Si vous projetez d’acheter une maison, un appartement ou un autre type de bien immobilier, on vous conseille de garantir la sécurité de votre transaction pour ne pas risquer de perdre votre argent.
Ainsi, avant de signer quoi que ce soit, prenez le temps de vérifier l’état hypothécaire du bien que vous convoitez afin de prendre les meilleures décisions.
Si vous ne savez pas encore ce qu’est un état hypothécaire, veuillez suivre cet article.
État hypothécaire : définition
Un état hypothécaire est un document contenant toutes les informations sur un bien immobilier ou sur le patrimoine immobilier d’un citoyen français.
Également désigné sous le nom de relevé hypothécaire, certificat hypothécaire ou état des charges, il répertorie aussi bien la description du bien que son historique. Il révèle si celui-ci a déjà fait l’objet d’une ou de plusieurs ventes, de donations, de mutations, etc.
Ce document s’avère très utile pour ceux qui projettent d’acquérir le bien, mais aussi pour les établissements bancaires qui souhaitent connaître les garanties prises sur celui-ci.
De ce fait, l’état hypothécaire permet de prendre conscience des éventuelles inscriptions conventionnelles juridiques ou légales comme hypothèques, servitudes ou saisies immobilières dont peut avoir fait l’objet le bien concerné.
Il appartient au notaire d’établir et de mettre à jour ces informations sous forme de tableau, à chaque fois que le bien fait l’objet d’un changement majeur.
Les raisons d’exiger un état hypothécaire
Vous pouvez demander l’état hypothécaire du bien de vos rêves, que vous l’ayez déniché avec Horysons ou grâce à l’aide d’une autre agence immobilière.
En effet, tout le monde peut demander la copie d’un état hypothécaire, que vous soyez :
- Un potentiel acheteur,
- Un professionnel de l’immobilier,
- Un assureur,
- Un notaire,
- Un établissement bancaire ou financier, etc.
À chaque fois qu’il y en a besoin, que vous soyez particulier ou professionnel, vous pouvez réclamer la copie d’un état hypothécaire.
C’est principalement le cas lors d’un rachat de crédit, d’une acquisition d’un bien immobilier, d’une vente d’un bien immobilier, de sinistre, etc.
Ce document permet en effet d’estimer avec plus de précision la valeur réelle d’un bien. Pour cela il suffit de fournir le code postal de la commune où se trouve la propriété, l’identité du propriétaire ou la référence cadastrale de la propriété.
Pour s’assurer du véritable propriétaire d’un bien
Il vous est également possible de demander l’état hypothécaire d’un bien immobilier dont vous souhaitez connaître le nom du ou des propriétaires actuels. Faites-le quand vous désirez acquérir un terrain mais que vous ignorez à qui il appartient : la copie de son état hypothécaire le précise.
Vous pouvez également prendre connaissance de l’identité de ses anciens propriétaires, toutes ces informations étant enregistrées dans le document. Ainsi vous ne risquez pas d’être victime d’une imposture, car l’état hypothécaire vous met à l’abri d’éventuelles escroqueries.
Pour vérifier que le bien n’est pas hypothéqué
Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente, l’office notarial qui s’en occupe demande toujours son état hypothécaire afin de s’assurer qu’il n’est pas hypothéqué, et donc qu’il peut légalement être vendu. Si le bien est hypothéqué, le notaire doit en informer l’acheteur avant la finalisation de la transaction.
Pire : si le bien est concerné par une saisie immobilière, il ne peut pas être vendu et doit être mis aux enchères publiques. Cependant si le propriétaire a payé toutes les dettes relatives à l’hypothèque et les frais relatifs à la levée de celle-ci, il a le droit de le vendre.
L’état hypothécaire permet aux banques de s’assurer de la solvabilité d’un client demandant un crédit immobilier.
Les informations contenues dans un état hypothécaire
Le contenu de l’état hypothécaire est riche en informations. Il mentionne en premier lieu les coordonnées du propriétaire du bien immobilier, ainsi que la description incluant notamment sa localisation et sa superficie.
Il détaille également les éventuelles inscriptions hypothécaires enregistrées, en fournissant les informations relatives aux créanciers, aux montants et aux dates d’échéance.
De plus, l’état hypothécaire peut mentionner d’autres charges, telles que les servitudes, les droits de passage, les privilèges immobiliers et les contrats en cours liés au bien.
Toutes ces informations sont classées dans un tableau composé de 3 colonnes :
La désignation du bien immobilier
La première colonne est dédiée à la description du bien immobilier, qu’il s’agisse d’une villa, d’un appartement, d’un garage ou d’une dépendance. L’adresse et la localisation du bien y sont également indiquées ; s’il fait partie d’une copropriété, le document précise le nombre de lots et les tantièmes affectés au bien.
L’historique du bien immobilier
La seconde colonne fait état des différentes transactions dont a déjà fait l’objet le bien : cela inclut les ventes, les mutations ou les donations, avec les dates de réalisation et le montant respectif de chaque transaction.
Les noms des vendeurs, des acquéreurs, des donateurs et des bénéficiaires y sont également fournis, ainsi que ceux des notaires qui se sont occupés de chaque vente ou transmission du bien. L’identité du ou des propriétaires du bien comprend ainsi le nom, le prénom, la date et le lieu de naissance.
Il faut disposer d’un état hypothécaire récent, généralement daté de moins de 3 mois pour assurer son authenticité et sa validité.
Un état hypothécaire à jour reflète en effet la situation actuelle du bien, la raison pour laquelle toutes les parties impliquées dans la transaction sont en droit d’exiger un état hypothécaire récent, leur permettant de prendre des décisions éclairées.
Cette colonne indique également la qualité du ou des propriétaires : en toute propriété, en division, nu-propriétaire etc, ainsi que les servitudes qui affectent le bien.
Les obligations juridiques et financières du bien immobilier
La 3ème colonne de l’état hypothécaire précise les inscriptions sur le bien, comme les hypothèques conventionnelles judiciaires ou légales qui ont pesé (ou pèsent encore) sur le bien, ainsi que leur date de fin d’effet.
Le montant des créances, les taux d’intérêt appliqués et le nom des créanciers y sont aussi indiqués, de même pour les garanties prises sur le bien et le nom de leur ou leurs bénéficiaires. C’est également le cas pour le fonds servant et le fonds dominant de chaque servitude.
La démarche de demande d’état hypothécaire
Quand vous projetez d’acquérir un bien immobilier, assurez-vous d’obtenir son état hypothécaire à jour pour éviter tout risque financier ou juridique.
Cette vérification vous permet de comprendre l’étendue des engagements liés à la propriété, et de prendre des décisions éclairées en fonction de ces informations. Faites la demande auprès du Service de Publicité Foncière, ancienne Conservation des hypothèques ou au Bureau des hypothèques de la zone où se trouve le bien en question.
Il en existe 354 dans l’Hexagone, mais vous pouvez trouver les coordonnées sur impot.gouv.fr dans la rubrique Contact et RDV. Chaque SPF dépend de la Direction Générale des Finances publiques et est chargé d’enregistrer les actes juridiques de tout bien immobilier sur le territoire français.
Il appartient ainsi au SPF de la zone où se trouve le bien concerné de vous fournir la copie de son état hypothécaire. Formalisez et validez votre demande en déposant un formulaire, et en payant une contribution de sécurité immobilière dont le montant varie suivant les renseignements recherchés.