L’estimation immobilière est l’évaluation du prix, soit d’un terrain nu ou à bâtir soit d’une maison qui est en vente. Estimer la valeur des biens permet de trouver l’équilibre du prix qui satisfait en même temps le vendeur et l’acheteur. C’est une étape indispensable dans le processus de vente d’un bien immobilier.

Pour le propriétaire, il est toujours difficile de valoriser ses biens. Suite aux valeurs sentimentales infligées à la maison, il peut être amené à la surestimer. Par contre, si le prix estimé par le propriétaire n’est pas adéquat aux tendances du marché de l’immobilier, il est difficile de trouver un acheteur. Mais aussi, si vous sous-estimer la valeur de la maison, vous risquez de perdre de l’argent. De plus, l’acheteur pourra peut-être suspecter la présence de défauts ou de vices cachés dans la maison.

Il est donc important d’avoir de l’aide pour vendre votre bien immobilier à juste prix. Il est à noter que la vente dépendra aussi du marché immobilier local ainsi que l’offre et la demande actuel. C’est pour cela qu’il faut faire appel à une agence immobilière ou demander l’avis d’un notaire. Ces sont des experts pour évaluer les biens, ils ont les compétences et surtout les outils pour procéder à l’évaluation.

L’estimation aura pour but de satisfaire non seulement le propriétaire, mais aussi l’acheteur.

Les raisons de l’estimation de la valeur d’un bien immobilier

La vente d’une maison est le cas le plus connu pour avoir recours à une estimation de la valeur d’un bien immobilier. Par contre, il existe de nombreuses raisons pour procéder à l’estimation.

La succession nécessite aussi une estimation du bien. Il faudra estimer le patrimoine immobilier pour compléter les démarches fiscales liées à une succession. Elle pourra aider les héritiers à répartir les responsabilités concernant les biens.

En cas de divorce, les deux conjoints ont l’obligation de départager le patrimoine immobilier acquis en commun durant le mariage. Le partage d’un bien immobilier reste souvent une source de conflit dans le cas d’un divorce. De ce fait, il est indispensable de faire une estimation de la valeur de la maison pour qu’à la fin le couple séparé puisse prendre une décision sur le sort de la maison.

Dans certains cas, la banque demande une hypothèque lors d’une demande de prêt. Cette garantie est fondée sur un bien immobilier. Ainsi, pour hypothéquer un bien immobilier, il faut avant tout connaître le prix. C’est pour cela qu’il faut procéder à l’estimation de sa valeur. Sur ce, le prêt dépendra de ce prix. Au cas où le prêt n’est pas remboursé, l’hypothèque sera saisie par le créancier.

Les critères à prendre en compte

 

Pour une bonne valorisation d’un bien, il existe des critères incontournables à ne pas ignorer.

La situation géographique de la maison intéresse le plus les acheteurs. D’une ville à une autre, il n’existe aucune équivalence de prix. Cela ne concerne pas directement l’immobilier mais joue un rôle important comme la présence d’infrastructures de transports (bus, tramway, train, …), les services publics comme les écoles, la mairie.

L’influence de l’environnement joue un rôle important dans l’estimation d’un bien car des écarts peuvent se constater entre quartiers ou d’une rue à un autre.

La situation économique de la ville ou de la commune est aussi un critère important.

Outre l’environnement, les caractéristiques du bien immobilier sont des critères à prendre en compte. L’orientation de la maison est la plus importante car elle détermine la luminosité à l’intérieur. L’existence d’une cour ou d’un petit jardin fera aussi grimper la valeur de la maison car il est rare de trouver ces caractéristiques en ville.

Il faut considérer l’état de la maison. Pour une bonne estimation de sa valeur, il faut songer à faire des réparations au cas où votre bien mmobilier en a besoin.

Lorsque ces critères sont acquis, des méthodes sont utilisées pour faciliter l’évaluation du bien.

La méthode la plus courante est la méthode par comparaison directe. Elle consiste à s’informer sur des références de prix relatives à des ventes récentes.

