Les loyers impayés font partie des situations les plus dérangeantes dans le cadre d’une gestion locative. Et c’est le cas, autant pour le propriétaire que pour le locataire.

Afin de trouver un compromis qui puisse être satisfaisant pour chaque partie, la réaction doit être immédiate. Il faut alors passer par la sollicitation d’aides en tout genre pour arriver à un accord, ou si cela ne se fait pas, à mettre en marche une procédure judiciaire.

Cela dit, l’initiative de l’accord doit être intentée avant la mise en route d’une procédure judiciaire puisqu’on suppose que tout le monde souhaite le règlement pacifique d’une telle situation.

En principe, le locataire a l’obligation de payer le loyer ainsi que les charges récupérables suivant ce que le contrat de location a prévu. Dans le cas où le locataire ne s’acquitte pas de cette obligation, le propriétaire du bien doit prendre des décisions conséquentes.

En effet, ce dernier sera en mesure de demander la résiliation du contrat de bail. Le fait que le logement ait été mis en location avec ou sans les meubles importe peu car le propriétaire doit toujours suivre certaines procédures et aller d’étape en étape.

Vous pouvez aussi souscrire à une assurance qui est une garantie loyers impayés pour pouvoir se protéger si votre locataire ne paie pas le loyer. Nous verrons plus loin dans l’article à quoi ça correspond.

La recherche d’un accord

Avant de se tourner vers le juge, le propriétaire a tout d’abord l’obligation de régler la situation de façon amicale. Que ce soit par appel téléphonique, par lettre ou encore par mail, le propriétaire exige, non seulement des explications, mais aussi le remboursement du ou des loyers non payés.

Il faut savoir que la dette peut être échelonnée. Il peut également arriver qu’une partie de la créance soit partiellement abandonnée. Les éléments qui font partie de l’accord doivent figurer dans un document écrit, avec une date et sans oublier la signature de chaque partie, c’est-à-dire le bailleur et le locataire.

Il est également du devoir du propriétaire de faire appel à la caution pour l’obtention des loyers impayés.

Que peut faire un locataire qui se trouve dans l’impossibilité de payer ses loyers ?

Lorsqu’un locataire n’arrive pas convenablement à régler ses loyers, il peut se tourner vers quelques dispositifs.

La solution la plus simple est d’appeler le service « SOS loyers impayés ». Notons que ce service est totalement gratuit et que ceux qui veulent en bénéficier peuvent avoir des conseils ainsi que d’un accompagnement adéquat, selon la situation dans laquelle il se trouve.

Il existe aussi « Le Fonds de Solidarité pour le Logement » qui peut intenter une intervention auprès de ceux qui en ont besoin. L’aide qu’il apporte peut être de nature financière ou encore des mesures d’accompagnement social.

Cependant, ces aides sont soumises à certaines conditions car les difficultés d’accès au logement doivent être réelles et importantes.  Pour pouvoir faire une demande, le locataire en difficulté doit effectuer un rapprochement auprès du conseil général du département de la location.

Nous pouvons également citer « l’Action Logement ».  Ce dernier est destiné aux salariés qui se retrouvent dans une situation particulièrement difficile ou totalement imprévue, telle qu’un décès, un licenciement, une maladie, etc.

Force est de constater que dans la plupart des cas, il y a une impossibilité d’établir un accord. La situation délicate du locataire peut en être la cause, tout comme cela peut tout simplement être le fruit de la mauvaise foi de ce dernier.

Lorsque ce cas se présente, une lettre de mise en demeure doit être envoyée. La loi prévoit que l’envoi de la lettre en question doit se faire par courrier recommandé avec demande d’avis de réception.

Il s’agit là de la toute première étape dans le cadre d’une procédure contentieuse. La lettre doit contenir un délai auquel le locataire doit se tenir pour le règlement des sommes dues.

Qu’est-ce qu’on entend par « injonction de payer » ?

L’injonction de payer est une démarche extrêmement simple. Elle facilite l’obtention de paiement d’une créance. La juridiction de proximité est reconnue compétente dans le cas d’une créance qui ne dépasse pas la somme de 4 000 euros. Et lorsque la créance dépasse cette somme, c’est la compétence du tribunal d’instance.

L’avantage de l’injonction est d’être rapide et économique. Néanmoins, cette procédure ne s’avère pas être la plus adéquate pour le règlement des loyers impayés.  Effectivement, elle ne permet pas de résilier le contrat de location mais aboutit uniquement au règlement de la dette.

Mais dans la majorité des cas, le propriétaire veut faire partir le locataire, en plus de percevoir la somme qui lui est destinée. Par conséquent, un propriétaire peut faire une injonction de payer lorsqu’il désire mettre un terme au différend, sans pour autant aller jusqu’à la résiliation du bail.

La question de la clause résolutoire

Une clause résolutoire est présente dans la plupart des contrats de location.  Pour information, la clause résolutoire est celle qui prévoit de mettre fin au contrat, et ce, de plein droit.

Ce qui veut dire que le contrat de location sera automatiquement résilié au cas où il arrive que le loyer ou les charges ne soient pas payés convenablement.

Même si cette clause assure la simplification de la résiliation du bail, le juge devra quand même intervenir.

Dans le cas où il n’y a pas de clause résolutoire, le juge sera amené à apprécier souverainement la situation.

Une fois qu’une mise en demeure de payer ou encore un commandement de payer sous un délai raisonnable a été effectué, le bailleur peut procéder à l’assignation du locataire en expulsion.

Cela devra être fait devant le tribunal d’instance et étant donné que le juge est souverain, la résiliation du contrat peut ne pas être prononcée.

