Qu’est-ce que la nue-propriété ?

En immobilier, on entend souvent parler de « nue-propriété », d’ « usufruit » et de « pleine propriété » ; mais que ces termes signifient-ils exactement ? Et qu’entend-on par « nue-propriété » ?

La nue-propriété, ou le droit de disposer d’un bien sans pouvoir l’utiliser

Lorsque l’on parle de nue-propriété, on évoque en fait le droit de disposer d’un bien immobilier, sans pouvoir réellement en profiter, c’est-à-dire sans pouvoir l’utiliser et sans pouvoir en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire possède le bien immobilier, mais il ne peut pas en jouir.

Pour pouvoir utiliser un bien, en jouir ou encore en percevoir les revenus, il faut avoir l’usufruit du bien. La personne qui a l’usage du bien peut habiter dans le bien par exemple (elle a l’usus du bien) ; la personne qui dispose des fruits du bien peut le louer et en percevoir les revenus (elle a le fructus du bien). Néanmoins l’usufruitier n’a pas le droit de disposer du bien comme il l’entend ; il ne peut par exemple ni le détruire ni le vendre sans le consentement du nu-propriétaire.

Enfin, la pleine propriété est le droit d’utiliser le bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer. La pleine propriété est en fait la nue-propriété et l’usufruit additionnés. Pour disposer de la pleine propriété, le propriétaire doit avoir l’usus (le droit d’user, ou d’utiliser, le bien), le fructus (le droit de jouir du bien, de percevoir ses fruits) et l’abusus (la propriété du bien, le droit d’abuser du bien). Le nu-propriétaire possède ainsi l’abusus du bien.

Les différents types de biens en nue-propriété

Plusieurs types de biens peuvent être ainsi démembrés (entre nue-propriété et usufruit). On compte au total quatre types de biens pouvant être en nue-propriété :

  • la nue-propriété d’un bien immobilier (celle que l’on rencontre le plus fréquemment) : dans le cas d’un viager par exemple, ou dans le cas d’une donation des parents de leur résidence principale à leurs enfants ;
  • la nue-propriété de parts de SCPI ;
  • la nue-propriété de parts de société ;
  • la nue-propriété de contrats d’assurance vie.

La fiscalité de la nue-propriété

Le nu-propriétaire possède le bien immobilier, mais n’en a pas la jouissance. Mais dans quels types de cas ce montage est-il intéressant ?

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son appartement ou sa maison en viager, la nue-propriété du bien est transférée à l’acheteur, le vendeur ne conservant que l’usufruit du bien ; d’autre part, des parents peuvent choisir de donner la nue-propriété de leur résidence principale à leurs enfants, pour leur éviter de payer des droits de succession à leur décès ; enfin, des parents peuvent également donner un usufruit temporaire d’une assurance vie à un enfant et garder ainsi la nue-propriété du contrat.

Ce type de montage permet de profiter d’avantages au niveau fiscal (surtout en ce qui concerne les successions) : le nu-propriétaire n’a pas la jouissance du bien, il ne doit donc payer aucun impôt lié à cette jouissance (taxe foncière, revenus fonciers, …).

Publicités

Laisser un commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion / Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion / Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion / Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion / Changer )

Connexion à %s