Le Mexique, attire de nombreux acheteurs internationaux désireux d’investir dans l’immobilier. Cependant, l’idée d’acheter un bien au Mexique peut sembler complexe.

Que vous envisagiez de poser vos valises dans une villa à Cancun ou d’investir dans un appartement à Ciudad de Mexico, comprendre le processus d’achat est essentiel.

L’attrait de l’immobilier mexicain : un marché aux multiples facettes

Dans un marché dynamique où l’ancien côtoie le moderne, le Mexique présente un tableau séduisant pour les acheteurs. Des prix attractifs, une diversité de propriétés allant des maisons coloniales aux appartements modernes, et un cadre de vie enchanteur renforcent l’attrait pour ce pays.

Les prix varient considérablement selon les zones. Par exemple, une maison à Ciudad de Mexico peut coûter trois fois moins qu’une propriété équivalente à Paris ou New York.

Pour que vous puissiez au mieux préparer votre installation ou votre investissement au Mexique, on peut tout de même vous donner le prix moyen d’un mètre carré en milieu urbain : il est aux alentours de 1 650 euros en 2025. Le prix plancher peut baisser jusqu’à 700 euros alors que le prix plafond peut dépasser les 3 000 euros.

Les étrangers sont séduits par cette accessibilité, mais aussi par la qualité de vie élevée. Une fois installé au Mexique, vous pourrez même oublier que vous n’êtes pas en Europe.

On peut par exemple évoquer le système de santé mexicain qui peut se comparer à celui des États-Unis ou encore du Canada en termes de qualité, alors qu’au Mexique les prix sont plus bas. Le marché est structuré pour accueillir des investisseurs, avec des avantages fiscaux et des opportunités de croissance non négligeables.

Les étrangers peuvent acquérir des biens, mais certaines zones comme les zones côtières et frontalières nécessitent une structure de fiducie appelée fideicomiso, qui permet de contourner les restrictions et offre des droits de propriété. Ce mécanisme, bien que spécifique, garantit la sécurité d’investissement pour les non-citoyens.

Choisir le Mexique pour investir dans l’immobilier est non seulement une décision économique, mais également un choix de vie enrichissant, offrant une qualité de vie sublime.

Investir au Mexique : quelle ville choisir ?

Maintenant que vous êtes convaincu par le Mexique, il faudra trouver la meilleure ville où vous allez acheter votre bien. Certaines villes vous ont peut-être tapé dans l’œil par leur attractivité touristique et par leur dynamisme économique et c’est sur ces villes que vous devez vous concentrer.

Intéressez-vous par exemple à la capitale, la plus grande ville du pays, Mexico. Le marché immobilier de cette ville est très dynamique et il y a de fortes chances que vous y trouvez la villa, la maison ou l’appartement de vos rêves. Si votre budget vous le permet, axez votre recherche dans les quartiers de Polanco, de Santa Fe et de la Condesa.

Vous devez également connaître Cancún. Cette ville est sans doute l’une des destinations touristiques les plus prisées du pays, voire même du monde. Ici, le marché immobilier a plus un caractère luxueux. Si vous voulez avoir une villa de luxe ou un appartement avec vue sur mer, c’est sur Cancún que vous devez faire vos recherches.

Si le prix de l’immobilier à Cancún est assez élevé et que votre portefeuille est limité, étalez votre recherche sur Playa del Carmen. Si vous êtes plus séduit par le nord du pays, vous pouvez vous intéresser à Monterrey. Ici, on retrouve aussi quelques biens de luxe.

Au Mexique, Guadalajara est surnommée la « Silicon Valley » et ce, à cause de l’expansion de son secteur technologique. Cette zone attire particulièrement les jeunes professionnels et les expatriés. Si cette troisième plus grande ville mexicaine vous a séduit, focalisez vos recherches dans les quartiers de l’Americana, Providencia ou de Santa Teresa.

Si vous n’avez pas un grand budget pour cet achat au Mexique, vous pourrez quand même vous offrir un très beau bien. On vous recommande d’aller voir la ville de Mérida qui propose en moyenne des biens immobiliers environ deux fois moins chers qu’à Guadalajara.

Rappelons que Mérida est la capitale de l’État de Yucatan et qu’elle connaît aujourd’hui une croissance démographique importante pour sa qualité de vie, ses infrastructures et ses services.

