L’immobilier, que ce soit en France ou ailleurs, se place de loin en première ligne par rapport aux autres placements. Partout dans le monde, il rencontre le même engouement. Grâce à la dématérialisation qui rend plus simple l’accession à la propriété, l’investissement dans l’immobilier, pour ses perspectives, séduit et rassure à la fois.
L’enquête Ifop-Cecop 2018 a révélé que comparé à d’autres types de placement, l’achat d’un bien immobilier en vue de le louer se trouve en tête de liste. Pour l’avenir de ses enfants mais aussi pour sa retraite, la meilleure possibilité de se constituer un patrimoine est, en effet, de devenir propriétaire. Pour les expatriés comme pour les résidents, l’immobilier fait partie des investissements les plus sûrs et les plus rentables.
Ce n’est pas toujours évident d’envisager un investissement dans l’immobilier pour ceux qui ont un statut d’expatrié. Les difficultés liées à la distance, ainsi que le manque d’informations sur le marché immobilier font que l’investissement pour expatriés est sujet à beaucoup de préjugés. Un investissement en immobilier locatif qui est trop éloigné du marché immobilier est difficilement réalisable, voire irréalisable.
Pour pouvoir investir sereinement, les expatriés doivent chercher un intermédiaire pour les accompagner dans les meilleures conditions. Cet accompagnement sera intégral, il doit donc assurer le sourcing de biens, le suivi d’éventuels travaux de rénovation, en fonction de l’état du bien à acheter, ainsi que la gestion locative.
À l’heure de la numérisation et des nouvelles techniques d’information et de communication, réaliser une opération d’investissement en immobilier locatif sans se déplacer est possible grâce à cette start-up. Celle-ci permet d’effectuer la signature de l’acte authentique par procuration et aussi des visites virtuelles.
Comment un expatrié peut investir dans l’immobilier locatif ?
Depuis quelques années, la force de frappe des agences immobilières augmente de manière vertigineuse. Ce qui fait qu’aujourd’hui, l’investissement pour expatrié est possible.
En ce qui concerne l’achat d’un bien, plusieurs moyens d’acquisition sont disponibles et permettent de pallier aux problèmes de distance. À cet effet, certaines agences spécialisées dans la clientèle expatriée proposent des services adaptés à ce statut.
Pour s’assurer de l’état du bien à acquérir, il n’est plus nécessaire de procéder à une visite. Ce sont les agents immobiliers qui s’en chargent et rédigent ensuite leurs rapports pour les clients. La gestion locative du bien leur incombe aussi, ainsi que l’entretien du bien.
Les chasseurs immobiliers ont également rendu possible l’investissement locatif des expatriés et non-résidents. Certains d’entre eux ont décidé de choisir ces derniers comme cibles principales. Ils offrent les mêmes prestations que les agences immobilières, sans toutefois assurer la gestion locative du bien, ainsi que les démarches relatives à l’obtention d’un prêt.
Le financement de l’investissement
Pour financer son projet d’investissement, un non-résident, qui est aussi appelé un expatrié, peut le réaliser de deux façons. Il peut financer intégralement en fonds propres ou il fait appel à l’emprunt bancaire.
Dans le domaine immobilier, c’est au sens fiscal que le terme « résident » et « non résident », s’apprécie. D’après l’article 4B du Code général des impôts, si un expatrié répond à l’un des 3 critères suivants, il peut être considéré comme fiscalement domicilié en France :
- Si pendant une année, il séjourne pendant plus de six mois en France, c’est-à-dire que son lieu de séjour principal ou son foyer se trouve sur le territoire français ;
- C’est en France que le centre de ses intérêts économiques est établi ;
- Salarié ou non, il exerce une activité professionnelle en France.
Pour la réalisation d’un financement bancaire, il existe toutefois des différences pour les non-résidents :
- La banque exige un apport personnel plus élevé. En général, un apport, qui représente 25 et 30% du montant de l’opération est demandé pour les expatriés.
- Par rapport aux taux pratiqués pour les résidents à dossier comparable, un taux majoré d’environ 0,1% à 0,5% est proposé par les banques.
La fiscalité et le type de location
Afin d’optimiser au mieux la fiscalité d’un expatrié, la location meublée est le type de location qui lui est proposée. Ainsi, en bénéficiant du statut de Location en Meublé Non Professionnel ou LMNP, il pourra amortir une partie de son investissement. Dans ce cas, il lui sera possible, pendant plusieurs années, de supprimer tout impôt, en fonction de son apport.
En ce qui concerne les revenus locatifs, pour un non-résident, il sera imposé à un taux forfaitaire de 20%, en plus des contributions sociales CSG CRDS de 17,2%.
Pour un expatrié, au-delà des aspects fiscaux, un investissement immobilier en France présente plusieurs avantages :
- Se constituer un patrimoine immobilier est possible;
- Cet investissement assure la préparation d’un éventuel retour en France. Le bien peut être utilisé et sa revente va permettre l’achat d’une résidence principale ;
- Et surtout, dans l’immédiat ou en vue de la retraite, il génère un revenu complémentaire.
Les raisons pour les expatriés d’investir dans l’immobilier
L’immobilier s’avère être un investissement sûr et rentable, pour les expatriés comme pour les résidents. Il est plus rentable et plus performant sur le long terme par rapport aux autres types de placements, tels que le livret A, l’assurance vie, les actions, etc.
Depuis près de 20 ans déjà, la rentabilité de l’investissement immobilier reste élevée, tandis que sa volatilité s’est beaucoup affaiblie. Il est donc important d’en profiter, même pendant le temps de l’expatriation, car l’investissement locatif reste une valeur sûre. Cela va permettre à l’expatrié d’anticiper sa retraite sur 20 ans, de bénéficier d’une imposition favorable, ou de transmettre son bien immobilier à ses enfants.
Le secteur est actuellement très dynamique, ce qui fait qu’investir dans l’immobilier en tant qu’expatrié est idéal. Ces dernières années, les taux d’emprunt ont connu des niveaux historiquement bas. En avoisinant les 1,3 % sur 15 ans, 1,5 % sur 20 ans, ils restent toujours bas même s’ils ont remontés.
Quels sont les meilleurs dispositifs pour les expatriés qui veulent investir en France ?
Le choix du dispositif d’investissement constitue une étape très importante dans l’élaboration d’une stratégie patrimoniale.
Deux façons intéressantes d’investir dans l’immobilier locatif s’offrent aux non-résidents :
- Un investissement en SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier de rendement : C’est un placement mutualisé. Il consiste à acquérir des parts dans un parc d’immeubles professionnels. C’est la société qui assure la gestion de tout. Quant à l’expatrié, il n’a qu’à percevoir normalement ses loyers. Puisqu’il s’agit de revenus fonciers, c’est la fiscalité qui constitue le problème des SCPI.
- Un investissement dans la location meublée non professionnelle LMNP : Grâce au mécanisme de l’amortissement et du déficit, l’amortissement du bien, les frais d’agence et ceux du notaire sont déductibles de ses revenus locatifs. Les intérêts d’emprunt, ainsi que les travaux sont également pris en compte. Ce qui fait que l’investissement en LMNP au réel est très avantageux et donc le plus prisé dans la fiscalité française d’aujourd’hui.
La pierre constitue un support de placement concret et durable, tout en permettant de profiter d’un taux d’intérêt très bas. Pour les investisseurs immobiliers expatriés, des alternatives encore très rentables et qui permettent un fort retour sur investissement existent.
Toutefois, pour la définition et l’application d’une stratégie d’investissement, il est très important de trouver un service d’investissement locatif spécialement dédié aux expatriés.