Premièrement, la question qu’on doit poser est « Qu’est-ce qu’on entend par immobilier commercial ou de commerce » ?

L’immobilier d’entreprise et de commerce c’est le marché immobilier qui correspond à toutes les transactions de location, d’achat ou de vente de tous les biens immobiliers destinés à une activité professionnelle.

Ces biens vont des locaux commerciaux aux terrains, en passant par des usines, des parkings privatifs, sans oublier les centres commerciaux ou encore les magasins, etc.

En général, lorsque quelqu’un cherche un placement sûr, c’est sur l’immobilier d’habitation que son choix se porte. Et ce, sans prendre compte de la notion de rentabilité. Dans la majorité des cas, l’immobilier résidentiel est considéré comme moins risqué, mais il n’est pas pour autant toujours plus avantageux. Face à cela, l’immobilier commercial est une option à ne pas négliger.

Effectivement, l’immobilier commercial constitue, non seulement un placement original, mais également très attractif.

Quels sont les avantages de l’investissement dans l’immobilier commercial ?

L’investissement dans des locaux commerciaux, malgré le fait qu’il soit moins connu du grand public, permet de bénéficier plusieurs avantages dont :

  • Une stabilité financière : Pour l’occupant, le local commercial constitue une source de chiffre d’affaires. Contrairement, pour le locataire d’une habitation, c’est avant tout un coût. Avec un locataire commercial, le paiement des loyers est donc plus assuré car le local qu’il utilise lui permet de tirer des bénéfices.
  • Une stabilité locative : À cause de la présence de sa clientèle, le commerçant est attaché à son emplacement. En effet, une enseigne sur un local commercial est particulièrement importante. Une éventuelle rotation des locataires est de ce fait moindre. Pour le propriétaire, avoir des locataires de longue durée est un avantage car cela réduit considérablement les coûts de gestion du bien.

L’immobilier commercial permet donc au propriétaire d’éviter les aléas de la gestion locative d’habitation.

L’investissement dans l’immobilier commercial présente aussi des avantages financiers intéressants :

  • Un meilleur rendement: Dans l’immobilier locatif d’habitation, la rentabilité est de l’ordre de 2 à 4%, alors que l’immobilier commercial permet une rentabilité qui peut aller de 5 à 7%. Avec l’immobilier locatif donc, il est possible de bénéficier Jusqu’à deux fois de rentabilité.
  • Une meilleure flexibilité : Il est à rappeler que les cas d’impayés des loyers sont beaucoup moins fréquents dans l’immobilier commercial.

Cette constatation permet d’établir un bail commercial plus flexible. Il est alors possible d’y insérer des clauses qui permettent d’éviter certaines dépenses.

Les dépenses évoquées ci-dessus concernent les impôts fonciers. Il est prévu dans l’article 606 du Code civil que le paiement des taxes et des impôts peut être confié au locataire.

De nombreuses entreprises évitent de posséder l’immeuble qu’elles occupent pour des raisons fiscales.  Pour elles, il est préférable de louer les locaux et payer en partie ou en totalité les coûts associés au bâtiment. Ces coûts englobent les taxes, l’assurance et l’entretien. Selon le cas, on parle de :

  • Loyer « net » : En plus du loyer de base, c’est le locataire qui paie une partie ou la totalité de l’impôt foncier.
  • Loyer « supernet » ou « Net, Net » : En plus du loyer de base et des taxes, c’est le locataire qui paie l’assurance sur l’espace qu’il occupe.
  • Location « hypernet » ou «Net, Net, Net» : Dans ce cas précis, c’est le locataire qui paie toutes les dépenses relatives à l’immeuble, frais d’amélioration compris, en plus du loyer de base.
  • Une grande liberté pour déterminer le prix de vente : Dans le monde de l’immobilier commercial, il n’existe pas de coût moyen au m² à respecter. Le propriétaire peut fixer librement le prix de vente de son bien. Il peut imposer un tarif élevé si l’emplacement du bien est très convoité.

Sachez que le bail commercial donne un grand avantage au propriétaire car ce dernier est autorisé à mettre le locataire à la porte d’une manière simple et facile.

