Louer un appartement ou une maison en location saisonnière semble facile à première vue. Pourtant, la législation encadre strictement cette pratique, aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. De nombreuses obligations administratives et contractuelles s’ajoutent, qu’il s’agisse d’une résidence principale louée quelques semaines ou d’un bien dédié uniquement à la location touristique.

Déclaration en mairie ou auprès des autorités : une étape indispensable

Avant même de publier une annonce, il est impératif de procéder à la déclaration en mairie ou auprès des autorités compétentes. Dans de nombreuses communes, surtout dans les grandes villes touristiques, le propriétaire doit obligatoirement signaler son intention de mettre son logement en location saisonnière.

Cette démarche administrative ne se limite pas à une simple formalité. Elle permet aux collectivités locales de suivre l’évolution du marché de la location touristique et de vérifier le respect de la durée maximale de location (90 jours ou 120 jours selon la réglementation). Négliger cette obligation expose à des sanctions parfois conséquentes, il est donc essentiel de ne jamais faire l’impasse sur ce point.

Lorsqu’on dit « sanctions » ici, on fait référence à une amende de 5 000 euros, voire 10 000 euros en cas de récidive pour l’absence de déclaration. Détrompez-vous : certaines communes repèrent facilement ces locations saisonnières et c’est le cas pour Toulouse ou Montpellier qui a quand même dressé des centaines de contraventions en 2024.

On peut même rajouter une étape essentielle en amont de cette déclaration : la prise en compte des dispositions du Code général des collectivités territoriales et des arrêtés municipaux. En effet, il se peut que dans certaines communes une autorisation soit nécessaire pour la location saisonnière ou pour la proposition de son bien sur Airbnb.

La durée maximale de location : des limites précises à ne pas franchir

Les locations saisonnières sont soumises à une durée maximale annuelle. Pour une résidence principale, la loi fixe souvent la limite à 120 jours par an. Certaines municipalités abaissent ce plafond à 90 jours pour préserver l’accès au logement des habitants locaux. Sachez que certaines plateformes de locations saisonnières sont obligées d’informer les mairies dès que cette limite est atteinte. D’ailleurs, dès que cette limite est atteinte, sur certaines plateformes, le calendrier de réservation se désactive automatiquement.

Le respect de cette limite fait l’objet de contrôles réguliers, notamment dans les zones où la tension immobilière est forte. Dès que ce seuil est atteint, il devient impossible de poursuivre la location avant l’année suivante. Les propriétaires possédant plusieurs biens doivent veiller à ce que chaque logement respecte sa propre limite annuelle pour rester dans la légalité. Le non-respect de cette durée maximale de location pourrait entraîner la requalification du bail en location meublée classique et le propriétaire bailleur, s’il est une personne physique, risque aussi une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros.

Le contrat de location saisonnière : rédigé, détaillé et obligatoire

Il est impensable de louer sans proposer un contrat de location saisonnière écrit à chaque séjour. Ce document mentionne toutes les conditions du bail et sert de référence en cas de litige entre le propriétaire et le locataire.

Certaines informations doivent absolument y figurer : la durée du séjour, le montant du loyer, le dépôt de garantie éventuel, mais aussi la description du logement. Les clauses relatives aux obligations du propriétaire et à l’usage paisible du bien par le locataire méritent une attention particulière, car elles sécurisent les deux parties.

A ce contrat de location saisonnière, le propriétaire bailleur peut joindre une notice annexée pour y glisser les consignes de sécurité par rapport à l’usage des appareils de chauffage et autres appels électroménagers de l’appartement ou de la maison par exemple. Cette notice est d’autant plus importante, car elle permet de sensibiliser le locataire et de limiter la responsabilité du bailleur en cas d’accident.

Des clauses essentielles pour éviter les mauvaises surprises

Un contrat solide aborde systématiquement le paiement et montant du loyer, mais peut aller plus loin. Il est judicieux d’y intégrer l’interdiction de sous-louer, l’obligation de respecter le règlement intérieur de l’immeuble, ou encore les modalités liées à la taxe de séjour et sa collecte. Préciser les conditions d’annulation offre également un cadre rassurant à chacun.

Il ne faut pas oublier la clause sur le dépôt de garantie, qui protège contre les dégradations éventuelles. Toutes ces mentions rapprochent la location saisonnière d’un véritable contrat de confiance, bénéfique dès le début pour le bailleur comme pour le vacancier.

