Bevouac a fait ce que peu de startups font : croître sans lever un centime de fonds extérieurs. Fondé en 2017 par Martin Menez, le pionnier de l’investissement locatif clé en main s’est financé uniquement par ses revenus pendant près de neuf ans. En octobre 2025, c’est la liquidation judiciaire. Puis DS Immo, opérant sous la marque Pierrelib, reprend le fonds de commerce. Voici l’histoire, et ce qu’elle signifie concrètement pour vous.
Martin Menez et la genèse de Bevouac (2017)
L’histoire commence à l’ESTP, école d’ingénieurs des métiers de la construction. Martin Menez et Pierre-Antoine Meunier, deux amis qui se sont rencontrés aux scouts, réalisent leurs premiers investissements locatifs et constatent le même problème : le marché du clé en main n’existe pas encore vraiment en France.
Ils lancent Bevouac en 2017 avec une philosophie simple : construire le service qu’ils auraient aimé trouver pour eux-mêmes.
Ce qui distingue Bevouac de Masteos ou d’Immocitiz dès le départ, c’est le refus des levées de fonds. Martin Menez l’a dit sans ambiguïté à Avenue des Investisseurs : « Bevouac n’a pas fait de levée de fonds et se finance uniquement grâce à ses clients qui recommandent, parrainent ou font un 2e projet. »
Ce modèle a des conséquences directes :
- Pas de pression des investisseurs pour croître à tout prix
- Pas de marketing massif, la croissance repose sur le bouche-à-oreille
- Rentabilité dès le premier jour, ou presque
Pendant que Masteos levait des dizaines de millions et brûlait du cash en acquisition client, Bevouac avançait à son rythme. Résultat : quand Masteos s’effondre en 2023, Bevouac est encore debout. Martin Menez lui-même a personnellement réalisé 18 investissements locatifs via sa propre plateforme, un signal fort d’alignement d’intérêts.
En quelques années, Bevouac atteint 1 800 opérations réalisées, 450 projets par an, un rendement brut moyen annoncé à 8,38 %, et 380 M€ investis par ses clients. 27 % d’entre eux sont des expatriés qui suivent tout à distance.
Le modèle Bevouac, comment ça fonctionnait concrètement
La recherche de bien
Bevouac cible exclusivement les villes moyennes dynamiques : Rennes, Dijon, Lyon, Angers, Marseille, Poitiers et une dizaine d’autres. La sélection repose sur 122 critères quantitatifs et qualitatifs, prix au m², tension locative, dynamisme économique, population étudiante, projets d’urbanisme.
La grande majorité des biens proposés sont off-market : issus du réseau d’agences partenaires, ils ne passent jamais sur SeLoger ou LeBonCoin. Chaque investisseur reçoit une sélection exclusive pendant 24 heures avant diffusion plus large. Bevouac estimait ne présenter que 40 « pépites » par mois à ses clients actifs.
Les travaux et la rénovation
Une fois le bien identifié, Bevouac gère l’intégralité du chantier : sélection des artisans, suivi de chantier, réception des travaux, ameublement. L’investisseur signe les devis en ligne et reçoit des reportings réguliers. Bevouac revendique une économie de 250 heures de travail pour l’investisseur.
Le positionnement est clair : biens anciens à rénover, petites surfaces (studio, T2), proches des pôles étudiants. L’objectif est de louer meublé et de bénéficier du statut LMNP, du moins en théorie (on y revient).
La gestion locative
Bevouac ne gère pas directement la location. Il met en relation avec une agence locative partenaire qui prend en charge les visites, les états des lieux, la sélection des locataires et la rédaction des baux. Les frais de gestion locative restent à la charge de l’investisseur, en sus des honoraires Bevouac.
Les honoraires
La structure tarifaire est dégressive selon le prix d’achat :
| Prix d’achat (FAI) | Commission TTC |
|---|---|
| 50 000 – 100 000 € | 9 900 € |
| 100 001 – 150 000 € | 11 900 € |
| 150 001 – 200 000 € | 13 900 € |
| 200 001 – 250 000 € | 15 900 € |
| 300 001 – 350 000 € | 19 900 € |
À cela s’ajoute 20 % de la baisse de prix négociée : si Bevouac fait passer un bien de 220 000 € à 200 000 €, il facture 4 000 € supplémentaires. Le mécanisme est intelligent, il aligne les intérêts du conseiller et de l’investisseur.
Un acompte de 500 € est demandé à la signature du mandat, restitué une fois l’investissement réalisé. L’apport minimum exigé est de 15 % du prix d’achat (soit 30 000 € pour un bien à 200 000 €).
Ce que disent les clients, Trustpilot, Finary et Reddit
Les avis positifs
Sur Trustpilot, Bevouac affiche 3,9/5 pour 80 avis avec un taux de réponse aux avis négatifs de 100 %. Sur Google, la note monte à 4,2/5 sur 121 avis. Hellopret.fr résume bien le sentiment dominant : les clients soulignent « la qualité du service et la fluidité dans la réalisation des projets ».
Un avis client cité par Avenue des Investisseurs illustre bien ce que Bevouac fait de mieux :
« Pour un premier projet, j’ai été très surprise du service et de la valeur ajoutée que l’entreprise propose. Les biens proposés sont très intéressants, les analyses sont détaillées et qualitatives avec des indicateurs et des études financières poussées que je n’aurais jamais pu faire toute seule. », Christelle
Le point de vigilance Finary
Sur la communauté Finary, le ton est plus nuancé. Les retours sur la qualité du service sont généralement positifs, mais un point revient régulièrement : Bevouac livre souvent des biens loués nus, pas en LMNP.
