La Première Brique permet d’investir dans l’immobilier à partir de 1 €. C’est la plateforme qui a démocratisé le crowdfunding immobilier en France, présentée sur Capital M6, 200 000 « briqueurs » inscrits, 424 millions d’euros collectés depuis 2019.

Mais « démocratiser » ne signifie pas « sans risque ». Ce guide explique exactement ce que vous achetez, et ce que vous risquez, avant de mettre le moindre euro.

La Première Brique, le concept en 5 minutes

Le crowdfunding immobilier, c’est simple : des promoteurs et marchands de biens ont besoin d’argent pour financer leurs opérations (achat, rénovation, revente). Plutôt que d’emprunter uniquement à la banque, ils passent par une plateforme et empruntent à des particuliers comme vous.

Vous prêtez de l’argent. En échange, vous recevez des intérêts.

La Première Brique, c’est ça, mais avec un ticket d’entrée qui change tout : 1 € minimum par projet. Là où la plupart des plateformes exigent 500 € ou 1 000 €, LPB permet à un étudiant avec 50 € d’épargne de se lancer.

Quelques chiffres clés à retenir :

  • 884 projets financés au 30 juin 2026
  • ~15 nouveaux projets par mois
  • 424,3 M€ collectés au total
  • 201 310 investisseurs inscrits (les « briqueurs »)
  • Agréée PSFP par l’AMF sous le numéro FP-2023-15 (depuis le 28/09/2023)
  • 0 % de frais pour l’investisseur (LPB se rémunère côté porteur de projet)

Les projets durent en moyenne 16,1 mois. Vous prêtez, vous attendez, vous récupérez capital + intérêts à l’échéance. Pas de dividendes mensuels sur l’offre classique, tout tombe en une fois à la fin.

Les chiffres réels de La Première Brique

Taux moyen 11,40 %, brut ou net ?

11,40 % brut. C’est le chiffre affiché. Mais ce n’est pas ce que vous touchez réellement.

En France, les intérêts du crowdfunding immobilier sont soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). Par défaut, elle s’applique automatiquement.

Concrètement, sur 11,40 % brut :

  • Flat tax 30 % → vous gardez ~7,98 % net
  • Si vous optez pour le barème progressif (TMI 11 %) → environ 9,4 % net
  • Si vous êtes non imposable → vous pouvez demander une dispense de prélèvement à la source

Exemple concret : 1 000 € investis à 11,40 % pendant 16 mois = 152 € d’intérêts bruts. Après flat tax : ~106 € nets. Pas 152 €.

C’est encore très correct. Mais ce n’est pas 11,40 %.

Taux de défaut 10,45 %, ce que ça signifie pour un débutant

10,45 % des montants échus sont en défaut ou en perte. C’est le chiffre officiel au 30 juin 2026.

Pour comprendre concrètement : imaginez que vous investissez 100 € sur 10 projets différents (10 € chacun). Statistiquement, 1 projet sur 10 risque de faire défaut.

Que se passe-t-il alors ?

  1. La plateforme active les garanties (hypothèque de 1er rang, fiducie, caution personnelle du promoteur)
  2. Des procédures amiables ou judiciaires sont engagées
  3. Le recouvrement prend du temps, parfois 2 à 3 ans supplémentaires
  4. Vous pouvez récupérer une partie du capital, ou rien du tout

La bonne nouvelle : le taux de défaut de LPB (10,45 %) est nettement inférieur à la moyenne du marché (15,66 %). Et le taux de perte constatée reste à 0,00 %, ce qui signifie que les procédures en cours n’ont pas encore acté de pertes définitives.

La mauvaise nouvelle : depuis 2025, les retards s’accumulent. Sur les 884 projets suivis, 109 ont une échéance modifiée, 45 sont en procédure amiable, 36 en procédure collective.

La diversification est votre meilleure protection. C’est précisément pour ça que le 1 € minimum existe.

La note 4,1/5 sur 178 évaluateurs

Sur argent-et-salaire.com, qui agrège les avis de la communauté crowdfunding, La Première Brique obtient 4,1/5, ce qui la place #2 sur 10 plateformes immobilières comparées.

