Qu’est-ce qu’un promoteur immobilier ?

Depuis ces dix dernières années, les métiers de l’immobilier n’ont cessé d’évoluer. Le secteur immobilier se divise en trois domaines bien distincts. D’abord, les métiers de la production immobilière, ensuite, les métiers de la transaction immobilière et enfin, les métiers de la gestion des biens immobiliers. La promotion immobilière fait partie intégrante des métiers de la production immobilière. Généralement, ce métier consiste à la construction de biens immobiliers.

Le promoteur immobilier

Le promoteur est un acteur majeur du marché immobilier. Il met en œuvre un projet de construction. Il peut être soit une personne physique soit une personne morale c’est-à-dire un particulier ou une société. Principalement, son métier consiste à acheter des terrains et y construire des immeubles ou maisons afin de les vendre à des particuliers ou des entreprises.

Mais avant d’entamer le projet, le promoteur fera d’abord l’analyse de réussite du projet, car son objectif est d’avoir le plus de rendement possible sur les constructions. Pour réussir le projet, il fera la recherche des potentiels clients (acheteurs ou locataires) dès le début du projet. Sa mission consiste ainsi à coordonner toutes les étapes de création d’un bien immobilier : le travail des architectes, des professionnels de la construction et des commerciaux.

Les étapes de réalisation d’une opération immobilière

La recherche du terrain  est la base du travail du promoteur. C’est à partir de l’acquisition d’un terrain qu’il peut réaliser son projet de construction. Pour ce faire, le promoteur immobilier travaille en collaboration avec son réseau, fait des démarches chez les agences immobilières ou regarde les annonces sur internet. Il peut aussi trouver directement le propriétaire du terrain à vendre.

Pour acquérir le terrain idéal, le promoteur doit prendre en compte le plan local d’urbanisme (PLU). C’est le document principal qui fixe les règles d’aménagement et d’utilisation du terrain. À partir du PLU, le promoteur peut avoir les indications pour réaliser son projet de construction. Bref, c’est un document qui réunit toutes les informations sur la faisabilité du projet sur le terrain. Dans ce cas, le promoteur immobilier va s’intéresser au potentiel constructible du terrain pour que ce dernier n’ait pas un impact négatif dans son projet.

Une fois que le terrain est trouvé, le promoteur immobilier va procéder au montage de son projet de construction. Dans cette étape, il va faire appel à un architecte et des bureaux d’étude pour avoir une idée sur le modèle immobilier à bâtir, concevoir l’architecture du bâtiment  et définir les aspects techniques du projet. Un géomètre peut aussi collaborer pour mener à bien la conception du projet. En amont, le promoteur va faire une étude de marché pour déterminer les besoins locaux et faire l’analyse de faisabilité du projet dans la zone où se situe le terrain.

Tout cela se fait dans le but de rentabiliser au maximum son projet. Cette étape a donc pour objectif d’acquérir le terrain et de constituer  un dossier de demande de permis de construire. Ce dernier va être déposé à la mairie afin d’obtenir une autorisation de construction.

L’une des missions importantes du promoteur  immobilier est la vente des biens immobiliers. Contrairement aux autres métiers de l’immobilier, le promoteur doit trouver un acheteur bien avant le démarrage du projet. Cela va déterminer la rentabilité de son projet. Il a alors pour mission de convaincre un acquéreur potentiel d’acheter un projet en cours en réalisant des supports commerciaux et des plans de vente. Les études de marché seront alors utiles dans ce processus.  La vente en état futur et son achèvement permettra au promoteur d’une part de financer son projet.

D’autre part, la vente du bien immobilier au préalable permettra à la banque de débloquer le crédit à la construction, car cela nécessite certaines exigences pour une garantie financière d’achèvement. Pour procéder à cette opération, il va faire appel à son réseau, travailler avec les agences immobilières ou lancer la vente sur des sites internet.

