin et la plupart des portails qu’on connaît aujourd’hui.
Étape 1, Comprendre les ventes aux enchères judiciaires
Avant de chercher un bien, il faut comprendre dans quoi on s’engage. Une vente judiciaire n’a rien à voir avec une vente classique ou même une vente notariale aux enchères.
Les trois types de ventes aux enchères immobilières
| Type | Qui organise | Où | Avocat obligatoire ? |
|---|---|---|---|
| Vente judiciaire (saisie) | Avocat du créancier | Tribunal judiciaire | Oui |
| Vente notariale aux enchères | Notaire | Étude notariale | Non (mais conseillé) |
| Vente domaniale | État / collectivités | Variable | Non |
Licitor se concentre principalement sur les ventes judiciaires, celles qui offrent les décotes les plus importantes, mais aussi les plus de contraintes.
Pourquoi un bien se retrouve aux enchères judiciaires ?
Trois situations principales :
- Saisie immobilière : le propriétaire n’a pas remboursé son crédit. La banque (ou un autre créancier) saisit le bien et demande sa vente forcée.
- Liquidation judiciaire : une entreprise est en faillite. Ses actifs immobiliers sont vendus pour rembourser les créanciers.
- Licitation : des indivisaires (héritiers, ex-époux) ne s’entendent pas sur le partage d’un bien. Le tribunal ordonne la vente.
Dans tous les cas, le vendeur n’est pas là par choix. C’est ce qui explique les prix parfois très bas, et aussi l’état parfois très dégradé des biens.
Étape 2, Trouver un bien sur Licitor
L’interface de licitor.com est fonctionnelle, sans être spectaculaire. Voici comment l’utiliser efficacement.
Recherche par zone géographique : depuis la page d’accueil, vous pouvez naviguer par région (Île-de-France, Sud-Est Méditerranée, etc.) ou directement par tribunal judiciaire. En août 2026, Licitor affiche plus de 258 ventes à venir sur l’ensemble du territoire.
Les filtres disponibles :
- Type de bien (appartement, maison, immeuble, local commercial)
- Région ou tribunal judiciaire
- Fourchette de mise à prix
Ce que vous voyez sur chaque annonce :
- L’adresse du bien (parfois approximative)
- La description (souvent issue du cahier des conditions de vente)
- La mise à prix, le prix plancher de départ
- La date et le lieu de l’audience
- La date de visite sur place (souvent une seule)
- Le nom et les coordonnées de l’avocat poursuivant
Les alertes e-mail : en créant un compte gratuit, vous paramétrez des alertes par type de bien, localisation et fréquence. Utile pour ne pas rater une vente dans votre secteur.
L’astuce des ventes mal référencées : un bien situé à Marseille peut être vendu au tribunal de Paris si le créancier y est domicilié. Ces ventes attirent beaucoup moins de candidats, donc moins de concurrence le jour de l’audience. Repérez-les en croisant la localisation du bien et le tribunal indiqué.
Étape 3, Se préparer avant d’enchérir
C’est l’étape que les novices bâclent le plus souvent. Et c’est là que se jouent les vraies erreurs.
Visiter le bien
Les visites des biens en vente judiciaire sont organisées par l’avocat poursuivant, généralement une seule fois, quelques semaines avant l’audience. La date est indiquée sur l’annonce Licitor.
Ce que vous pouvez faire lors de la visite :
- Observer l’état général (structure, toiture, humidité visible)
- Évaluer les travaux nécessaires
- Vérifier si le bien est occupé (locataire ou ancien propriétaire toujours présent)
Ce que vous ne pouvez pas faire :
- Demander des diagnostics supplémentaires
- Négocier quoi que ce soit
- Revenir une deuxième fois
Si le bien est occupé, l’expulsion éventuelle est à votre charge après l’adjudication. C’est un coût et un délai à intégrer dans votre calcul.
Vérifier les charges et dettes
C’est le risque numéro un pour un acheteur novice aux enchères judiciaires.
Avant l’audience, vous devez impérativement consulter le cahier des conditions de vente (disponible auprès de l’avocat poursuivant, au moins 20 jours avant l’audience). Ce document détaille :
- Les charges de copropriété impayées (qui peuvent être transférées à l’acheteur)
- Les hypothèques inscrites sur le bien
- Les servitudes et restrictions d’usage
- Les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, etc.)