Ce que disent les investisseurs satisfaits :

« La meilleure plateforme de crowdfunding parmi les 17 que j’utilise. Ergonomique, simple. On est prévenu de tous nouveaux projets à l’avance. », note 5/5, juin 2026

Ce que disent les déçus :

« Depuis 2025, la situation devient très inquiétante. À échéance, les projets font pratiquement à chaque fois l’objet d’un report d’un an. », note 3,2/5, août 2026

« Sur 26 projets, 13 sont en retard. », note 3,6/5, mai 2026

77 % des investisseurs interrogés ont une intention favorable (investissent ou s’y intéressent). C’est un bon signal, mais les 23 % restants méritent qu’on les écoute.

Le témoignage Finary décortiqué : « 22 projets, 7 en retard »

Sur la communauté Finary, un investisseur partage son expérience : 3 300 € investis sur 22 projets, 8 remboursés, 7 en retard, avec un rendement « bien loin de l’attendu ».

Est-ce que 7 retards sur 22 projets, c’est grave ?

Contexte sectoriel : en 2025-2026, le marché immobilier français traverse une crise. Les promoteurs peinent à vendre leurs programmes, les délais de chantier s’allongent, les banques durcissent les conditions. Toutes les plateformes de crowdfunding immobilier enregistrent une hausse des retards, pas seulement LPB.

Ce que ça signifie concrètement : un « retard » n’est pas forcément une perte. L’argent est bloqué plus longtemps que prévu, mais les intérêts continuent de courir. Sur les 7 projets en retard de cet investisseur, certains seront probablement remboursés avec intérêts majorés.

Ce qui est légitime de critiquer : le rendement réel, une fois les retards pris en compte, est inférieur à ce qu’on espérait. Un projet prévu 12 mois qui dure 24 mois, c’est de l’argent immobilisé deux fois plus longtemps, et une opportunité manquée de le réinvestir ailleurs.

La leçon : La Première Brique n’est pas une machine à 11,40 % nets garantis. C’est un investissement avec une part d’aléa réel. Le 1 € minimum permet justement de diversifier sur 50 ou 100 projets pour lisser ce risque.

Comment investir avec La Première Brique, le tutoriel pas à pas

Étape 1 : Créer son compte

  1. Rendez-vous sur lapremierebrique.fr
  2. Cliquez sur « Créer un compte », email, mot de passe, c’est rapide
  3. Complétez le KYC (Know Your Customer) : pièce d’identité recto-verso, justificatif de domicile de moins de 3 mois
  4. Alimentez votre wallet via virement bancaire (géré par MangoPay, opérateur de paiement régulé)

Le KYC est obligatoire, c’est la réglementation européenne. Comptez 24 à 48h pour la validation.

Étape 2 : Choisir un projet

Une fiche projet LPB contient beaucoup d’informations. Voici ce qu’un débutant doit regarder en priorité :

  • Le taux d’intérêt brut : entre 9 % et 13 % sur LPB. Plus c’est élevé, plus le risque est en général élevé.
  • La durée : 12 à 24 mois en général. Votre argent est bloqué pendant ce temps.
  • Le type de garantie : hypothèque de 1er rang (la meilleure), fiducie, caution personnelle. Vérifiez qu’il y en a une.
  • Le LTV (Loan-to-Value) : le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. En dessous de 70 %, c’est rassurant.
  • Le track record du promoteur : a-t-il déjà réalisé des projets similaires ? Combien ? Avec quel résultat ?

Ne vous précipitez pas. Les projets se remplissent parfois en quelques secondes (LPB est victime de son succès), mais d’autres restent ouverts plusieurs jours. Lisez la fiche avant d’investir.

Étape 3 : Diversifier

C’est la règle numéro 1 du crowdfunding immobilier. Avec 1 € minimum par projet, vous pouvez répartir 100 € sur 100 projets différents. En pratique, visez au moins 20 à 30 projets pour lisser le risque.

Quelques principes :

  • Ne mettez jamais plus de 5 à 10 % de votre épargne totale en crowdfunding immobilier
  • Variez les promoteurs : ne concentrez pas tout sur le même porteur de projet
  • Variez les durées : mélangez des projets courts (12 mois) et plus longs (24 mois)
  • Variez les plateformes : LPB + une autre plateforme, c’est encore mieux

Étape 4 : Suivre ses investissements

Le tableau de bord LPB affiche en temps réel :

  • Le statut de chaque projet (en cours, remboursé, en retard, en procédure)
  • L’échéancier prévisionnel des remboursements à venir
  • L’historique de votre wallet

En cas de retard : LPB envoie des notifications et publie des mises à jour sur chaque projet. Le support client est accessible et réactif selon les avis, mais la communication est parfois jugée trop rassurante plutôt que vraiment transparente.

