En immobilier, nous avons le locataire, l’occupant du logement, et de l’autre, le bailleur, le propriétaire du bien immobilier.
Ce dernier a des obligations à respecter, tout comme son locataire.
Qu’il s’agisse d’un bail d’habitation, d’un bail commercial ou d’un bail professionnel, ces obligations sont inscrites dans la loi et doivent être scrupuleusement respectées.
L’obligation de délivrance d’un logement décent
La première obligation du bailleur, c’est celle de livrer un logement décent au locataire. L’état du logement est donc primordial. Il ne doit présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité du locataire.
Selon la loi, un logement décent doit répondre à des critères de surface minimum (9m² pour une personne seule, 16m² pour deux personnes), d’équipement (installation électrique et de gaz aux normes, chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées) et de performances énergétiques (isolation, ventilation).
Le bailleur doit également fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) et un état des risques et pollutions (ERP). Ces documents permettent au locataire de juger de la qualité du logement.
Depuis quelques années aussi, le sécuritaire du logement loué se traduit aussi par la présence d’un détecteur avertisseur autonome de fumée.
Ceci dit, si le logement n’en est pas encore équipé, il est du devoir du bailleur d’en installer une. Sur le marché, on peut se procurer un détecteur de fumée à partir de 20 euros et pour l’installation, il faut compter au moins 30 euros.
L’obligation de réaliser les travaux d’entretien et de réparations
La seconde obligation du bailleur concerne l’entretien et les réparations du logement.
Le propriétaire est en charge de réaliser les travaux d’entretien courant et les petites réparations, sauf si ces dernières sont dues à une mauvaise utilisation du locataire.
Il doit également prendre en charge les grosses réparations, sauf celles qui incombent au locataire en vertu de l’article 1754 du Code civil.
Dans ce cas, le bailleur doit réaliser les travaux dans les plus brefs délais.
Si le logement nécessite des travaux urgents, le bailleur est tenu de les réaliser, même s’ils sont dus à une usure normale du logement ou à une force majeure.
Ces travaux urgents doivent et peuvent très bien se faire en cours de bail pour le maintien en état du logement.
Cependant, le bailleur doit informer le locataire par une notification de travaux ou par la lettre recommandée avec accusé de réception précisant la nature et les modalités d’exécution des travaux.
Les deux parties doivent trouver une entente par rapport à la réalisation de ces travaux. Le bailleur n’a pas le droit de faire ces travaux les samedis, les dimanches et les jours fériés s’il n’a pas le feu vert du locataire. Si les travaux s’étalent sur plus de 21 jours, le locataire a le droit de demander une réduction de loyer.
L’obligation de garantir la jouissance paisible du logement
Le bailleur a également l’obligation de garantir la jouissance paisible du logement au locataire. Cela signifie qu’il ne doit pas perturber la tranquillité du locataire par ses actes ou par ceux de ses préposés.
Il doit aussi s’abstenir de toute intrusion dans le logement sans l’accord du locataire. Il n’a nullement le droit de s’y introduire, même pour vérifier l’état d’entretien du logement.
Il ne peut pas imposer au locataire des visites en vue de la vente ou de la location du logement sans respecter des horaires raisonnables.
En cas de troubles de voisinage, il est tenu d’intervenir pour faire cesser ces nuisances.
L’obligation de mise en conformité avec la législation en vigueur
Enfin, le bailleur est tenu de mettre le logement en conformité avec la législation en vigueur.
Cela concerne notamment les normes de sécurité et de salubrité, les règles d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, les obligations en matière d’assainissement.
Il doit également respecter les règles liées à la location, telles que le plafonnement des loyers dans certaines zones, les obligations d’enregistrement du bail.
L’obligation de renouvellement du bail et de reprise du logement
Le bailleur a également des obligations en matière de renouvellement du bail. Sauf exceptions (reprise pour habiter, vente du logement…), il est tenu de renouveler le bail à son échéance.
En cas de reprise du logement pour habiter ou vendre, le bailleur doit respecter certaines conditions : donner congé avec un préavis de six mois, motiver son congé.
Le non-respect de ces obligations peut entrainer des sanctions pour le bailleur, comme des dommages-intérêts à verser au locataire, voire une résiliation du bail.
Il est donc crucial pour le bailleur de bien connaître et respecter ses obligations.
L’obligation de respecter le contrat de bail
Le contrat de bail est le document juridique qui scelle l’accord entre le propriétaire bailleur et le locataire. Il énonce en détail les droits et les obligations de chaque partie.
Qu’il s’agisse d’un bail commercial, d’un bail d’habitation ou d’un bail professionnel, le bailleur a l’obligation de respecter les dispositions qui y sont inscrites.