La vente judiciaire purge en principe les hypothèques, mais les charges de copropriété impayées peuvent rester dues par le nouvel acquéreur. Un appartement affiché à 80 000 € peut cacher 15 000 € de charges impayées. Vérifiez systématiquement.
Obtenir un financement
C’est ici que la vente judiciaire diverge radicalement d’un achat classique.
Le crédit immobilier classique ne fonctionne pas pour les enchères judiciaires, pour une raison simple : en cas d’adjudication, vous devez régler le prix dans un délai de 2 mois maximum. Aucune banque ne traite un dossier de prêt en 2 mois sur un bien dont vous n’étiez pas propriétaire 48 heures plus tôt.
Ce qu’il faut prévoir :
- Des fonds propres couvrant au moins le dépôt de garantie (10 % de la mise à prix, minimum 3 000 €), à consigner avant l’audience
- Idéalement, une ligne de crédit déjà accordée (prêt relais, crédit in fine) ou des liquidités suffisantes pour régler le prix total dans les délais
- Certains acheteurs utilisent un prêt personnel ou un crédit-relais négocié en amont avec leur banque
Ne vous présentez jamais à une audience sans avoir sécurisé votre financement. Si vous gagnez et ne payez pas dans les 2 mois, le bien est remis aux enchères à vos frais et risques.
Se faire représenter par un avocat
Pour les ventes judiciaires devant le tribunal, l’avocat est obligatoire. Vous ne pouvez pas enchérir vous-même : c’est votre avocat qui porte les enchères en votre nom, dans la salle d’audience.
Ce que ça coûte :
- Forfait de représentation à l’audience : entre 150 et 300 € TTC selon les cabinets, que vous gagniez ou non
- Honoraires complémentaires si vous êtes adjudicataire : souvent 700 à 1 500 € HT supplémentaires, parfois calculés en pourcentage du prix (environ 1 % HT)
- Émoluments réglementés liés à la procédure : variables selon le prix d’adjudication
Trouvez votre avocat via l’annuaire Licitor (classé par tribunal judiciaire) ou via le barreau local. Contactez-le au moins 10 jours avant l’audience pour lui remettre le dépôt de garantie et lui donner vos instructions (plafond d’enchère).
Étape 4, Le jour de l’enchère
L’audience se tient au tribunal judiciaire, en semaine, généralement en fin de matinée. Vous pouvez y assister en tant qu’observateur, c’est d’ailleurs recommandé pour une première fois, avant d’enchérir pour de vrai.
Le déroulement :
- Le juge ouvre l’audience et présente le bien
- L’avocat poursuivant annonce la mise à prix, le prix de départ, fixé dans le cahier des conditions de vente. Attention : la mise à prix n’est pas la valeur de marché. Elle peut être très inférieure (parfois 20 à 30 % de la valeur réelle) pour attirer des enchérisseurs
- Les avocats des candidats acheteurs enchérissent à voix haute, par paliers
- Après 90 secondes sans nouvelle enchère, le bien est adjugé au dernier enchérisseur
- Si personne n’enchérit, le bien peut être attribué au créancier poursuivant
Ce que « mise à prix » signifie vraiment : c’est le plancher légal, pas une estimation. Un appartement mis à prix à 50 000 € peut valoir 150 000 € sur le marché, et être adjugé à 130 000 € après une bataille d’enchères. Faites votre propre estimation de valeur avant l’audience et fixez un plafond absolu à votre avocat.
Étape 5, Après l’adjudication
Vous avez gagné. Mais ce n’est pas encore terminé.
Le délai de surenchère (10 jours) : après l’adjudication, n’importe quel tiers peut surenchérir d’au moins 10 % du prix d’adjudication dans les 10 jours suivants. Si une surenchère est formée, une nouvelle audience est organisée. Ce risque est réel, surtout si vous avez obtenu le bien à un prix très bas.