Pensez également à inclure une clause sur le départ anticipé. En effet, même si le locataire a réservé pour une semaine, il se peut qu’il décide de partir avant la date prévue et pour le bailleur, ce départ anticipé présente des conséquences financières, d’où l’importance de cette clause. Cette clause doit respecter la jurisprudence et le bailleur n’a pas le droit d’appliquer une pénalité supérieure à 25% du montant total du séjour.

Il est également possible d’inclure une clause d’indexation du prix du séjour, surtout si le locataire réserve un an à l’avance. En cas d’inflation excessive ou de variations saisonnières, le propriétaire pourra se protéger. Cependant, le propriétaire ne pourra pas appliquer la modulation qu’il souhaite. Il doit se référer à l’indice INSEE des prix à la consommation, à la période de séjour et au niveau de demande touristique. Il faut alors indiquer clairement dans le contrat cette clause d’indexation ainsi que le taux de modulation qui devrait être compris entre 5 et 20% pour rester crédible et éviter tout abus.

L’état descriptif des lieux : transparence et sécurité

Joindre un état descriptif des lieux au contrat de location donne une vision claire et précise du logement. Cette description doit refléter fidèlement la réalité, en listant le mobilier, les équipements, la surface et tous les accessoires mis à disposition. D’ailleurs, on vous conseille d’ajouter une grille de notation de 1 à 5 pour chaque poste et ne pas vous limiter à un jugement simple. Il serait également judicieux de joindre à cet état des lieux des photos.

Ce niveau de transparence renforce la confiance et limite grandement le risque de contestation à l’arrivée. Un locataire bien informé sait exactement ce qui l’attend, tout comme le propriétaire qui protège efficacement son bien face à d’éventuelles réclamations injustifiées.

L’état des lieux d’entrée et de sortie : formalisme et protection

À chaque début et fin de séjour, réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie est fortement conseillé pour prévenir tout conflit. Il s’agit d’être rigoureux et précis lors du relevé des défauts existants, de l’état général de propreté et du fonctionnement des appareils.

Grâce à ce comparatif objectif, il est possible de déterminer si des dégradations sont survenues pendant la location. Un état des lieux minutieux garantit une restitution équitable du dépôt de garantie. On peut même réaliser un état des lieux en version électronique et avec une signature électronique, elle vaut preuve légale au tribunal. Propriétaire et locataire gagnent en sérénité lorsqu’ils prennent le temps de remplir ce document ensemble et d’y consigner leurs observations.

Sachez qu’aujourd’hui, certaines agences immobilières et certains professionnels de l’immobilier proposent cette prestation, ce qui vous permet d’avoir un bon état des lieux d’entrée et de sortie et une traçabilité. Ce type de prestation est facturé entre 30 et 60 euros.

Sinon, vous pouvez également avoir recours à des applications spécialisées qui permettent de faire des états des lieux. Parmi les applications les plus connues, on peut citer Welkeys Inventory, Fichierlocs et Checkaliste. Vous vous en doutez bien : certaines applications sont gratuites et d’autres sont payantes.

Paiement et montant du loyer : quand, comment, combien ?

Le montant du loyer reste librement fixé, mais son mode de calcul doit être clairement indiqué dans le contrat de location saisonnière. Le bail précise si certaines charges (eau, électricité, wifi) sont comprises ou non dans le tarif annoncé.

Concernant le paiement, il intervient généralement à l’avance ou à l’arrivée. Il est courant de demander un acompte ou des arrhes lors de la réservation. La date limite pour régler le solde avant le début du séjour doit toujours apparaître noir sur blanc afin d’éviter toute confusion ou malentendu ultérieur.

Acompte ou arrhes ? Ce sont des sommes versées à l’avance, mais elles n’ont pas la même signification juridique. Pour l’acompte, aucun remboursement n’est possible en cas d’annulation de la part du locataire sauf cas exceptionnel. Cependant, si l’annulation vient du bailleur, peut-être contraint de reloger ou d’indemniser le locataire. Si la location exige le versement des arrhes, dans ce cas, le locataire peut se permettre d’annuler à la dernière minute et il perd les arrhes. Si c’est le bailleur qui annule, il devra rendre le double des arrhes. Il est donc évident que c’est l’acompte qui est plus sécuritaire pour le bailleur, alors pensez à bien le spécifier dans le contrat.