Naviguer dans le processus d’achat : de la recherche à la signature

La recherche d’une propriété au Mexique débute souvent par l’identification de vos critères : localisation, type de bien, budget. Une fois ces éléments identifiés, engagez un professionnel qui connaît le marché local et peut vous guider. Vous pouvez trouver plusieurs agences immobilières au Mexique, mais prenez le temps de bien choisir celle qui va vous accompagner. Si vous choisissez un agent immobilier, assurez-vous qu’il dispose d’une certification. Vous pouvez également vous faire épauler par un avocat spécialisé en droit de l’immobilier pour cet achat.

La visite de maisons rythme souvent votre parcours. Prenez le temps d’évaluer chaque bien, car chaque région mexicaine offre une ambiance unique.

Une fois votre choix fait, l’étape de la négociation commence. L’acheteur peut souvent obtenir des conditions avantageuses, le marché étant flexible.

C’est ici que l’acheteur peut présenter son offre d’achat. Vous pouvez formaliser votre offre d’achat de la propriété à un certain prix dans une certaine durée.

Si les négociations ont été très bien réalisées, la réponse à cette offre ne doit pas être une surprise, car le vendeur devrait l’accepter. Sinon, il pourrait avancer une contre-proposition. Si l’offre d’achat convient au vendeur, il le fera savoir et l’acheteur pourra conclure avec lui un dépôt.

Ensuite, un contrat de promesse d’achat formalise l’accord entre vous et le vendeur. Ce document, rédigé avec soin, précise le descriptif du bien, le prix convenu et les conditions de vente. Un acompte est généralement requis pour sceller l’accord.

Une fois le dépôt effectué, même si ce n’est qu’une infime partie du prix de vente, le vendeur devrait retirer son bien sur le marché et attendre la conclusion du prochain contrat.

Le rôle du notaire est crucial. En tant que représentant impartial, il vérifie la légalité de la transaction, s’assure que le vendeur est bien le propriétaire, et prépare l’acte de vente définitif. Ce dernier est signé en présence des deux parties, avec le notaire qui certifie l’authenticité.

Préparer la vente : les documents nécessaires à la vente

Pour cette acquisition au Mexique, si vous vous faites accompagner par un professionnel, il vous détaillera dès le début les documents nécessaires à la transaction.

En effet, pour la conclusion de cet achat, plusieurs documents sont nécessaires dont :

  • Un passeport valide,
  • Un visa de résident temporaire ou permanent. Certes, avec un visa de touriste, vous pourrez faire une acquisition immobilière, mais dans ce cas, vous devez justifier que votre bien sera destiné à une résidence et non à un investissement spéculatif,
  • Un numéro d’identification fiscal mexicain. Pour avoir ce numéro, vous devez réaliser les démarches nécessaires auprès du Servicio de AdministracionTributaria.
  • Un compte bancaire au Mexique. Ce n’est pas obligatoire, mais avec ce compte, la transaction sera plus simple,
  • Une preuve de fonds. Vous devez également être en mesure de prouver que vous avez les fonds nécessaires pour réaliser cette transaction, notamment si vous comptez régler en devises étrangères.

Si vous faites cet achat pour un investissement, en fonction du bien que vous choisissez, on peut également vous exiger une approbation par la Commission des Investisseurs Étrangers.

Comprendre le rôle du fideicomiso : sécuriser votre investissement

Si vous avez choisi de faire une acquisition immobilière dans une zone dite « restreinte », il est important de bien comprendre le fideicomiso avant de signer la promesse de vente.

Déjà, notez que « Fideicomiso » est le terme utilisé pour désigner le contrat de fiducie, mais aussi par l’entité qui se porte comme fiduciaire.

Pour les étrangers, l’une des spécificités du marché mexicain est l’obligation du fideicomiso pour l’achat de propriétés dans certaines zones. Cette fiducie est un outil juridique qui vous permet de détenir un bien tout en respectant les lois mexicaines.

Le fideicomiso est créé par une banque mexicaine, agissant comme fiduciaire. Ceci dit, c’est bien la banque qui détient le titre de propriété.

Bien que la banque détienne techniquement le titre, en tant qu’acheteur, vous conservez tous les droits d’utilisation et de cession du bien. Cette structure offre une sécurité supplémentaire aux investisseurs étrangers.