Premièrement, le bailleur a le devoir de respecter la durée du bail signé. Sauf cas de force majeure ou en cas de faute grave du locataire, le propriétaire ne peut pas mettre fin au contrat de bail de manière unilatérale.
Il a l’obligation de respecter les conditions de renouvellement du bail. Sauf exceptions spécifiques (comme la reprise du logement pour habiter), le bail doit être renouvelé à son échéance.
Deuxièmement, le propriétaire bailleur doit respecter le montant du loyer convenu au contrat. Il ne peut augmenter le loyer de manière arbitraire.
Toute augmentation doit être justifiée et respecter la législation en vigueur, notamment en ce qui concerne le plafonnement des loyers dans certaines zones.
Troisièmement, le bailleur a l’obligation de donner au locataire un préavis raisonnable en cas de fin de bail. Ce délai varie en fonction du type de bail, mais généralement, un préavis de six mois est obligatoire.
Le bailleur doit respecter la clause de tranquillité du locataire inscrite dans le contrat de bail. Cela signifie qu’il ne peut pas perturber la jouissance paisible du logement par le locataire.
L’obligation de respecter les droits du locataire
En plus des obligations spécifiques mentionnées dans le contrat de bail, le propriétaire bailleur a également des obligations générales envers le locataire.
Il doit garantir le respect des droits du locataire tout au long de la relation locative.
Premièrement, le bailleur ne peut pas refuser de louer un logement pour des motifs discriminatoires (âge, origine, sexe, situation familiale, handicap…).
C’est une obligation légale, et le non-respect de cette règle peut entraîner de lourdes sanctions.
Deuxièmement, le bailleur doit respecter le droit au respect de la vie privée du locataire.
Il ne peut pas pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire, à moins d’une situation d’urgence ou de besoin de réalisation de travaux urgents.
Le bailleur est tenu de garantir la jouissance paisible du logement. Cela signifie qu’il doit intervenir en cas de troubles de voisinage.
Si le locataire subit des nuisances sonores, des dégradations ou toute autre forme de dérangement, le bailleur a l’obligation d’intervenir pour faire cesser ces perturbations.
Le bailleur a également l’obligation de fournir un logement décent, en bon état et conforme aux normes de salubrité et de sécurité. Le locataire a le droit de vivre dans un logement sûr et sain.
L’obligation de suivre les conseils juridiques d’un professionnel
L’obligation du bailleur ne se limite pas uniquement à la gestion du logement et au respect des droits du locataire.
Il est également tenu de suivre les conseils juridiques d’un professionnel pour assurer la conformité de ses actions avec la législation en vigueur.
Cela peut impliquer de recourir à un avocat pour la rédaction du contrat de bail, pour obtenir des conseils sur le respect des obligations légales ou pour gérer un éventuel litige avec le locataire.
La consultation d’un avocat peut représenter un certain coût (comptez un budget avocat d’environ 200 euros pour une consultation), mais elle est souvent indispensable pour éviter des complications ultérieures.
Il est également possible de recourir à un gestionnaire immobilier ou à une agence immobilière pour gérer la location du bien.
Ces professionnels sont formés pour comprendre et respecter les obligations du bailleur.
Ils peuvent prendre en charge la gestion des travaux d’entretien, l’encaissement des loyers, la gestion des relations avec le locataire.
L’obligation de remettre les documents utiles
Ce n’est pas pour déranger son bailleur que le locataire lui exige de remettre la quittance de loyer à chaque versement.
Précisons d’ailleurs que c’est une obligation pour le bailleur. Ce dernier doit fournir une quittance dans laquelle il doit distinguer le montant du loyer et les charges. Le bailleur a le droit de le transmettre par mail si le locataire l’accepte.
Dans le cadre d’une location immobilière, ce sont ces quittances qui sont souvent indiquées comme documents utiles et obligatoires à remettre au locataire.
Sachez toutefois que le bailleur doit aussi laisser une copie du contrat de location, du dossier de diagnostic technique, de l’état des lieux d’entrée et éventuellement un exemplaire de l’extrait du règlement de copropriété à la remise des clés. Même si le locataire ne les exige pas, remettez-lui cette pile de paperasse.
En cas de rupture de bail, le bailleur doit aussi remettre au locataire une lettre de congé avec une notice d’information rappelant les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation.
Notez bien qu’en tant que propriétaire bailleur, si vous négligez les obligations décrites précédemment, vous risquez des sanctions. Ces sanctions peuvent aller d’une résiliation de bail à des poursuites judiciaires s’accompagnant de lourdes amendes.