Bail mobilité : c’est quoi ?

Pourquoi le bail mobilité a-t-il été créé ? Pour faciliter l’accès au logement temporaire dans les grandes villes françaises, sans que les personnes en mobilité professionnelle ou en formation soient contraintes de passer par la location saisonnière type Airbnb, souvent plus chère et moins encadrée.

Définition du bail mobilité et cadre légal

Le bail mobilité est un contrat de location relativement récent dans le droit français.

Voici son cadre juridique en quelques points essentiels :

• Le bail mobilité a été introduit par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable depuis 2019, comme nouveau type de contrat de location meublée.
• Sa définition précise : un contrat de location d’un logement meublé, conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable et non reconductible tacitement.
• Il est encadré par les articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989, dans un titre spécifiquement dédié au bail mobilité.
• Le contrat doit obligatoirement être établi par écrit, signé par les deux parties avant la remise des clés.
• Malgré sa souplesse, il reste un bail d’habitation principale du locataire, avec les protections classiques : le logement doit être décent, les diagnostics techniques doivent être fournis, et un état des lieux doit être réalisé.

Qui peut bénéficier d’un bail mobilité ? Profils et conditions

Le bail mobilité est réservé aux personnes en situation de mobilité temporaire. Tout le monde ne peut pas y prétendre : un locataire doit justifier, au moment de la prise d’effet du bail, d’un motif précis parmi ceux prévus par la loi.

Les profils éligibles :

• Personnes en études supérieures (un étudiant en master, par exemple)
• Personnes en formation professionnelle ou en contrat d’apprentissage
• Stagiaires (convention de stage à l’appui)
• Volontaires en service civique
• Salariés en mutation professionnelle ou en mission temporaire (CDD, intérim, détachement)
• Personnes en mobilité professionnelle liée à un transfert d’activité

Quelques exemples concrets :

• Un étudiant en master à Paris pour un semestre de 5 mois.
• Un salarié muté 6 mois à Lyon dans le cadre d’un projet interne.
• Une infirmière en mission de 4 mois dans un hôpital régional.
• Un volontaire en service civique engagé sur 8 mois.

Le locataire doit fournir un justificatif à la date de signature : attestation d’école, convention de stage, contrat de travail, ordre de mission, etc. Si le locataire ne remplit pas ces conditions, le contrat risque d’être requalifié en bail meublé classique d’un an, avec toutes les conséquences juridiques qui en découlent (durée, dépôt de garantie, préavis différent).

Logements concernés : quel type de bien pour un bail mobilité ?

Le bail mobilité ne concerne que les logements meublés. Le bien doit être « prêt à vivre », équipé pour dormir, manger et vivre au quotidien, conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Les principaux équipements obligatoires :

• Literie avec couette ou couverture et oreillers
• Dispositif d’occultation dans les pièces de couchage (volets, rideaux)
• Plaques de cuisson
• Four ou micro-ondes (au moins l’un des deux)
• Réfrigérateur avec compartiment congélateur ou à −6 °C minimum
• Vaisselle et couverts nécessaires à la prise des repas
• Ustensiles de cuisine
• Table à manger et sièges
• Rangements (étagères, placards)
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager (balai, serpillière)

Le logement doit aussi être décent : surface minimale respectée, aération correcte, électricité sécurisée, absence d’humidité excessive. Si le logement est situé en zone concernée par les restrictions DPE, il doit avoir une classe énergétique compatible avec la location. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location, et l’interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028.

Les exclusions habituelles : les logements foyers, les logements sociaux HLM et certains logements conventionnés ne peuvent pas faire l’objet d’un bail mobilité.

Un exemple concret : un studio meublé de 20 m² à Toulouse, équipé conformément au décret, avec literie, plaques, frigo et rangements, parfaitement adapté à un bail mobilité de 8 mois pour un stagiaire.

Durée du bail mobilité : 1 à 10 mois, pas plus

La durée du bail mobilité est l’un de ses traits les plus distinctifs. Voici les règles à connaître :

• La durée du bail doit être fixée dès la signature, entre 1 et 10 mois, en cohérence avec le motif de mobilité (stage de 4 mois, formation de 9 mois, mission de 6 mois).
• La durée totale du bail peut être modifiée une seule fois par avenant, par exemple pour passer de 3 à 7 mois, sans jamais dépasser au total la limite des 10 mois.
• Le bail mobilité ne peut pas être renouvelé ni reconduit tacitement. À l’échéance, le contrat s’éteint automatiquement. Un nouveau bail mobilité pour le même locataire dans le même logement est interdit.
• Si les parties souhaitent continuer après les 10 mois, elles doivent basculer sur un bail meublé classique, en principe d’un an, avec dépôt de garantie possible et règles différentes.