A travers ce système fiduciaire, l’acheteur étranger jouit des mêmes droits de propriété qu’un citoyen mexicain. Il lui est même possible de nommer des co-bénéficiaires.

Vous avez compris : en théorie, la loi mexicaine interdit aux étrangers de faire une acquisition directe d’un bien dans certaines zones, notamment dans les zones localisées à moins de 50 kilomètres des côtes et à moins de 100 kilomètres des frontières.

C’est donc le fideicomiso qui pourra vous permettre d’avoir un bien sur une plage à Cancun, à Los Cabos ou encore à Playa del Carmen.

Le coût annuel de gestion d’un fideicomiso est généralement modeste et dépend de la banque choisie. L’acheteur est libre de choisir la banque qui portera le rôle de fideicomiso, mais il doit se tourner vers une structure fiable, capable de gérer le contrat. Pour l’établissement du contrat, la banque pourra vous facturer entre 500 et 2 000 euros.

Précisons également que cette fiducie n’est pas valable à vie. Vous devez la renouveler tous les 50 ans pour conserver les droits sur la propriété et bien sûr, il y a des frais relatifs à ce renouvellement. Actuellement, ces frais sont de l’ordre des 600 euros.

Ceci dit, si vous faites une acquisition hors des zones restreintes, vous n’aurez pas à vous casser la tête par rapport à ce fameux fideicomiso.

Si vous n’avez pas non plus un grand budget pour cette acquisition, focalisez vos recherches sur les villes et les régions urbaines du pays. Vous pouvez très bien trouver un appartement à Mexico, un condominium à Guadalajara ou une maison résidentielle à Mérida.

Cependant, il est essentiel de bien comprendre les obligations contractuelles. Le contrat précise vos droits et responsabilités, offrant une structure flexible pour gérer votre bien.

Par rapport aux obligations fiscales par exemple, même si la banque détient les titres, c’est le propriétaire étranger qui s’acquitte des impôts fonciers locaux et des obligations fiscales annexes.

Avec un fideicomiso, vous pouvez vendre, louer ou transmettre la propriété à vos héritiers sans entrave. Dans le cadre d’une succession, il faut renouveler le fideicomiso et les héritiers devront l’avoir à leurs noms.

Cette solution, conçue pour protéger aussi bien l’acheteur que la souveraineté du pays, permet d’investir en toute sérénité au Mexique.

La fin du processus : formalités, financement et transfert de propriété

Le financement de votre achat au Mexique peut s’effectuer par différentes méthodes. Beaucoup d’acheteurs optent pour un financement personnel, mais des options locales existent également. Certaines banques mexicaines proposent des prêts hypothécaires aux étrangers, bien que les conditions puissent varier et elles sont plus strictes.

Pour avoir un prêt hypothécaire d’une banque mexicaine, un étranger doit par exemple avoir un apport personnel plus élevé. La durée de son prêt sera également moins étalée et le taux d’intérêt appliqué est plus élevé.

Si les offres des banques commerciales mexicaines ne vous conviennent pas, vous pouvez également voir auprès de la FONACOT ou l’Institutodel Fondo Nacional para el Cosumo de los Trabajadores. Les conditions de cette institution sont plus souples. Notez toutefois que le prêt FONACOT est plus réservé aux résidents permanents et aux travailleurs locaux.

En alternatives aux banques mexicaines, il y a aussi les banques internationales. Si les conditions de ces dernières sont assez similaires à celles des banques mexicaines, le taux d’intérêt affiché est plus intéressant. Si vous êtes déjà client auprès de la banque internationale, il sera plus facile pour vous d’avoir le prêt immobilier nécessaire à cette acquisition au Mexique.

La signature de l’acte de vente définitif marque la concrétisation de l’acquisition. Une fois le paiement finalisé, le notaire transfère le titre de propriété à votre nom ou au nom de votre fideicomiso. Les frais de clôture incluent les taxes, les frais notariaux et les frais de banque si un fideicomiso est impliqué. Le processus de transfert est rigoureux. Le notaire enregistre la vente auprès du registre public de la propriété, garantissant ainsi votre titre. Cette étape, bien qu’administrative, est cruciale pour sécuriser votre investissement à long terme.

