C’est un fait, la défiscalisation immobilière fait fureur en France. Non seulement vous pouvez investir en France métropolitaine, mais vous pouvez aussi investir dans les DOM-TOM. Les placements immobiliers outre-mer s’accompagnent en effet de nombreux attraits.
Ils permettent tout autant de se constituer un patrimoine, d’avoir des revenus supplémentaires que de réduire ses impôts. Découvrez justement dans cet article comment défiscaliser vos revenus en investissant dans l’immobilier outre-mer.
Le contexte fiscal de la défiscalisation immobilière outre-mer
Grâce aux nombreux dispositifs fiscaux mis en place par l’État, tout contribuable français peut bénéficier de substantielles réductions d’impôt en investissant dans l’immobilier outre-mer.
Comme mécanisme de défiscalisation outre-mer, on pouvait citer :
- La loi Pinel outre-mer ;
- La loi Girardin.
Or, la loi Girardin n’est plus applicable depuis le 1er janvier 2018. Il ne reste donc que la loi Pinel outre-mer. Ce dispositif est très en vogue en raison de ses nombreux avantages. Concrètement, il permet à l’investisseur d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 23 %, 29 % ou 32 % du montant de son investissement. Cette réduction s’effectue de façon proportionnelle sur 6, 9 ou 12 ans.
En réalité, le logement neuf acquis par l’investisseur doit être mis en location à titre de résidence principale sur la période de son choix (6, 9 ou 12 ans). Il faut néanmoins respecter les plafonds de loyers et les ressources des locataires exigés pour pouvoir bénéficier des avantages offerts par la Loi Pinel outre-mer. On note cependant que ce dispositif entre dans le cadre des niches fiscales. Le plafond global spécifique annuel accordé aux territoires d’outre-mer par foyer fiscal s’élève ainsi à 18 000 €.
Quels sont les secteurs éligibles pour l’investissement outre-mer ?
La loi Pinel outre-mer obéit à une règle de zonage. Ainsi, il faut investir dans des régions précises pour bénéficier des avantages fiscaux qui accompagnent ce dispositif. Évidemment, les territoires concernés sont d’une part les 5 Départements d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte). D’autre part, il est possible d’investir dans les Collectivités d’outre-mer (Polynésie française, Saint-Pierre et Miquelon, Wallis-et-Futuna, Saint-Martin et Saint-Barthélemy…).
Les réalités des marchés immobiliers dans ces secteurs sont assez spécifiques. Cependant, on peut toujours délimiter 4 principales zones où la défiscalisation immobilière outre-mer s’avère intéressante. Il s’agit notamment des zones suivantes :
- La zone pacifique ;
- La Réunion (hormis certaines zones du sud) ;
- Les Antilles ;
- La Guyane.
Même dans ces régions, il est important de se focaliser sur les territoires qui représentent une réelle opportunité d’investissement. On évitera certains secteurs qui semblent assez confidentiels à savoir Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Barthélemy, Mayotte et d’autres. Dans la zone pacifique, la Nouvelle-Calédonie et Tahiti (en deçà du PK20) sont à privilégier. Aux Antilles, il est conseillé de se concentrer sur Guadeloupe, Martinique et Saint-Martin.
S’assurer d’avoir le profil idéal avant d’investir dans l’immobilier outre-mer
Défiscaliser par l’ investissement immobilier outre-mer convient principalement aux contribuables fortement fiscalisés et qui disposent déjà d’un patrimoine immobilier plus ou moins confortable. En effet, pour que le dispositif Pinel outre-mer soit intéressant, vous devez payer au moins 5000 € d’impôt sur le revenu. De plus, même si vous n’aurez pas de difficulté à trouver un organisme bancaire qui accepte de financer votre investissement, la prise de garantie peut s’avérer complexe en fonction du territoire choisi.
Disposer d’un patrimoine immobilier que vous pouvez mettre en garantie vous facilite ainsi la tâche. Par ailleurs, il est important de ne pas négliger la distance qui sépare les territoires d’outre-mer de la métropole. Le problème ne se pose pas pour un investisseur autochtone. Mais, pour un investisseur métropolitain, il va falloir assumer avec sérénité le facteur de la distance. Si résider loin ou gérer à distance votre acquisition vous rend anxieux, autant passer votre chemin.
Ce qu’il faut surveiller lors d’un investissement immobilier outre-mer
Comme expliqué précédemment, avant d’investir outre-mer, vous devez vous assurer que vous payez plus d’impôt que le montant de la défiscalisation. De fait, si vous payez moins d’impôt, le différentiel serait perdu puisque la loi Pinel outre-mer ne répond pas à un critère de reconduction de l’avantage fiscal. Vous devez en outre faire attention pour ne pas excéder le plafonnement des niches fiscales pour les investissements ultramarins.
D’un point de vue financier, l’investissement en loi Pinel outre-mer s’avère plus avantageux que l’investissement Pinel en métropole. Pour ce dernier, vous ne pouvez que bénéficier d’un maximum de 21 % de réduction d’impôt. Or, pour la loi Pinel outre-mer, la réduction peut atteindre 32 %. Néanmoins, vous devez vous assurer que la rentabilité de votre projet est viable avant de vous lancer.
Les autres facteurs qu’il faut vérifier pour bien investir outre-mer
Pour investir sereinement dans l’immobilier outre-mer, vous devez avant tout vous assurer que la demande locative est bien réelle dans la zone que vous avez ciblée. En parallèle, vous devez étudier l’attraction des rentabilités locatives en fonction des villes pour faire le choix idéal. De même, il faut vérifier la justesse du prix du bien avant d’investir. Ce n’est pas à votre avantage de surpayer un bien dans l’optique d’en tirer des avantages fiscaux.
Il convient aussi de vérifier l’historique d’un promoteur avant de s’engager avec ce dernier. Pour ne pas être victime d’un projet inachevé, vous ne devez signer qu’avec un promoteur de renom financièrement solide. Il doit aussi avoir un historique de construction exempt de fautes.
On retient que l’investissement dans l’immobilier outre-mer pour défiscaliser ses revenus est très intéressant. Pour y arriver, il faut notamment investir en Pinel outre-mer dans une zone adéquate. Quoi qu’il en soit, l’investisseur se doit de vérifier qu’il est bien taillé pour ce type d’investissement avant de se lancer. Il devra également garder à l’esprit que l’accompagnement d’un expert est pratique pour réussir plus facilement son projet.