Il est possible que cette procédure dure dans le temps en plus d’avoir un coût. C’est la raison pour laquelle la souscription à une garantie loyers impayés est toujours préférable.

Comment faire pour se prémunir d’éventuels risques de loyers impayés ?

Lorsque votre locataire ne règle pas les loyers, que vous avez fait une relance et que vous avez envoyé une lettre de mise en demeure en courrier recommandé avec un accusé de réception, il est impératif que vous fassiez parvenir à votre assureur, en respectant le délai que prévoit votre contrat d’assurance, une déclaration de sinistre, accompagnée de toutes les pièces justificatives nécessaires.

Votre assureur devra alors prendre en charge l’indemnisation, elle sera souvent versée au cours du troisième mois qui suit celui où le premier terme n’a pas été payé.

Tous les règlements faits par le locataire doivent explicitement être communiqués à l’assureur. On parle ici des éventuels paiements postérieurs à la déclaration de sinistre.

En France, on dénombre en moyenne 160 000 contentieux par an.

A combien le coût de l’assurance loyers impayés peut-il s’élever ?

En général, le coût de l’assurance loyers impayés s’exprime en pourcentage du montant du loyer versé annuellement, en incluant les charges entre 2 et 5%.

Les frais fixes que la société d’assurance retient s’ajoutent au coût précédent.  Nous pouvons voir une large variation en ce qui concerne l’offre tarifaire dans ce domaine. Il faut juste noter que ce type de contrat présente une attractivité incomparable pour le propriétaire parce qu’il est possible, pour ce dernier, d’effectuer la déduction du montant de la cotisation qu’il a versé de ses revenus fonciers.

Le principe est que le bailleur n’est pas exempt de toute obligation car la compagnie d’assurance lui impose certaines conditions à remplir. Les dispositifs d’accompagnement sont en effet très avantageux pour le propriétaire. Pour en jouir, il doit tout d’abord s’assurer que son locataire soit effectivement solvable. Pour cela, il doit avoir à sa disposition des copies de l’avis d’imposition ainsi que du contrat de travail de ce dernier. L’idéal serait que le contrat de travail soit un CDI ou un contrat à durée indéterminée. Il doit également vérifier que le loyer ne dépasse pas 35 à 50% de ses revenus.

Les différents types d’allocations, telles que les allocations logement ou encore les allocations familiales, doivent également être prises en compte.

Comme les contrats d’assurance sont basés sur les risques, votre assureur ne signera aucun contrat d’assurance loyers impayés avec vous si vous êtes dans l’impossibilité de remplir ces conditions.

Les procédures contentieuses

Nous allons expliquer point par point les étapes que le propriétaire doit suivre, lorsque celui qui loue son bien ne règle pas régulièrement les loyers.

  • Étape 1 : le règlement amiable de la situation

Comme nous l’avons dit plus haut, il faut établir un contact avec le locataire. L’idéal serait de discuter directement avec l’intéressé et trouver un compromis en tenant compte de la situation de l’une et de l’autre partie.

Le bailleur peut établir un plan relatif au remboursement. Il peut décider d’octroyer une baisse de loyer pour que son locataire en difficulté soit en mesure de payer. Aussi, il est fort possible que le remboursement de la dette ne se fasse pas en une seule fois.

  • Étape 2 : effectuer le recouvrement

Quand il est impossible de régler à l’amiable le problème, il faut tout simplement faire un rappel de paiement. Si le locataire ne réagit pas après un délai de 15 jours, une lettre de mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception doit être envoyée.

La caution doit être avisée de la même manière, tout en respectant le même délai. Si malgré tout cela, le locataire s’obstine à ne pas répondre ou même à refuser, le bailleur peut faire parvenir une demande de paiement par courrier recommandé avec accusé de réception à l’endroit de la caution.

  • Étape 3 : faire la demande d’une saisie

Lorsque le problème n’est toujours pas réglé à l’issue des démarches que l’on vient d’illustrer, une procédure judiciaire doit enclenchée.

Le propriétaire peut exiger qu’on bloque le compte en banque du locataire ou même ses biens. Il ne peut pas obtenir de saisie sans l’accord du juge.

  • Étape 4 : demander à ce que le locataire quitte les lieux

L’existence d’une clause résolutoire dans le contrat de location permet au propriétaire de procéder à l’expulsion immédiate du locataire qui ne respecte pas ses obligations. Pour cela, le bailleur doit faire appel aux services d’un huissier de justice. Ce dernier aura alors pour mission de remettre un acte légal, qu’on appelle « commandement de payer », au locataire concerné.

Un délai de deux mois lui sera alors imparti pour effectuer le remboursement de sa dette s’il souhaite que sa dette fasse l’objet d’un étalement, il devra saisir le tribunal compétent.

Si le locataire persiste à ne pas répondre ou que sa réponse est négative, il y aura résiliation automatique du contrat de location.

La résiliation du bail rend illégale l’occupation du locataire. Le propriétaire pourra donc adresser une demande d’expulsion au juge. Il faut noter que l’attente de la décision judiciaire relative à l’expulsion peut aller au-delà de deux mois.

Les chiffres montrent que 42% des propriétaires bailleurs ont déjà été en conflit avec leur locataire pour des questions de loyers impayés. Ce phénomène constitue donc le plus grand risque encouru qui met son bien en location.

La prévention qui semble être la plus efficace reste celle de l’assurance / garantie loyers impayés car nul ne peut être à l’abri d’une mauvaise surprise.

Vous pouvez aussi consulter nos deux derniers articles sur  » Comment choisir au mieux une assurance habitation ?  » et  » Tout savoir sur les logements étudiants à Paris « .