Horiz.io fait deux choses très différentes. Avant l’achat : simuler la rentabilité d’un bien. Après l’achat : gérer votre location au quotidien. La plupart des avis confondent les deux, et finissent par noter l’outil sur le mauvais critère.
Cet article les sépare. Il vous aide à choisir le bon usage selon votre situation réelle, en s’appuyant sur les retours Trustpilot, le comparatif Finary Rentila vs Horiz.io, et les tarifs officiels 2026.
Le problème que Horiz.io résout
Avant d’exister, voilà ce que faisait le propriétaire bailleur moyen : une feuille Excel bricolée pour calculer le rendement, un autre fichier pour suivre les loyers, des quittances générées à la main chaque mois, et une déclaration fiscale remplie en tâtonnant.
Le résultat concret : des erreurs de calcul qui faussent la décision d’achat, des déductions fiscales ratées (amortissements LMNP, charges déductibles), et des heures perdues sur des tâches répétitives.
Le problème est double selon où vous en êtes :
- Avant l’achat, comment savoir si un bien est vraiment rentable ? Le rendement brut affiché par le vendeur (souvent 6 ou 7 %) ne tient compte ni des charges, ni de la fiscalité, ni du crédit. La vraie rentabilité nette-nette peut être deux fois inférieure.
- Après l’achat, comment gérer sans agence sans y passer ses week-ends ? Quittances, révision IRL, relances impayés, déclaration 2044 ou 2042-C PRO… chaque tâche est simple prise isolément, mais l’ensemble devient vite chronophage.
C’est exactement le double problème qu’horiz.io prétend résoudre. Voyons si ça tient.
Horiz.io comme simulateur de rendement, le test
Comment utiliser le simulateur (pas à pas)
Le simulateur est accessible gratuitement, sans carte bancaire. Voici comment ça se passe concrètement :
- Entrez l’adresse du bien, Horiz.io récupère automatiquement les données de la commune (loyers moyens, prix au m²).
- Renseignez le prix d’achat (frais de notaire inclus ou non), le loyer mensuel envisagé, les charges de copropriété, la taxe foncière et le montant des travaux éventuels.
- Choisissez le régime fiscal, micro-foncier, régime réel, LMNP micro-BIC, LMNP réel avec amortissements, ou SCI IS. Vous pouvez comparer tous les régimes en un clic.
- Obtenez le rapport complet : rendement brut, rendement net, rendement net-net (après impôts), cash-flow mensuel, TRI sur 10 ans, et un business plan PDF exportable pour votre banquier.
Ce niveau de détail est rare. La plupart des simulateurs gratuits s’arrêtent au rendement brut. Horiz.io intègre les amortissements LMNP par composants, la TVA sur travaux, et les indemnités de remboursement anticipé. C’est ce qui en fait la référence sur le marché français.
Le plugin Chrome va encore plus loin : il affiche le rendement estimé directement sur les annonces LeBonCoin et SeLoger, en temps réel, sans quitter la page.
Le cas Trustpilot : « grâce à Horiz je me suis rendu compte que l’investissement n’était pas rentable »
C’est l’un des meilleurs avis qu’un outil financier puisse recevoir, et paradoxalement, c’est un avis négatif sur l’investissement lui-même.
Un utilisateur Trustpilot raconte avoir simulé un appartement qui semblait attractif à 6,5 % brut. Une fois les charges, la fiscalité et le crédit intégrés dans Horiz.io, le cash-flow est ressorti négatif de 180 €/mois. Il n’a pas acheté.
Ce témoignage dit quelque chose d’important sur l’outil : il ne vend pas du rêve. Un simulateur honnête, c’est un outil qui vous dit « non » quand le projet ne tient pas. C’est exactement ce qu’un Excel mal construit ne fait pas, parce que vous y entrez les hypothèses que vous voulez voir.
Limites du simulateur
Le simulateur est excellent, mais il a des angles morts à connaître :
- La vacance locative n’est pas modélisée automatiquement, vous devez l’entrer manuellement comme hypothèse. Si vous oubliez, votre cash-flow est surestimé.