Actuellement, les acheteurs prennent en compte les performances énergétiques. Il est alors important de la considérer pour faire l’estimation du bien. Elle renseigne sur la performance énergétique d’un logement, en évaluant sa consommation d’énergie.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit comporter la consommation annuelle d’énergie exprimée en Kwh, le positionnement en consommation d’énergie primaire par mètre carré par an et les recommandations d’améliorations énergétiques.

Les agences immobilières et notaires

 

L’estimation de la valeur d’un bien immobilier est un métier qui demande une formation et de l’expérience.

Les agences immobilières et les notaires sont des experts en immobilier. Certes, il y aura des coûts à payer mais vous aurez la possibilité d’avoir une valeur de référence qui permettra aux acquéreurs de vous contacter.

L’agent immobilier va faire l’analyse du bien pour déterminer sa valeur estimative. L’avantage avec les agences immobilières c’est que vous aurez un résultat réaliste. C’est-à-dire que votre bien ne sera ni surévalué ni sous-évalué, un prix juste.

Le notaire est l’acteur central des transactions immobilières. Pour réaliser une vente immobilière, il est obligatoire d’avoir recours à un notaire puis ce serait une garantie en cas de litige immobilier.

Ses rôles ne restent pas administratifs et juridiques. Il est aussi l’expert en estimation de la valeur d’un bien immobilier. Ayant des compétences similaires que les agents immobiliers, le notaire est le mieux placé pour procéder à une évaluation des biens. Le juste prix de votre bien est important dans une transaction immobilière.

Pour évaluer un bien à sa juste valeur, le notaire utilise deux bases de données très réputées. Ce sont la base BIEN, base d’informations économiques notariales pour la région parisienne et la base PERVAL pour les autres régions en France.

La méthode hédoniste est une des méthodes utilisées par ces experts. Elle consiste à comparer votre bien aux biens ayant récemment fait l’objet d’une transaction.  Cette méthode se fonde sur les prix du marché et non sur les prix proposés dans les annonces.

La valeur vénale d’un bien immobilier désigne le prix de vente du bien afin d’apprécier sa juste valeur. Cette valeur vénale est un document qui comprend le relevé des éléments descriptifs, administratifs et techniques ainsi que le type de biens. On y trouve également les éléments quantitatifs comme la surface et les éléments qualitatifs comme l’emplacement, le confort, l’orientation…

Bref, cette méthode vise à faire l’évaluation du bien en le comparant à d’autres biens qui présentent les mêmes caractéristiques.

Il faut bien remarquer que faire l’évaluation d’un bien ne veut pas dire faire l’expertise. L’évaluation du bien consiste à trouver le prix juste pour vendre l’immobilier et c’est l’agent immobilier qui en est le professionnel compétent. Par contre, l’expertise est l’appréciation de la valeur vénale d’un bien qui peut être utilisée dans un contexte juridique ou fiscal. Elle est réalisée par un expert en immobilier et c’est plutôt le travail du notaire.

En général, l’estimation d’un bien n’est pas gratuite. Le coût varie selon la demande du vendeur car des fois, l’évaluation arrive jusqu’à la réalisation complète d’une étude de marché.

Estimation de valeur d’un bien immobilier en ligne

 

Pour pouvoir estimer la valeur d’un bien immobilier, l’agent immobilier et le notaire sont toujours les plus recommandés alors qu’il existe d’autres façons de le faire.

Avant de demander l’avis d’un professionnel, il existe des sites tels que Seloger, Fnaim ou Consortium Immobilier sur lesquels vous pourrez estimer votre bien gratuitement mais aussi sans engagement.

Il est possible d’estimer sa maison gratuitement, cela permettra de donner un premier avis sur la valeur de son bien à juste prix. Les sites proposent des logiciels d’expertise immobilière gratuite. Certes, leurs bases de données sont moins performantes que celles des agences immobilières mais elles offrent des services plus adaptés pour permettre d’obtenir une première estimation à juste prix.

