Vous gardez un logement pour les vacances, mais il reste fermé une bonne partie de l’année. S’il est meublé et reste à votre disposition au 1er janvier, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste due pour l’année entière. Quels critères déterminent le montant à payer et dans quels cas pouvez-vous demander un dégrèvement ?
Distinguer la résidence secondaire inoccupée du logement vacant
Il faut distinguer deux impôts, qui ne visent pas les mêmes logements et ne bénéficient pas aux mêmes organismes. Selon la fiche officielle, « une résidence secondaire n’est pas un logement vacant. Une résidence secondaire est meublée, un logement vacant est non meublé ».
| Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) | Taxe sur les logements vacants (TLV) | |
|---|---|---|
| Logement visé | Meublé, avec ameublement suffisant pour y habiter | Non meublé, vide depuis au moins 1 an au 1er janvier |
| Commune | Toutes les communes | Communes en zone tendue uniquement |
| Qui paie | Celui qui a la jouissance du logement au 1er janvier | Propriétaire ou usufruitier |
| Taux | Taux communal voté, plus majoration éventuelle de 5 % à 60 % | 17 % la 1re année, 34 % ensuite |
| Recette | Commune et intercommunalité | État (Agence nationale de l’habitat) |
Hors zone tendue, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) peut s’appliquer à un logement non meublé vide depuis plus de 2 ans, si la commune a délibéré. Son taux est communal.
À titre de comparaison, sur une même valeur locative cadastrale de 6 000 €, la THRS à 20 % représente 1 200 €, quand la TLV coûte 1 020 € la première année (17 %) puis 2 040 € (34 %).
Côté calendrier, la loi de finances pour 2026 fusionne TLV et THLV en une taxe sur la vacance des locaux d’habitation, applicable à compter des impositions 2027. Pour 2026, le logement meublé reste soumis à la THRS.
Qui doit payer la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
Vous payez pour l’année entière si, au 1er janvier, vous avez la disposition ou la jouissance permanente d’un logement meublé qui n’est pas votre résidence principale.
Trois profils sont concernés par cette taxe.
- le propriétaire du logement ;
- le locataire à l’année d’une résidence secondaire, qui reçoit l’avis à son nom ;
- l’occupant à titre gratuit, qui dispose du logement sans payer de loyer.
Les dépendances, comme le garage et le parking privatif, entrent aussi dans la base, même si elles ne sont ni meublées ni attenantes.
Un logement de fonction ou un logement occupé près de votre lieu de travail compte comme une seconde résidence. La THRS est due, mais un dégrèvement sur réclamation est prévu.
Pour un loueur de locaux meublés, la taxe est établie à son nom, sauf si les locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location.
Calculer la THRS avec la valeur locative et le taux communal
La cotisation se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale par le taux d’imposition. La valeur locative est le loyer annuel théorique du bien ; elle est revalorisée chaque année. Le taux est voté par la commune, ainsi que par l’intercommunalité, et varie donc d’une adresse à l’autre.
L’administration précise aussi que vous ne pouvez pas établir vous-même une estimation fiable, car les caractéristiques du bien entrent dans le calcul. Pour un chiffre, contactez le service des impôts fonciers de votre secteur.
Prenons un exemple avec une valeur locative cadastrale de 6 000 € et un taux communal de 20 %.
- La cotisation communale s’élève à 6 000 × 20 % = 1 200 € ;
- Une majoration de 20 % ajoute 240 €, soit un total de 1 440 € ;
- Une majoration de 60 % ajoute 720 €, soit un total de 1 920 €.
Cet exemple est volontairement simplifié, car la majoration ne porte que sur la part communale. La part intercommunale n’est pas majorée, et seul votre avis d’imposition fait foi pour le montant réel.
La majoration de 5 % à 60 % en zone tendue
Certaines communes peuvent majorer la part communale de la taxe, entre 5 % et 60 %. Cette majoration exige une délibération du conseil municipal et la commune doit être située en zone tendue, parmi celles où s’applique la TLV.
En 2026, 3 689 communes pouvaient instaurer la majoration. 1 666 l’ont fait, soit 45,2 %, et 688 ont voté le taux maximal de 60 %. Le taux moyen national atteint 41,8 %.
| Taux de majoration voté en 2026 | Nombre de communes |
|---|---|
| Jusqu’à 20 % | 354 |
| Plus de 20 % à 30 % | 278 |
| Plus de 30 % à 40 % | 207 |
| Plus de 40 % à moins de 60 % | 139 |
| 60 % (taux maximal) | 688 |
| Total | 1 666 |
Dans l’ouest, où la majoration est la plus répandue, 84,6 % des communes bretonnes concernées l’appliquent, 67,9 % en Nouvelle-Aquitaine, 65,1 % dans les Pays de la Loire, contre 29 % en Île-de-France et 45,2 % au niveau national.