On vous conseille de demander un acompte de 50% à la réservation et 50% quelques jours avant l’arrivée, notamment une semaine avant la date prévue d’occupation. Vous pourrez ainsi sécuriser votre location.

Taxe de séjour : collecte et reversement à ne pas oublier

Dans le cadre d’une location saisonnière, la taxe de séjour représente une obligation financière majeure pour le propriétaire. Elle est perçue pour le compte de la commune, puis reversée à la municipalité selon les modalités prévues localement.

Son montant dépend de la destination, du standing du logement et de la période. Vous avez compris que la taxe de séjour n’est pas la même dans toutes les régions et pour tous les biens en location. En Côte d’Azur par exemple, elle varie de 0,80 à 4,40 euros par personne par nuit. A Biarritz, pendant la haute saison, cette taxe de séjour est entre 0,90 et 2,80 euros. Mentionner clairement la taxe de séjour dans le contrat et informer les vacanciers facilite la collecte. Oublier ou mal appliquer cette taxe peut entraîner l’attention des services fiscaux, il convient donc d’être très vigilant sur ce point.

L’assurance du bien : prévenir vaut mieux que guérir

Protéger son logement avec une assurance habitation adaptée à la location saisonnière apporte un vrai filet de sécurité. Certains contrats classiques couvrent partiellement les locations courtes durées, mais il est souvent nécessaire de souscrire une extension spécifique. Cela couvre aussi bien les dégâts matériels accidentels que les sinistres liés à un usage inadéquat. Le coût des assurances spécialisées « locations saisonnières » va de 50 à 100 euros par an avec des franchises pouvant atteindre les 300 euros. Le propriétaire peut également prendre une garantie « protection juridique » qui couvre les litiges contractuels. Ce n’est pas si cher, car les compagnies d’assurance demandent aux alentours de 5 euros pour cette garantie pour une semaine de location.

Il est préférable de vérifier cette couverture à l’avance et d’en informer les locataires dans le contrat de location saisonnière. Parfois, il est même recommandé de demander un justificatif d’assurance à l’occupant au moment de la remise des clefs, pour anticiper tout problème éventuel.

Obligations du propriétaire et du locataire : droits et responsabilités partagés

Le propriétaire a pour priorité de fournir un logement conforme à la description, propre, entretenu et équipé conformément à la réglementation. Il doit aussi assurer la jouissance paisible du logement durant toute la période de location, sauf circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté. Il devrait également informer le locataire sur l’usage des espaces extérieurs et des espaces communs. Ce sont des petits détails, mais qui font la différence et qui pourraient éviter les tensions en copropriété.

Le saviez-vous ? Le propriétaire bailleur doit également faire remplir une fiche de police au locataire si ce dernier est un étranger. C’est une obligation qui concerne la sécurité nationale et il doit comporter le nom et prénom du locataire, sa date et lieu de naissance, son adresse habituelle, sa date d’arrivée et de départ prévue ainsi que sa signature. Cette fiche, même si elle n’est pas demandée dans l’immédiat par les forces de l’ordre, doit être conservée pendant au moins six mois.

Du côté du locataire, les principales obligations concernent l’usage paisible des lieux, le soin apporté au logement, le paiement du loyer dans les délais convenus et le respect du règlement intérieur s’il existe. Bruits excessifs après 22 heures, dégradations volontaires ou retards pour libérer le logement sont autant de motifs pouvant justifier des retenues sur le dépôt de garantie.

Respect mutuel et communication : clés d’une location réussie

Lorsque chacun prend le temps de dialoguer et de rappeler les obligations contractuelles, la gestion de la location saisonnière se déroule de façon beaucoup plus sereine. Faire preuve de flexibilité et résoudre rapidement les petits imprévus rend le séjour agréable pour tous.

Une communication honnête lors de la remise des clefs ou au moment des retours après le départ reste irremplaçable. Ce lien de confiance contribue largement au succès des futures locations et assure une réputation positive auprès des nouveaux locataires potentiels.

D’ailleurs, un petit message de bienvenue ne serait pas de trop. Vous pourrez ainsi y glisser un rappel des règles de la maison et aussi les précisions utiles par rapport aux transports, aux restaurants et aux lieux culturels.

Si le bien est mis en location sur une plateforme comme Airbnb, un recueil du feedback est aussi recommandé. Le bailleur pourrait ainsi envoyer ce message de feedback ou demander au locataire de laisser un avis sur la plateforme.