Le paiement : une fois le délai de surenchère expiré sans opposition, vous disposez de 2 mois maximum pour régler le prix total (prix d’adjudication + frais de procédure + honoraires). Le paiement se fait sur un compte séquestre ou à la Caisse des dépôts et consignations.
La remise des clés : vous ne récupérez pas les clés le jour de l’audience. La prise de possession effective intervient après le paiement intégral et les formalités de publication au service de publicité foncière. Comptez 3 à 4 mois entre l’audience et les clés dans les mains, dans le meilleur des cas.
Si le bien est occupé : vous devrez engager une procédure d’expulsion si l’occupant refuse de partir. Délai supplémentaire, coût supplémentaire.
Les pièges à éviter
Les erreurs les plus fréquentes chez les acheteurs novices aux enchères judiciaires :
- Ne pas lire le cahier des conditions de vente avant l’audience. C’est le document clé. Tout y est : charges, hypothèques, occupation, diagnostics. Le lire prend du temps, ne pas le lire peut coûter très cher.
- Ne pas avoir son financement prêt le jour de l’audience. Si vous gagnez sans avoir les fonds, vous perdez votre dépôt de garantie et le bien repart aux enchères à vos frais.
- Surenchérir sous l’effet de l’adrénaline. L’ambiance d’une salle d’audience est stressante. Fixez votre plafond à l’avance, par écrit, à votre avocat. Ne déviez pas.
- Ne pas visiter le bien. Certains acheteurs enchérissent sur photos. C’est une erreur : l’état réel peut être très différent de ce que l’annonce laisse entendre.
- Oublier les frais annexes. Au prix d’adjudication, ajoutez : honoraires d’avocat, émoluments de procédure, droits d’enregistrement (environ 5,8 % pour un bien ancien), frais de publication. Le coût total peut dépasser de 15 à 20 % le prix d’adjudication.
- Ignorer l’occupation du bien. Un bien occupé par un locataire protégé ou un ancien propriétaire récalcitrant peut bloquer votre projet pendant 12 à 18 mois.
Licitor vs autres plateformes
| Plateforme | Type de ventes | Couverture | Gratuit ? | Facilité d’usage |
|---|---|---|---|---|
| Licitor | Judiciaires (avocats + notaires) | Nationale, quasi-exhaustive | ✅ Oui | ★★★★☆ |
| Interenchères | Ventes publiques (commissaires-priseurs) | Nationale | ✅ Oui | ★★★☆☆ |
| Drouot Immobilier | Ventes interactives en ligne | Surtout Paris et grandes villes | ✅ Oui | ★★★★☆ |
| Agorastore | Biens publics et parapublics | Nationale | ✅ Oui | ★★★☆☆ |
| Immobilier.notaires.fr | Ventes notariales aux enchères | Nationale | ✅ Oui | ★★★☆☆ |
Licitor se distingue par sa spécialisation exclusive sur les ventes judiciaires et sa couverture nationale par tribunal. C’est la seule plateforme qui agrège à cette échelle les ventes organisées par les avocats. Pour les ventes notariales, immobilier.notaires.fr est un complément utile. Pour les biens publics, Agorastore. Pour les enchères en ligne sans avocat obligatoire, Drouot Immobilier.
Notre verdict
Licitor est l’outil indispensable pour quiconque s’intéresse aux ventes aux enchères immobilières judiciaires en France. Gratuit, exhaustif à l’échelle nationale, actif depuis 1996, il n’a pas vraiment de concurrent direct sur ce segment.
Ce qu’il fait bien : recenser les ventes, afficher les informations essentielles (mise à prix, date d’audience, avocat, visite), permettre de paramétrer des alertes. L’interface est fonctionnelle, l’annuaire des avocats est utile.
Ce qu’il ne fait pas : garantir l’exhaustivité, vérifier les informations publiées, vous protéger des pièges juridiques et financiers. Licitor est un agrégateur d’annonces, pas un accompagnateur.
Notre recommandation : utilisez Licitor pour repérer les biens et surveiller le marché. Mais avant d’enchérir, lisez le cahier des conditions de vente, visitez le bien, sécurisez votre financement et mandatez un avocat compétent en saisie immobilière. Les bonnes affaires existent, elles récompensent ceux qui ont fait leurs devoirs.