- Les travaux imprévus (chaudière, toiture, ravalement) ne peuvent pas être anticipés. Le simulateur travaille sur vos hypothèses, pas sur l’état réel du bien.
- L’évolution du marché local n’est pas projetée. La carte des 35 000 communes donne des loyers moyens actuels, pas une tendance à 10 ans.
- L’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux…) n’est pas vérifié automatiquement. À vous de contrôler que votre loyer cible est légal dans la zone.
Horiz.io simulateur vs alternatives
| Outil | Usage idéal | Limite |
|---|---|---|
| Horiz.io | Simulation complète multi-régimes, investisseur actif | Pas de données de marché en temps réel |
| MeilleursAgents | Estimation de valeur vénale d’un bien | Pas de simulation de rentabilité |
| Yanport | Analyse de marché pro, historique des prix | Payant, orienté professionnel |
| Excel maison | Flexibilité totale | Erreurs fréquentes, pas de mise à jour fiscale |
Verdict simulateur : si vous cherchez un bien à acheter, Horiz.io n’a pas de concurrent direct à ce prix (gratuit pour les simulations nues). MeilleursAgents répond à une autre question, la valeur du bien, pas sa rentabilité.
Horiz.io comme logiciel de gestion locative, le test
Les fonctionnalités clés
Une fois abonné, le logiciel de gestion couvre l’essentiel du quotidien d’un bailleur autonome :
- Quittances automatiques générées et envoyées dès réception du paiement, fini les relances manuelles en fin de mois.
- Bail numérique avec signature électronique eIDAS, locataire et garant signent à distance, sans se déplacer.
- Aide à la déclaration fiscale, pré-remplissage automatique pour la location nue (formulaire 2044), données exportables pour le LMNP.
- Suivi des loyers et relances graduées en cas d’impayé (J+3, J+10, mise en demeure).
- Alertes réglementaires, révision IRL annuelle, renouvellement DPE, gel des loyers passoires thermiques.
Sur la communauté Finary, un utilisateur résume bien l’expérience : « génère des quittances avec mon propre logo, API Strike pour les paiements », la personnalisation des quittances et l’intégration d’un système de paiement tiers sont des détails qui font la différence au quotidien.
Le tarif : à partir de 8,25 €/mois
Horiz.io propose un seul abonnement (contrairement à ce que certains sites relayent encore) :
| Formule | Prix | Biens gérés |
|---|---|---|
| Mensuelle | 19,99 €/mois | Illimité (jusqu’à 50) |
| Annuelle | 8,25 €/mois (99 €/an) | Illimité (jusqu’à 50) |
L’abonnement annuel inclut : bail numérique (1 gratuit), gestion locative illimitée, aide à la déclaration, accès au support, et 30 simulations/mois.
Bonus abonnés avec engagement : assurance PNO à partir de 79 €/an, GLI à partir de 2,15 % du loyer, expert-comptable LMNP à partir de 280 €/an. Ces tarifs partenaires sont négociés, ils sont inférieurs au marché.
L’abonnement est déductible des impôts en LMNP réel ou SCI IS. Pour un contribuable à 30 %, le coût net réel de l’abonnement annuel descend à environ 69 €/an.
App mobile : « application puissante, alertes qui agrègent les nouvelles annonces »
L’application Horiz Alertes (iOS et Android, gratuite) est distincte de la plateforme de gestion. Elle sert à la phase de recherche :
- Alertes en temps réel dès qu’une annonce correspondant à vos critères est publiée sur les portails.
- Agrégation multi-sites, vous ne manquez plus les bonnes affaires qui partent en 48h.
- Filtres sur le rendement estimé, le type de bien, le budget, les travaux.
Un avis App Store résume bien : « application puissante, les alertes agrègent les nouvelles annonces ». La limite signalée : la recherche se fait par ville, pas par rayon géographique. Pour les zones rurales ou les recherches multi-communes, c’est un peu rigide.
Ce qui manque vs un logiciel pro
Horiz.io est un outil de gestion autonome, pas un administrateur de biens. Concrètement, ça veut dire :
- Pas d’encaissement de loyers en son nom, vous restez le seul bénéficiaire des virements.
- Pas de mandat de gestion, Horiz.io ne peut pas représenter légalement le propriétaire.