Vous accèderez à un système facile car il suffit de remplir des champs recueillant tous les informations sur la localisation du bien à évaluer. Ensuite, vous aurez à remplir un autre champ qui concerne la description du bien immobilier. Les critères sont les mêmes que ceux déjà cités ci-dessus mais certains facteurs peuvent aussi accroître la précision de l’estimation en ligne comme l’absence de particularités exceptionnelles, l’appréciation de l’état du bien lors de la saisie de l’estimation, les secteurs très homogène en termes d’habitation et secteur avec un fort volume de transactions.

L’avantage de ce simulateur d’estimation d’un bien immobilier est sa gratuité. Elle ne nécessite aucune inscription ou une création d’un compte. De plus, vous recevrez la cotation en seulement quelques minutes. Vous perdrez moins de temps dans l’évaluation. Cela vous évite en effet, les différentes longues procédures  dans le cas des agences immobilières ou des notaires.

La facilité de l’accès à ces sites est aussi un grand avantage. Ils ne requièrent aucune initiation en informatique. Il est très facile d’utiliser correctement leurs fonctionnalités. Par ailleurs, il existe des icônes qui facilitent la compréhension des étapes à suivre.

Une fois le formulaire en ligne est rempli, premièrement l’outil effectue une estimation à partir des critères en comparant vos données aux tarifs locaux de l’immobilier de la commune où vous êtes situés. Ensuite, ce premier résultat sera vérifié à partir de l’état de l’immobilier. Cela va prendre en compte la qualité de la construction voire l’ancienneté et le réseau d’électricité. De ce fait, l’outil va combiner le résultat à l’estimation initiale. Enfin, l’outil va faire l’évaluation finale à partir de tous les caractéristiques remarquables en lien avec l’immobilier comme la présence d’un garage, d’une terrasse, d’une piscine ou aussi la qualité de la vue.

Vous aurez à la fin une estimation plus ou moins réaliste en fonction des données que vous avez envoyées.

Pour avoir plus d’information sur l’estimation de la valeur d’un bien immobilier, le site estimation-maison.info est une des meilleures plateformes qui va vous aider à estimer votre bien.

Estimation immobilière et home staging

 

Pour pouvoir vendre son bien dans un délai raisonnable et éviter de la vendre à prix minime en cas de pression financier, il faut avoir une bonne connaissance du paysage immobilier et de ses tendances.

Le Home staging est le fait de mettre une maison en valeur dans le but de convaincre un acquéreur potentiel. Il faut remarquer que l’estimation d’un bien requiert une importante étude et analyse de différents critères. C’est pour cela que le Home staging joue un rôle primordial.

En effet, il ne faut pas confondre Home staging et décoration intérieur. Le Home staging sert à ranger, nettoyer et réparer pour donner envie à l’acheteur. C’est redonner de l’âme à chaque pièce et rendre l’endroit plus fonctionnel.

Le Home staging a pour seul objectif de ressortir les points forts de chaque pièce.

Il existe six principes de base qu’il faut suivre pour le home staging :

  • la dépersonnalisation consiste à donner le sentiment aux acheteurs d’être chez eux. Il est ainsi important de retirer des murs les photos de famille et tous les objets personnels.
  • le désencombrement est le fait de mettre en ordre toutes les pièces car les preneurs recherchent l’ordre, la lumière, l’espace et la propreté.
  • la propreté est importante avant la visite d’un acheteur potentiel. Les odeurs sont importantes donc il faut aérer la maison et éliminer toute odeur désagréable.
  • la disposition des meubles va aussi emmener l’acheteur potentiel à vivre une visite exceptionnelle.
  • enfin, créer de l’ambiance dans la maison pour séduire l’acheteur à l’aide des bougies ou des parfums d’ambiance par exemple.

Bref, le home staging est très utile pour évaluer un bien immobilier. Elle permet de vraiment valoriser votre maison. Votre maison sera estimée à juste prix et l’acheteur sera conquis et ne prendra pas trop de temps à faire le choix et à décider.

Vous pouvez aussi consulter nos deux derniers articles sur  » Tout savoir sur la loi Pinel » et  » Zoom sur l’immobilier à Toulouse « .

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