Comprendre les frais relatifs à cet achat immobilier au Mexique

Vous vous en doutez bien que pour cette transaction immobilière, il n’y a pas que le prix de vente que vous devez régler.

Pour que vous puissiez comprendre le coût final de la transaction et pour que vous puissiez optimiser les coûts relatifs à cet achat, voici les charges à considérer :

  • La taxe de transfert de propriété qui revient généralement à l’acheteur, même s’il est possible de négocier un partage de cette taxe entre le vendeur et l’acheteur. Cette taxe est déterminée sur la valeur cadastrale du bien ou de son prix de vente. Le taux va de 2 à 4% en fonction de l’État où se trouve le bien,
  • Les honoraires de l’agent immobilier : Ils sont compris dans une fourchette de 4 à 6% du prix d’achat de la propriété,
  • Les frais de notaire : Ces frais sont dans l’ordre de 1-5% du prix d’achat. Ils comprennent la rédaction, la signature des contrats et la mise à jour des registres fonciers. Lorsque le notaire annonce ces frais, vous devez bien demander si les frais de titres de propriété et d’enregistrement sont inclus ou non,
  • La TVA sur les biens neufs : oui, au Mexique, on n’applique pas la même TVA pour les biens anciens et les biens neufs. Si vous achetez un bien neuf, venant par exemple directement d’un promoteur immobilier, attendez-vous à ce que la TVA appliquée soit à 16%,
  • La taxe sur la valeur cadastrale qui correspond à la taxe foncière annuelle. Là, même si sur le papier, c’est la banque qui est propriétaire, c’est vous, le nouveau propriétaire qui doit régler cette taxe,
  • Les frais de Fideicomis initiaux qui sont compris entre 1800 et 3000 euros,
  • Les frais fiscaux qui sont très variables et dépendent entre autres de la valeur du bien et de sa localisation,
  • Les frais annexes : Dans cette catégorie de frais, on peut citer les frais d’inspection et d’évaluation,les frais de traduction, les frais de financement, l’assurance habitation et les honoraires de l’avocat.

Acheter sereinement au Mexique : identifier et comprendre les risques liés à l’achat

Une fois que vous avez trouvé le bien de vos rêves, vous pouvez vous précipiter à faire votre offre d’achat et à accélérer la procédure pour finaliser la transaction. Au Mexique comme ailleurs, un achat immobilier comprend des risques qu’il faudra identifier et comprendre.

Le premier risque pour cette acquisition au Mexique est celui lié au titre de propriété ou à la légalité de celle-ci. En effet, même si une personne se présente comme propriétaire d’un bien et même si son entourage le confirme, il se peut que le bien ne soit pas correctement enregistré au Registre Public de la Propriété ou que la propriété soit en litige à cause de litiges liés à des droits de succession.

Pour vous assurer que la personne qui se présente à vous est bien le propriétaire, exigez un certificat de propriété. Vous pouvez également demander à un notaire local de vérifier les documents liés à la propriété.  On ne peut pas non plus écarter le risque de tomber sur une propriété avec des dettes ou des hypothèques impayées.

Si la situation n’est pas réglée par le vendeur après la vente, l’autorité locale ou l’institution financière peut saisir le bien. Il se peut également que vous, nouveau propriétaire, se retrouve au milieu de conflits juridiques qui vous obligeraient à régler des frais imprévus.

Dans les zones touristiques, les propriétés se multiplient au Mexique et certaines sont sorties de la terre avec un permis de construire illégal ou sans respect des normes de construction locales.

Si le bien que vous avez choisi et acheté n’a pas eu de permis de construire ou si elle enfreint les règles de zonage, vous vous exposez à des actions en justice ou à des amendes et au pire des cas, à une destruction de la construction. Pour pouvoir acheter en toute sérénité, renseignez-vous auprès des autorités compétentes locales sur ces normes de construction.

Pour vous faciliter la vie, si vous souhaitez acheter un bien immobilier au Mexique, vous pouvez nous envoyer un mail à leblogdelimmobiliercontact@gmail.com et nous vous mettrons en relation avec un agent immobilier français certifié AMPI sur place au Mexique depuis 25 ans. Si vous souhaitez également un Visa de résidence temporaire et permanente, il pourra vous aider.