Où trouver les communes qui majorent la taxe sur les résidences secondaires en 2026 ?
Les délibérations font foi, car aucun décret ne publie une liste unique des communes qui majorent. Trois moyens permettent d’obtenir le taux de votre adresse.
- Votre avis d’imposition détaille la majoration et son taux.
- Le simulateur officiel de service-public.gouv.fr, qui vérifie si votre commune est en zone tendue.
- Le fichier des délibérations de fiscalité directe locale, publié chaque année par la DGFiP, qui recense commune par commune la majoration votée.
Déclarer son logement avant le 1er juillet pour éviter une amende de 150 €
Depuis 2023, tout propriétaire d’un local d’habitation doit déclarer son occupation dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr.
Vous devez effectuer une déclaration avant le 1er juillet dans les deux situations suivantes.
- le logement n’a jamais été déclaré ;
- votre situation a changé depuis la dernière déclaration.
Vous y indiquez si le logement est occupé comme résidence principale, comme résidence secondaire ou s’il est vacant. Si un tiers occupe le logement, vous l’identifiez (nom, prénom, date et lieu de naissance).
L’absence de déclaration ou une inexactitude expose à une amende de 150 € par local concerné. Et cette démarche est distincte de la déclaration de revenus comme du paiement de la taxe.
Les cas d’exonération et de dégrèvement de la taxe
Une exonération de taxe d’habitation pour une résidence secondaire existe, mais elle est encadrée. Voici les situations prévues par les textes.
- Après une admission en Ehpad, en maison de retraite ou en établissement de soins de longue durée, cet établissement devient votre résidence principale à partir de l’année qui suit l’admission. Votre ancien logement est exonéré de THRS à compter de cette même année. Vos autres résidences secondaires restent imposées.
- En cas de retour d’expatriation consécutif à un appel à quitter votre zone de résidence ou à une opération de retour collectif, un dégrèvement est possible sur réclamation pour le logement qui était votre résidence principale en France avant le départ.
- Dans les zones France ruralités revitalisation (ZFRR), la commune ou l’EPCI peut exonérer les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme par délibération. Pour 2026, la demande passe par le formulaire 1205-GD (cerfa 13567*02), envoyé au service des impôts avant le 1er mars. À partir de 2027, l’exonération ne sera plus limitée aux ZFRR, à condition d’une délibération prise avant le 1er octobre 2026.
- Vous pouvez être exonéré de la majoration dans les trois cas prévus par la fiche F42, en raison d’une obligation professionnelle d’occuper un logement de fonction ou une autre résidence, d’un hébergement en établissement de soins de longue durée ou de l’impossibilité d’affecter le logement à l’habitation principale pour une cause étrangère à votre volonté (logement précaire, locaux voués à disparaître ou à être réhabilités, bien mis en vente ou en location au prix du marché sans preneur).
La demande se dépose auprès du service des impôts des particuliers du lieu de la résidence secondaire, pièces à l’appui.
Les dates de réception des avis d’imposition et de paiement en 2026
L’avis tombe au dernier trimestre.
- Les avis des contribuables non mensualisés sont disponibles en ligne le 2 novembre 2026.
- Les avis papier des contribuables non mensualisés sont envoyés du 5 au 16 novembre 2026.
- Les avis des contribuables mensualisés sont disponibles en ligne le 16 novembre 2026.
- Les avis papier des contribuables mensualisés sont envoyés du 19 au 26 novembre 2026.
- La date limite de paiement est fixée au 15 décembre 2026.
- Le prélèvement automatique à l’échéance a lieu le 28 décembre 2026.
L’avis indique la base de calcul, le montant, la date limite et les moyens de paiement. Si vous possédez des biens dans plusieurs communes, vous recevez un avis par commune.
Un montant qui vous semble faux ? Déposez une réclamation auprès du service des impôts des particuliers compétent. Une réclamation ne dispense pas de payer, mais un sursis de paiement peut être demandé. Le Service d’information des impôts répond au 0 809 401 401, du lundi au vendredi de 8 h 30 à 19 h.
Peut-on éviter ou réduire la taxe d’une résidence secondaire inoccupée ?
Aucun montage ne supprime la THRS d’un logement meublé que vous gardez à disposition. En revanche, quatre leviers changent la facture.
- Louer à l’année. Dès qu’un locataire occupe le logement comme résidence principale, vous n’en avez plus la jouissance et la taxe n’est plus établie à votre nom. Une location de quelques semaines par an ne produit pas cet effet.
- Vendre. Le changement de redevable s’apprécie au 1er janvier suivant.
- Rendre le logement habitable et occupé. Un bien durablement inoccupé faute de travaux ou de preneur ouvre droit à un dégrèvement, sur justification.
- Contrôler la déclaration. Une case mal remplie suffit à vous faire basculer en résidence secondaire majorée. Vérifiez chaque année, avant le 1er juillet.