Si vous êtes à la recherche d’une nouvelle opportunité d’investissement pour votre entreprise, ou que vous souhaitiez lancer votre propre activité commerciale ; que vous soyez un commerçant en herbe ou un entrepreneur chevronné : vous allez immanquablement être confrontés à la question du local commercial.
Louer ou acheter un fond de commerce est une tâche ardue, mais avec les bonnes informations et les conseils appropriés, cette démarche se transforme en une véritable opportunité d’investissement.
Connaître les spécificités du bail commercial
Pour démarrer votre affaire, vous devrez probablement conclure un bail commercial, c’est-à-dire un contrat de location qui lie le locataire, à savoir le commerçant ou l’artisan, au propriétaire des murs commerciaux.
Comprendre le bail commercial
Le bail commercial est une convention d’occupation d’un local comme on en trouve sur Arthur Loyd, et dans lequel le locataire va exercer une activité commerciale.
Le principal avantage de ce type de bail est qu’il offre une certaine sécurité au locataire, puisqu’il est généralement conclu pour une durée minimale de neuf ans. Cependant, dans certains cas, le bailleur et le locataire peuvent convenir d’un bail d’une durée supérieure.
Les clauses clés du bail commercial
Dans le bail commercial, plusieurs clauses sont essentielles et doivent être comprises par toutes les parties. Elles concernent notamment le loyer, les charges, les réparations, les travaux, la sous-location et la cession du bail.
Les clauses sont l’ensemble de phrases précisant les éléments d’un acte juridique, et il y en a beaucoup dans le bail commercial, notamment les clauses obligatoires, les clauses optionnelles et les clauses interdites.
Les diagnostics techniques font partie des clauses obligatoires, tandis que les clauses optionnelles comprennent :
- La clause résolutoire qui autorise la résiliation anticipée du contrat de location,
- La clause d’indexation qui permet au bailleur de réviser le loyer de location ;
- La clause avec condition suspensive qui permet de régir la promesse de bail commercial.
Les clauses interdites incluent la clause du refus du droit au renouvellement. Les deux parties (bailleur et locataire) décident donc ensemble des clauses à inclure dans le contrat de bail commercial. Ces dernières doivent profiter à tous, et non uniquement au bailleur ou au locataire.
Certaines peuvent par exemple permettre au locataire de se préparer pour la révision du loyer, d’autres peuvent faciliter au bailleur l’anticipation de la résiliation du contrat de bail si jamais le locataire manque à ses obligations.
Il est donc essentiel de bien comprendre ces clauses avant de signer votre bail commercial.
Choisir entre location et achat de fonds de commerce
La décision entre louer ou acheter des fonds de commerce dépend ensuite de plusieurs facteurs, notamment votre budget, votre plan d’affaire et votre vision à long terme.
Qu’est ce qu’un fonds de commerce ?
Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments corporels et incorporels permettant à un commerçant ou un entrepreneur d’exercer son activité.
Cela comprend par exemple :
- Le mobilier,
- Le matériel,
- L’outillage,
- Les livres de commerce,
- Les documents comptables.
Les éléments immatériels incluent :
- La clientèle,
- Le nom commercial,
- L’enseigne commerciale,
- Les compétences du personnel,
- Les licences et les autorisations,
- Les droits de propriétés commerciales comme les brevets,
- Le droit au bail, etc.
Les biens immobiliers et le stock de marchandises sont vendus à part et n’en font pas partie, c’est pourquoi lors d’une reprise d’activité, il faut rédiger un contrat pour la cession de fonds de commerce et un autre pour le local.
Louer un fonds de commerce
La location de fonds de commerce est une option intéressante pour ceux qui souhaitent démarrer une activité sans trop d’investissement initial.
Avec la location vous payez uniquement pour l’utilisation du local commercial, ce qui vous permet de consacrer davantage de ressources à l’exploitation et au développement de votre entreprise.
Sachez que si vous devenez locataire-gérant, vous êtes responsable des dettes contractées pendant l’exploitation du fonds de commerce. Comme vous n’êtes pas non plus propriétaire, il vous est impossible de profiter des potentielles plus-values latentes réalisées sur le fonds de commerce grâce à vous.
Acheter un fonds de commerce
L’achat d’un fonds de commerce représente un investissement plus important, mais il offre également de nombreux avantages. En devenant propriétaire, vous obtenez un contrôle total sur le local et vous pouvez le personnaliser comme bon vous semble.
De plus vous profitez de la notoriété existante de votre enseigne, et vous aurez moins de travail ou de temps à y investir.