Après avoir trouvé un acheteur, la construction va enfin commencer. Le promoteur immobilier sera donc le maître d’ouvrage. Il aura ainsi la charge de gérer l’avancement du chantier. Avec l’aide d’un architecte et des professionnels de la construction, il pourra coordonner les actions de constructions et bien avancer le chantier.

Dans cette étape, le promoteur immobilier, en tant que maître d’ouvrage, n’a pas droit à l’erreur. Le promoteur doit donc bien suivre les étapes de la construction suivant les normes. En cas de retard du chantier, qui retardera ainsi la livraison, il sera pénalisé et devra payer à son client des pénalités de retard. La phase de construction est exposée à plusieurs risques que le promoteur ne doit pas ignorer, par exemple le climat ou les catastrophes naturelles. De ce fait, il doit trouver au préalable des solutions pour ne pas retarder la construction.

Lorsque le logement est réalisé, le promoteur procède à la livraison du bien à l’acquéreur. Avant la remise des clés, l’acquéreur fera une visite de celui-ci afin de vérifier s’il existe des défauts de construction. Il va alors dresser une liste de réserve pour servir de justification des défauts. Le promoteur aura alors 60 jours pour résoudre ces réserves. Dans ce cas, un procès-verbal de réception sera signé par les deux partis. Suite à cette signature, l’acquéreur peut agir en actionnant des garanties à l’encontre du promoteur.

D’abord, il y a la garantie de parfait achèvement qui va imposer à l’entreprise qui a fait les travaux de réparer les défauts perçus par l’acquéreur. Cette garantie est valide pendant un an. Ensuite, la garantie biennale vous permettra d’avoir recours à l’entreprise de construction au cas où il y ai des réparations ou des remplacements d’ équipements qui ne fonctionnent pas. Enfin, la garantie décennale vous procurera des réparations si vous êtes exposé à des dommages au cours des 10 années après l’acquisition du bien. Ces dommages peuvent être par exemple des fissures importantes des murs ou un risque d’effondrement du bien.

Le financement d’une promotion immobilière

La promotion immobilière est une des activités qui nécessite l’utilisation d’un capital considérable. Généralement, le promoteur prend en charge tous le financement du projet. De ce fait, il existe trois sources de financement pour une promotion immobilière : les fonds propres, le prêt bancaire et la vente en état futur d’achèvement (VEFA). Ces sources de financement sont interdépendantes c’est-à-dire que le promoteur peut utiliser une partie de chaque source de fond.

Les fonds propres sont indispensables dans toute l’opération. Ce sont les fonds qui viennent du promoteur lui-même. L’utilisation de ce fond va alors sécuriser le projet et aussi justifier que le promoteur s’engage vraiment dans le projet. De plus, le promoteur ne peut avoir recours à un prêt bancaire s’il ne possède pas un fond propre. La banque exige généralement que le promoteur finance en moyenne 10 à 15% des coûts de la réalisation du projet.

Le crédit bancaire est une source de financement important dans la promotion immobilière. Il peut financer jusqu’à 50% de l’opération. Par conséquent, la banque fera aussi à son tour toutes les études nécessaires : étude de marché, emplacement du terrain, typologie du futur logement, contraintes juridiques et assurances contractées par le promoteur. Une fois ces études achevées, elle fera également l’étude du budget total utile dans le projet, de la grille des prix de vente et de contrats de réservation des logements. Ces études sont faites afin que la banque puisse s’assurer du remboursement du prêt. S’il trouve que le projet est bien fondé, le promoteur aura le financement.

Le reste du budget est financé par la vente en état futur d’achèvement. C’est en général environ 40% de la totalité du budget. Le promoteur doit ainsi, dès le début du projet, trouver un acquéreur. Le client va acheter le bien à partir des plans. Il doit alors payer le prix du logement au fur et à mesure de la construction. Il y a alors des contrats à signer. D’abord la signature d’un contrat de réservation pour garantir l’engagement et la signature de l’acte authentique chez le notaire. Il faut remarquer que les frais de notaire sont réduits à 3% d’où un avantage pour le promoteur de convaincre un acheteur, car cela fait baisser le prix du logement.