- Pas de gestion des sinistres, une fuite, un locataire difficile : c’est vous qui gérez.
- Pas de recherche de locataires, la mise en location reste à votre charge.
Pour tout ça, il faut soit une agence traditionnelle (6 à 8 % du loyer), soit un service comme Nexity Studéa ou Foncia pour la gestion déléguée complète.
Horiz.io vs Rentila, le comparatif Finary
La communauté Finary a posé la question directement : Rentila ou Horiz.io pour la gestion locative ? Voici ce qui ressort des échanges.
| Critère | Horiz.io | Rentila |
|---|---|---|
| Simulateur de rentabilité | ⭐⭐⭐⭐⭐ Multi-régimes, TRI, cashflow | ⭐⭐⭐ Basique |
| Gestion locative | ⭐⭐⭐⭐ Complète, quittances auto | ⭐⭐⭐⭐ Solide, interface plus datée |
| Prix | 8,25 €/mois (annuel) | Gratuit pour 1 bien, ~4,90 €/mois ensuite |
| Multi-biens | Jusqu’à 50 biens | Adapté aux petits patrimoines |
| Plugin annonces | ✅ LeBonCoin + SeLoger | ❌ |
| Carte des communes | ✅ 35 000 communes | ❌ |
| Personnalisation quittances | ✅ Logo personnalisé | ✅ |
| Déclaration fiscale | ✅ Pré-remplie | ✅ |
| Support | ⚠️ Critiqué en 2026 | ✅ Plus accessible |
Le verdict Finary : Horiz.io domine sur tout ce qui touche à l’analyse et à la recherche de biens. Rentila est plus pertinent pour le bailleur qui a déjà ses biens, qui n’a pas besoin du simulateur avancé, et qui veut minimiser son coût d’abonnement. Si vous avez 1 seul bien en location nue et que vous ne cherchez plus à acheter, Rentila gratuit fait le job.
Mais dès que vous avez 2 biens ou que vous êtes encore en phase de recherche, Horiz.io prend le dessus, le rapport fonctionnalités/prix est imbattable.
Guide de décision par profil
Voici la matrice de décision selon votre situation réelle :
🔍 Investisseur cherchant un bien → Horiz.io simulateur ✅
Vous n’avez pas encore acheté. Vous analysez des annonces, comparez des villes, cherchez le bon régime fiscal. Horiz.io est l’outil le plus complet du marché français à ce stade. Le simulateur gratuit + le plugin Chrome + l’app alertes forment un trio redoutable. Aucun concurrent ne propose les trois ensemble.
🏠 Propriétaire 1–3 biens → Horiz.io gestion ✅
Vous gérez en autonomie, vous ne voulez pas payer une agence 7 % du loyer, et vous avez besoin de quittances, d’un bail numérique et d’une aide à la déclaration. À 8,25 €/mois en annuel, c’est rentabilisé dès le premier mois. La déductibilité fiscale réduit encore le coût net.
🏢 Propriétaire 4+ biens → Horiz.io ou logiciel pro ? ⚠️
Horiz.io gère jusqu’à 50 biens pour le même tarif, c’est son argument massue. Mais au-delà de 4–5 biens, vous commencez à avoir besoin de fonctionnalités que Horiz.io ne couvre pas : comptabilité multi-entités, gestion des travaux, suivi des sinistres, reporting patrimonial avancé. Des outils comme Rentila Pro, Gestion Locative Online ou une solution comptable dédiée méritent d’être comparés. Horiz.io reste pertinent si vous restez en gestion autonome, mais ses limites de support (signalées en 2026) deviennent plus problématiques à ce volume.
👔 Professionnel de l’immobilier → Yanport ou PriceHubble ❌ Horiz.io
Horiz.io s’adresse aux particuliers investisseurs, pas aux professionnels. Si vous êtes agent immobilier, chasseur ou gestionnaire de portefeuille, vous avez besoin de données de marché en temps réel, d’un historique des transactions, et d’une API. Yanport (erreur médiane 10,67 %) ou PriceHubble sont taillés pour ça. Horiz.io propose une offre Pro, mais elle reste orientée vente d’annonces, pas analyse de marché professionnelle.