En effet, votre activité fonctionnera comme elle le faisait avant votre arrivée, grâce à la clientèle déjà existante. De plus, en cas de vente de votre entreprise, vous pourrez vendre le fonds de commerce et potentiellement réaliser un profit significatif.
Les étapes clés pour réussir votre projet d’investissement
Quelle que soit l’option que vous choisissez, il y a plusieurs étapes clés à prendre en compte pour réussir votre projet d’investissement.
Évaluer votre besoin en local commercial
La première étape de tout projet d’investissement dans l’immobilier commercial est d’évaluer vos besoins en termes de surface, de localisation et de type de local. Il est essentiel de définir ces critères en fonction de votre activité et de vos besoins spécifiques.
Trouver le local idéal
Une fois votre besoin défini, il est temps de partir à la recherche du local idéal. Il existe de nombreux canaux pour trouver le local commercial idéal, à louer ou à vendre, notamment les agences immobilières, les sites web spécialisés dans l’immobilier d’entreprise, ou encore les réseaux professionnels.
Négocier le contrat de bail ou de vente
La dernière étape est la négociation du contrat de bail ou de vente. Il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit immobilier pour vous aider à comprendre les complexités juridiques et à négocier les meilleures conditions possibles.
N’oubliez pas, louer ou acheter un fonds de commerce est une étape cruciale dans le développement de votre entreprise.
Prenez le temps nécessaire pour vous informer et faire les bons choix. Avec les bonnes informations et une bonne préparation, vous pouvez transformer cette démarche en une véritable opportunité d’investissement.
Les obligations légales et financières : Louer vs Acheter
En matière de fonds de commerce, il est crucial de comprendre que louer ou acheter n’implique pas les mêmes obligations légales et financières.
Obligations lors de la location d’un fonds de commerce
Dans le cadre de la location, le locataire est tenu de respecter les termes du bail commercial, incluant le paiement du loyer et des charges, l’entretien des locaux et l’obligation de les utiliser pour l’activité définie dans le contrat de bail.
Le locataire est également responsable de l’ensemble des taxes et impôts liés à l’exploitation de son activité commerciale.
Enfin, le locataire est soumis au droit du bail, prévoyant notamment un renouvellement automatique du bail à l’expiration de chaque période triennale, sauf en cas de congé donné par l’une ou l’autre des parties.
Obligations lors de l’achat d’un fonds de commerce
Si vous optez pour l’achat d’un local commercial, les obligations sont différentes. En tant que propriétaire, vous serez amené à supporter les coûts d’entretien et de réparation du bien.
Par ailleurs, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière et de toutes autres taxes ou charges relatives à la propriété du bien.
De plus, l’achat d’un fonds de commerce nécessite un investissement initial plus conséquent, comprenant le prix d’achat, les frais de notaire, et potentiellement des travaux de rénovation ou d’aménagement.
La revente ou la transmission de l’activité
La revente ou la transmission de l’activité est un élément à prendre en compte lorsque vous décidez d’acheter ou de louer un fonds de commerce.
Revente ou transmission d’un fonds de commerce en location
Si vous êtes locataire, vous avez la possibilité de transmettre votre bail commercial à un tiers dans le cadre d’une cession de bail. Cette opération peut être intéressante si vous souhaitez changer d’activité ou si vous envisagez de vendre votre entreprise.
Toutefois, la cession du bail est soumise à certaines conditions et nécessite l’accord du bailleur.
Revente ou transmission d’un fonds de commerce en propriété
Si vous êtes propriétaire, la revente de votre fonds de commerce peut être l’opportunité de réaliser une plus-value, à condition que la valeur de votre bien ait augmenté.
De plus, en tant que propriétaire, vous avez la possibilité de transmettre votre bien à vos héritiers, ce qui peut être un avantage en termes de planification successorale.
L’investissement locatif pour diversifier ses revenus
L’investissement locatif peut être une option intéressante pour diversifier vos sources de revenus. En effet, si vous possédez un local commercial, vous pouvez le mettre en location et donc percevoir un loyer.
Investissement locatif et bail professionnel
Le bail professionnel est une option à envisager si vous souhaitez louer votre local à un professionnel pour une activité non commerciale. Ce type de bail offre une certaine flexibilité, puisqu’il est généralement conclu pour une durée de six ans, renouvelable par tacite prolongation.
Le locataire gérant et la location gérance
La location gérance permet au propriétaire d’un fonds de commerce de le louer à un locataire gérant, qui s’engage à l’exploiter à ses propres risques. Cette formule peut être avantageuse pour le propriétaire, qui continue à percevoir un loyer sans avoir à s’occuper de la gestion du fonds.