Comment investir dans l’immobilier commercial ?

Comme tout investissement, la prise de précautions est nécessaire avant de se lancer dans ce domaine. Pour pouvoir bénéficier des avantages de l’investissement dans l’immobilier commercial, il est vivement conseillé d’avoir une bonne connaissance des spécificités de ce type de placement.

  • Choisir une Société en Commandite Simple

La principale caractéristique d’une Société en Commandite Simple ou SCS réside dans le fait que son capital est divisé en actions. Pour s’assurer un complément de revenus et se constituer une épargne, le choix d’un investissement dans une SCS est vivement conseillé.

Ce choix permet d’éviter de nombreux désagréments. L’associé investisseur, qui est l’opérateur, est un spécialiste en matière de montage d’opération en immobilier commercial.  Le risque d’erreurs dans le choix immobilier est alors évité.

En adoptant cette solution d’épargne, il est nécessaire de prendre des parts dans le capital de la SCS en question. Cette solution garantit un rendement de plus de 5% par an, tout en permettant de bénéficier d’une visibilité sur le prix de rachat des titres dès la souscription. Ainsi, le placement est plus sûr que pour un auto investissement.

  • Choisir une Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI

Pour un investissement dans l’immobilier commercial, il est aussi possible de placer son argent dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de rendement. Ce type de placement concerne surtout les bureaux et les commerces.

C’est une société de gestion de collecte des capitaux et d’acquisition des actifs immobiliers qui gère la SCPI. L’achat des parts de SCPI de rendement autorise la SCPI en question d’acquérir plusieurs actifs immobiliers et d’en gérer la location.

Les montants investis dans l’immobilier commercial sont librement modulables. Et c’est sous forme de dividendes que les loyers sont reversés.

Avec la SCPI, la rentabilité est importante. Par contre, aucune réduction d’impôt n’est accordée. En cas de financement bancaire ou de déficit foncier existant, la majorité des revenus versés sont imposables dans les revenus fonciers. Cela permet de bénéficier d’une rente défiscalisée.

En ce qui concerne les plus-values à la revente des parts de SCPI, leur traitement est identique à celles des plus-values immobilières.

Au vu de tout ceci, on peut dire que le type de placement financier avec les SCPI offre la sécurité et le rendement de l’investissement dans l’immobilier commercial. Il est préconisé pour le long terme.

Le fonds de commerce c’est quoi ?

C’est un bien composite car il est constitué de plusieurs autres biens. Par fiction juridique, il est considéré comme un meuble.

Toujours sur le plan juridique, un fonds de commerce est un ensemble d’éléments mobiliers corporels et incorporels. L’ensemble est formé en vue d’attirer une clientèle.

Ce sont essentiellement les entreprises du secteur de la vente ou du service direct à la clientèle qui sont concernées par la notion de fonds de commerce. C’est la position de l’entreprise par rapport à sa clientèle qu’elle matérialise et valorise.

En bref, un fonds de commerce est constitué par l’ensemble des éléments qu’un commerçant affecte à une exploitation en vue de satisfaire une clientèle. En effet, sans clientèle, il ne peut y avoir fonds de commerce. Ainsi, on peut dire que la clientèle est plus qu’un élément du fonds de commerce. Elle en est sa finalité.

L’article L 142-2 du code de commerce contient la liste des éléments qui constituent un fonds de commerce.

Cette liste comporte :

  • Les biens mobiliers incorporels qui sont constitués par la clientèle et la marchandise, le droit au bail ainsi que l’enseigne et le nom commercial
  • Les biens mobiliers corporels composés par le matériel qui est utilisé pour exploiter le fonds de commerce et les produits à vendre.

À titre d’information, sachez que le droit au bail permet à une personne d’exploiter les locaux pour une certaine durée.

En ce qui concerne le fonds de commerce, il peut être exploité, soit par le propriétaire du fonds, soit par un tiers. On parle alors de « location gérance ».

La location-gérance qu’est-ce que c’est ?

Connue également sous le terme de « Gérance libre », la location-gérance est un contrat consensuel par lequel la location d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal est cédée, en partie seulement ou en totalité, par le propriétaire.