Le profil du promoteur immobilier

La promotion immobilière est le plus complexe des métiers de l’immobilier. De ce fait, elle nécessite plusieurs compétences venant du promoteur. Ce dernier doit d’une part avoir de riches qualités humaines, mais aussi d’auto-formation.

Le promoteur doit  indispensablement avoir le goût de risque. Comme déjà cité ci-dessus, c’est lui qui assure la réalisation du projet du début jusqu’à la fin. Il pourra rencontrer de nombreux risques donc il faut qu’il ait une forte capacité de réaction pour trouver une solution de suite. Outre cette audace, il doit avoir le sens de créativité, car il doit offrir à ses clients un projet qui se démarque des autres pour les convaincre d’acquérir le bien. Un promoteur c’est aussi un bon communicant ; il doit avoir un bon sens du relationnel, car il est obligé de travailler avec de nombreux collaborateurs. De ce fait, le promoteur immobilier doit réunir toutes ces qualités ainsi que des compétences dans diverses disciplines pour réussir dans son projet.

Pour ce qui est des diplômes, un promoteur immobilier doit obligatoirement avoir un niveau de bac+4 ou bac+5. Il existe plusieurs universités qui proposent un master en Aménagement et promotion immobilière et un Master2 en Gestion et stratégie de l’investissement immobilier et de la construction. Pour ce travail, il est indispensable d’avoir ces diplômes, car le travail demande une forte capacité non seulement physique, mais aussi intellectuelle.

Les avantages de travailler avec les promoteurs

Avoir recours à un promoteur immobilier est avantageux que ce soit pour une vente de terrain ou pour un achat d’un logement.

Vendre votre terrain à un promoteur est un grand avantage, car votre terrain sera bien valorisé surtout si le plan local d’urbanisme favorise plusieurs constructions. De ce fait, vous pourrez le vendre à un prix onéreux. De plus, vous n’aurez pas à vous soucier de votre paiement, car le promoteur immobilier possède des fonds considérables pour garantir votre argent. La vente peut aussi présenter quelques risques comme le délai de la réalisation du contrat de vente. Le promoteur se doit d’avoir un permis de construire et de débloquer les fonds.

Dans ce cas, il est aussi important de travailler avec des professionnels pour vous aider à suivre les procédures et vous conseiller. Vous pouvez trouver ces professionnels qui font partie du réseau des promoteurs immobilier en consultant des sites comme Vendreaunpromoteur.com pour avoir le plus d’informations possibles. Pour bien vous assurer de la fiabilité du promoteur, vous pouvez aussi visiter Comparateur-Promoteur.com. Ce site s’adresse justement aux personnes qui veulent vendre des terrains à des promoteurs. Ce service travaille en étroite collaboration avec les promoteurs. De ce fait, vous n’aurez pas à dépenser de l’argent, car il est payé directement par le promoteur lui-même.

Pour le cas de l’achat d’un bien, l’acquéreur peut avoir plusieurs privilèges en choisissant le bien d’un promoteur immobilier. Vous aurez premièrement un prix réduit. Pendant la réalisation du projet, le promoteur a les moyens de débourser une grande somme d’argent puisqu’il réalise un grand projet. Par conséquent, cela permet de diminuer les frais de constructions et de vente. Ainsi, vous pouvez acheter le bien à un prix moins cher que celui du marché.

Outre le prix, vous aurez droit à un logement qui suit les dernières normes de constructions, car le promoteur possède une expérience solide dans ce domaine. Votre bien sera alors construit dans les bonnes conditions. De plus, si vous constatez des défauts de construction, vous aurez accès à des garanties qui assureront votre maison.

Vous pouvez aussi consulter nos deux derniers articles sur  » Tout savoir sur la loi Pinel » et  » Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ? « .