Or la différence est fiscalement significative. En location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, régime moins avantageux que le LMNP au réel, qui permet d’amortir le bien et d’annuler l’impôt sur les loyers pendant 10 à 12 ans. Si votre objectif est d’optimiser fiscalement dès le départ, vérifiez explicitement avec Bevouac/Pierrelib si le bien sera livré meublé et en statut LMNP.
À noter : depuis la loi de finances 2025, le LMNP a été partiellement réformé, les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L’avantage reste réel, mais moins absolu qu’avant.
Reddit r/immobilier : comparaison avec Ouiker, Capsul
Sur Reddit, les discussions autour de Bevouac impliquent souvent des investisseurs novices avec un budget de 100 000 € qui comparent les plateformes de clé en main. Bevouac est régulièrement cité aux côtés d’Ouiker et de Capsul comme référence du secteur. Le consensus : Bevouac est perçu comme le plus sélectif sur les biens, mais aussi le plus cher en honoraires. La question de la solidité financière de la structure revenait déjà avant la procédure collective.
Mars 2026, la reprise par DS Immo/Pierrelib
Pourquoi Bevouac avait besoin d’être repris
Le modèle « sans levée de fonds » a tenu neuf ans. Mais il a ses limites. La cessation des paiements est datée au 7 mai 2025 selon l’annonce légale publiée au Figaro. Le tribunal ouvre le redressement judiciaire le 3 juin 2025. La procédure se convertit en liquidation judiciaire le 31 octobre 2025, avec Me Jérôme Pierrel comme liquidateur.
Qu’est-ce qui a craqué ? Les sources disponibles pointent vers une trésorerie insuffisante par rapport aux charges, un problème classique dans un secteur où les honoraires sont perçus en fin de projet, alors que les coûts (salaires, suivi de chantier) courent tout au long. Le marché immobilier 2023-2024, avec la remontée des taux et la chute du volume de transactions, a probablement accéléré la dégradation.
Le paradoxe est réel : Bevouac avait survécu à l’effondrement de Masteos en se vantant de ne pas dépendre de capitaux extérieurs. Mais l’autofinancement, s’il protège des investisseurs exigeants, ne protège pas d’un retournement de marché prolongé.
Qui est DS Immo/Pierrelib ?
DS Immo opère sous la marque Pierrelib, branche immobilière du cabinet Perlib. La structure a été fondée en 2024 par Henri des Rieux (cofondateur de Perlib, COO) et Dorian Sempere (directeur des investissements). Pierrelib se positionne sur le même segment que Bevouac : investissement locatif clé en main, chaîne complète « Investir – Rénover – Meubler – Louer ».
En moins d’un an d’existence, Pierrelib revendique plus de 30 mandats signés, un volume modeste mais qui prouve que la structure est opérationnelle.
La reprise est officialisée par Pierrelib elle-même dans un communiqué de mai 2026 : « Notre objectif est de redonner à Bevouac toute sa crédibilité en y apportant la rigueur et la transparence qui font l’ADN de Pierrelib. »
Ce qui change pour les nouveaux clients
Deux figures clés de l’ancienne équipe Bevouac restent aux commandes opérationnelles :
- Maïté Trousselard (ex-directrice des investissements), continuité des méthodes et connaissance des projets
- Laetitia De Boyer (ex-manager commerciale), suivi client et développement commercial
La gouvernance, elle, est assurée par Henri des Rieux et Dorian Sempere. Pierrelib annonce une rigueur opérationnelle accrue, une sélection plus stricte des actifs, et un engagement sur la performance énergétique des biens rénovés.
Pour les clients dont des projets étaient en cours au moment de la liquidation : la situation reste complexe. Les créances doivent être déclarées au liquidateur judiciaire. La reprise du fonds de commerce par Pierrelib ne signifie pas automatiquement la reprise de tous les contrats en cours.
Ce qui ne change pas
La marque Bevouac est maintenue. Le site bevouac.com reste actif. Les villes couvertes et la philosophie de sélection des biens semblent inchangées. Le modèle clé en main « de A à Z » est préservé.
Ce qui est moins clair : les honoraires exacts post-reprise, les garanties sur les délais de travaux, et la capacité de la nouvelle structure à absorber un volume de projets comparable à l’ancienne Bevouac.
Notre verdict post-reprise
Bevouac a été, pendant neuf ans, l’une des rares plateformes de clé en main à mériter sa réputation. Le modèle sans levée de fonds était une vraie différenciation, et une vraie force tant que le marché tournait.
La liquidation judiciaire de 2025 est un signal sérieux. Pas forcément rédhibitoire, mais sérieux. Pierrelib reprend un fonds de commerce, pas une entreprise en bonne santé. La différence compte.
Ce qu’on recommande avant de signer avec Bevouac/Pierrelib en 2026 :
- Vérifier le statut juridique exact de l’entité avec laquelle vous signez (Bevouac SAS ou DS Immo ?) sur Pappers ou Infogreffe
- Demander des références récentes, des projets livrés après janvier 2026, pas avant
- Clarifier la fiscalité dès le départ : le bien sera-t-il livré meublé et éligible LMNP, ou loué nu ?
- Limiter l’acompte initial et ne verser les fonds qu’aux étapes contractuellement définies
- Comparer avec Ouiker ou Beanstock sur votre zone géographique avant de vous engager
Le potentiel est là. L’équipe opérationnelle est en partie la même. Mais Pierrelib est une structure jeune (créée en 2024) qui reprend une marque fragilisée. Le recul manque encore pour donner un feu vert sans réserve.