Et le gérant qui l’exploite le fait à ses risques et périls. Comme on l’a vu un peu plus haut, il ne peut y avoir fonds de commerce sans clientèle. De même, il faut également qu’il y ait fonds de commerce et surtout une clientèle, pour qu’il y ait location-gérance.

Pour pouvoir exercer, le preneur doit avoir la qualité de commerçant et disposer de grandes capacités commerciales. Et il est aussi exigé par l’ordonnance du 25 mars 2004 et l’article L 144-3 du code de commerce que le bailleur ait exploité le fonds au moins pendant deux années avant de le mettre en location-gérance.

La transmission et la cession de fonds de commerce

La cession d’un fonds de commerce peut être réalisé en même temps ou à part des autres actifs d’exploitation. Avec la cession, le transfert de l’activité à un nouvel exploitant est permis.

Néanmoins, le propriétaire peut continuer à exploiter le fonds en échange de parts sociales de la société. Mais le fonds de commerce peut également être mis en location-gérance ou faire l’objet d’une garantie, notamment en garantie d’un crédit.

C’est par acte authentique ou acte notarié que l’acte de cession doit être établi. Il peut être aussi établi par acte sous seing-privé.

Que ce soit pour le premier ou le deuxième cas, il est exigé par l’article L 141-1 du Code de Commerce que l’acte de cession de fonds de commerce fasse état des mentions obligatoires suivantes :

  • En premier lieu, le prix de vente du fonds doit être nommé ;
  • Le nom du précédent vendeur du fonds doit également figurer dans l’acte, ainsi que la date et la nature de son acte d’acquisition. Le prix des éléments incorporels, des marchandises et du matériel pour cette acquisition doit être indiqué.
  • L’état des privilèges et des garanties grevant le fonds y est aussi rédigé ;
  • Le chiffre d’affaires et les résultats d’exploitation réalisés durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente doivent être présentés. Selon l’article L 141-1, 3° et 4°paragraphes du code de commerce, si la durée de la possession du fonds est inférieure à trois ans, ce nombre sera réduit à la durée de la possession du fonds.

Même si le fonds est donné en location-gérance par le vendeur, cette obligation lui est quand même imposée.

  • Si le bail aura lieu, sa date, sa durée, ainsi que le nom et l’adresse du bailleur et du cédant seront également à mentionner dans l’acte.

Au cas où l’une de ces mentions obligatoires arrive à manquer, cela entraîne la nullité de l’opération.

Les acteurs de l’immobilier d’entreprise et de commerce

Généralement, le professionnel en immobilier d’entreprise est aussi appelé agent immobilier spécialisé en immobilier d’entreprise. Dans les années 2000, il était connu sous le nom de négociateur en immobilier d’entreprise.

Quel que soit le nom qu’on lui donne, c’est un agent immobilier qui exerce exclusivement sa profession dans le domaine de l’immobilier d’entreprise. Pour cela, il possède une carte professionnelle, ainsi qu’une assurance professionnelle correspondante à son métier. Habituellement, il travaille avec les propriétaires privés et publics, les agences de développement économique, et les institutionnels, comme les banques, assurances, SCPI, etc.

Dans sa profession, la principale mission d’un professionnel en immobilier d’entreprise consiste à trouver les clients et leurs besoins.  En effet, son rôle ne se limite pas à découvrir un point de vente et à en négocier le prix. Malgré cela, la commercialisation des biens d’habitations, d’appartements, de maisons ou de garages pour particuliers ne le concernent pas.

Pour être de bons négociateurs en immobilier d’entreprise afin d’accompagner au mieux leurs clients, ces agents spécialisés doivent posséder de solides compétences juridiques, maîtriser les techniques sur la règlementation en matière commerciale, savoir analyser une documentation comptable et, avoir une excellente compréhension du marché et de l’environnement économique.

De nombreuses entreprises spécialisées proposent ce genre de services. Parmi eux, on peut noter Flagship spécialiste de la cession de commerce. Pour concrétiser vos transactions, que vous soyez investisseur, commerçant, propriétaire-bailleur, et surtout cédant, toute l’équipe de Flagship vous est dédiée.

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