Jimbot, le robot d’investissement lancé en juin 2025, permet de configurer des critères automatiques (taux minimum, durée max, type de garantie) pour ne pas rater les projets qui se remplissent en quelques secondes. Il intervient après les investisseurs humains, un choix délibéré de la plateforme.

Les risques que tout débutant doit comprendre

Soyons directs. Voici les 4 risques réels, dans l’ordre d’importance :

1. Perte en capital
Si un promoteur fait faillite et que les garanties ne suffisent pas à couvrir le montant prêté, vous perdez une partie ou la totalité de ce que vous avez investi sur ce projet. Ce n’est pas hypothétique, c’est ce que le taux de défaut de 10,45 % représente.

2. Illiquidité
Votre argent est bloqué jusqu’au remboursement. Pas de retrait anticipé possible sur l’offre classique. Si vous avez besoin de cet argent dans 6 mois, n’investissez pas.

3. Retards
Un projet prévu 18 mois peut durer 30 mois. Votre argent est immobilisé plus longtemps que prévu. Les intérêts continuent de courir, mais vous ne pouvez pas réinvestir ailleurs.

4. Risque plateforme
Si La Première Brique elle-même rencontrait des difficultés, la gestion des projets en cours serait compliquée. L’agrément PSFP impose des règles de protection, mais aucune garantie absolue n’existe.

⚠️ Règle d’or : n’investissez en crowdfunding immobilier que l’argent dont vous n’avez pas besoin avant au moins 2 ans, et que vous pouvez vous permettre de perdre partiellement.

La Première Brique vs autres plateformes débutant-friendly

Plateforme Ticket minimum Taux moyen brut Taux de défaut Note Accessibilité débutant
La Première Brique 1 € 11,40 % 10,45 % 4,1/5 ⭐⭐⭐⭐⭐
WiSEED 100 € ~8,41 % ~6,22 % – ⭐⭐⭐⭐
Homunity 1 000 € ~8,66 % ~7,25 % – ⭐⭐
Anaxago 1 000 € ~9,90 % ~4,80 % 3,52/5 ⭐⭐

Ce que ce tableau dit vraiment :

  • LPB est de loin la plus accessible, aucune autre plateforme ne descend sous 100 €
  • Son taux est le plus élevé, mais aussi le plus risqué en apparence
  • Son taux de défaut (10,45 %) est supérieur à Anaxago et Homunity, mais ces plateformes ciblent des profils plus expérimentés avec des tickets plus élevés
  • La comparaison n’est pas totalement équitable : LPB finance des opérations plus petites, avec des promoteurs moins établis, ce qui explique à la fois les taux élevés et le niveau de risque supérieur

Pour un débutant avec 100 à 500 €, La Première Brique reste le meilleur point d’entrée. Pour un investisseur avec 10 000 € et plus, diversifier sur plusieurs plateformes (dont Anaxago ou WiSEED) est plus judicieux.

Notre verdict

La Première Brique est la porte d’entrée la plus accessible du crowdfunding immobilier en France. Le ticket à 1 €, l’absence de frais, l’interface claire et les 15 projets par mois en font un terrain d’apprentissage idéal.

Ce qui nous convainc :

  • Le 1 € minimum est une vraie révolution, il permet de diversifier même avec 50 €
  • Le taux de défaut (10,45 %) est sous la moyenne du marché (15,66 %)
  • La plateforme est agréée PSFP par l’AMF, le cadre réglementaire est solide
  • 77 % d’intentions favorables chez les investisseurs interrogés

Ce qui nous retient :

  • Les retards s’accumulent depuis 2025, la situation immobilière française pèse sur les projets
  • Le rendement réel après flat tax et retards est bien inférieur aux 11,40 % affichés
  • La communication de la plateforme en cas de problème est jugée trop rassurante

Notre conseil : commencez avec 100 à 200 € répartis sur 20 projets minimum. Observez comment ça fonctionne pendant 6 mois avant d’augmenter votre exposition. Et ne dépassez jamais 5 à 10 % de votre épargne totale sur ce type de placement.