Exemple chronologique : un étudiant signe un bail du 1er septembre au 30 juin, soit 10 mois. Le bail prend fin automatiquement le 30 juin, sans avenant supplémentaire possible.

Loyer, charges locatives et conditions financières

Le fonctionnement financier du bail mobilité obéit à des règles spécifiques. Voici ce qu’il faut savoir sur le montant du loyer et les charges.

• Le loyer est librement fixé par le propriétaire, sauf si le logement est situé en zone tendue : dans ce cas, il doit respecter l’encadrement des loyers (loyer de référence, loyer de référence majoré, comparaison avec le précédent locataire).
• Les charges locatives sont obligatoirement versées sous forme de forfait dans le bail mobilité. Ce montant fixe mensuel inclut en général l’eau, le chauffage, l’entretien des parties communes, et éventuellement l’électricité ou internet selon ce qui est convenu. Le locataire doit payer l’eau et le chauffage au titre des charges récupérables incluses dans ce forfait.
• Il n’y a pas de régularisation des charges en fin de bail : le forfait est définitif. Le bailleur a donc intérêt à fixer un montant réaliste pour éviter un déficit.
• Le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail mobilité, même si une clause d’indexation est prévue dans le contrat, compte tenu de la courte durée.
• Concernant la taxe d’habitation : l’occupant au 1er janvier en est redevable selon les règles générales, sachant que la taxe d’habitation sur les résidences principales a été quasi-supprimée depuis 2023.

Dépôt de garantie, garantie Visale et autres sécurités

C’est l’une des règles les plus marquantes du bail mobilité : aucun dépôt de garantie n’est requis. Le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie, même d’un mois de loyer. Toute clause contraire est réputée non écrite.

• Le bailleur ne peut exiger aucun dépôt, ce qui différencie radicalement ce bail du bail meublé classique.
• Pour sécuriser le bail sans dépôt de garantie, le dispositif Visale d’Action Logement peut être utilisé pour garantir le paiement des loyers. Cette garantie gratuite couvre les loyers impayés et certaines dégradations locatives. Elle est accessible aux jeunes, étudiants, alternants et salariés en mobilité.
• La démarche concrète : le locataire demande en ligne un « visa Visale » avant la signature du bail, puis remet ce visa au propriétaire, qui obtient alors un contrat de cautionnement. La durée de la garantie Visale est limitée à la durée du bail, soit 10 mois maximum.
• Le bailleur peut également exiger un garant personne physique (caution solidaire) ou souscrire une assurance loyers impayés, en respectant les règles de non-cumul prévues par la loi.
• En colocation sous bail mobilité, la clause de solidarité entre colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite.
• L’absence de dépôt facilite l’accès au logement pour le locataire, mais suppose pour le bailleur de bien s’outiller : état des lieux précis, inventaire du mobilier détaillé, et recours à la garantie Visale ou à un garant.

Rédaction du contrat de location : mentions obligatoires

Le bail mobilité doit être rédigé par écrit et signé par les deux parties avant la remise en main propre des clés. Voici les formalités et mentions clés à intégrer dans le contrat.

Mentions obligatoires :

• Identité et coordonnées du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire
• Description du logement : adresse complète, surface habitable, nombre de pièces
• Destination du logement : habitation principale du locataire
• Durée du bail : dates de début et de fin clairement indiquées
• Montant du loyer et montant des charges au forfait, avec les modalités et la date de paiement
• Motif de recours au bail mobilité (études, formation, stage, mutation professionnelle, mission temporaire, etc.), avec référence au justificatif fourni par le locataire
• Mention explicite précisant qu’il s’agit d’un bail mobilité régi par le titre Ier ter de la loi de 1989
• Mention interdisant tout dépôt de garantie

Annexes à joindre au contrat :

• État des lieux d’entrée avec inventaire et état du mobilier
• Diagnostics techniques : DPE, plomb (le cas échéant), électricité/gaz si nécessaire, état des risques
• Extrait du règlement de copropriété, si le logement se trouve dans un immeuble géré par un syndic

L’absence de certaines mentions ou l’insertion de clauses interdites (dépôt de garantie, solidarité en colocation, reconduction tacite) peut entraîner la requalification du bail en bail meublé classique.