Avec ses quelques 235 000 habitants, Lille est la dixième ville de France derrière Strasbourg et Bordeaux. Le marché immobilier y est très dynamique, ce qui en fait une ville très attractive pour les investisseurs locatifs. De leur côté, les étudiants, les jeunes urbains et les entreprises sont nombreux à s’y installer chaque année, ce qui tend à accroître la demande locative et contribue à faire grimper les prix.
Lille : panorama d’une ville en pleine mutation
Réaliser un investissement locatif à Lille, c’est opter pour une ville située dans la région Hauts-de-France, à seulement une heure de train de Paris. Avec sa superficie de 35 km², la ville est découpée en plusieurs quartiers. Citons Lille-Centre, Vieux-Lille, Vauban, Wazemmes, Moulins, Saint-Maurice, Fives, Bois-Blancs, Lille-sud et Faubourg de Béthune.
La démographie de Lille est en constante évolution. Selon l’Insee, la MEL (Métropole Européenne de Lille) est la deuxième agglomération française en ce qui concerne la densité de sa population avec 1 174 273 habitants.
Selon Meilleurs Agents, le prix au m² moyen pour un appartement à Lille est de 3 563 € par m² et de 3 091 € par m² pour une maison. Cela reflète une évolution de +0,5 % sur un mois, de +6,9 % sur deux ans et de +37 % sur 10 ans. La tension immobilière y est importante puisqu’on dénombre 17 % d’acheteurs de plus que de biens à vendre.
Il faut, en outre, 46 jours environ pour vendre un bien. De leur côté, les ménages disposent d’un pouvoir d’achat immobilier de 57,3 m². Cela signifie qu’avec des mensualités de crédit de 1 000 € par mois sur 20 ans, les Lillois peuvent faire l’acquisition d’un bien de 57,3 m². À titre de comparaison, ce pouvoir d’achat est de 174 m² au Mans, 54,1 m² à Toulouse, 43 m² à Bordeaux et 20 m² à Paris.
Trois quartiers pour réaliser un investissement locatif à Lille
Comme dans toutes les grandes villes françaises, les prix de l’immobilier à Lille varient d’un quartier à l’autre. Dans le top 3 des quartiers les plus prisés des investisseurs, on trouve Lille-Centre, Lille-Sud et Vauban-Esquermes.
Ce dernier est sans conteste le quartier de Lille dédié aux étudiants. On y trouve notamment l’Université Catholique, l’Institut Supérieur De Technologie Du Nord (I.S.T.N) et ESTICE – International Management.
C’est également au nord de ce quartier que se trouve le zoo de Lille. Il s’agit par ailleurs du quartier le plus cher de la ville, il faut compter en moyenne 3 982 € par m² pour y acheter un bien.
Comme le note l’agence immobilière SGL Lille « Le centre-ville et Vauban sont ainsi deux quartiers à privilégier si vous envisagez un investissement locatif ». Avec des prix moyens autour de 3 033 € par m², le Centre accueille de nombreux lieux historiques ainsi que des restaurants et des boutiques, de même que la Gare Lille Europe.
Une forte demande locative, mais des loyers en baisse.
L’état du marché de la location est lui aussi en forte évolution. Comme le note l’Observatoire Clameur, les loyers sont toutefois à la baisse. Le loyer médian hors charges est ainsi de 16 € par m² pour un T1 (-2,4 % sur 12 mois), 13 € par m² pour un T2 (-0,8 % sur 12 mois) et 11 € par m² pour un T3 ou plus (+0,3 % sur 12 mois).
Les perspectives d’évolution sont cependant excellentes en raison de la tension immobilière et de l’attractivité de la ville. En outre, les loyers pourraient repartir à la hausse en raison de l’inflation, ce qui pourrait inciter les propriétaires à réévaluer annuellement les loyers.
Pour rappel, Lille, de même que les villes voisines de Hellemmes et Lomme, appliquent le dispositif d’encadrement des loyers depuis le 1er mars 2020. Ce qui explique peut-être en partie la baisse des loyers. Néanmoins, le rendement mensuel moyen à Lille est de 10 à 16.1 euros le m2 avec un rendement brut de 5 à 9%.
Défiscalisation Lille : les dispositifs immobiliers en vogue
Lille est une ville idéale pour investir tout en profitant des dispositifs de défiscalisation. Il existe plusieurs possibilités pour les nouveaux propriétaires.
- Le neuf pour profiter de la loi Pinel à Lille
Achetez dans le neuf ou dans l’ancien pour profiter de tous les avantages de la loi Pinel à Lille. En effet, cette ville universitaire à forte croissance économique est classée dans la zone A.
Ainsi, les appartements et les maisons sur place sont éligibles à une diminution d’impôt de 63 000 euros maximum sur 12 ans.
Le marché immobilier lillois se dynamise de plus en plus ces dernières années. Différents programmes immobiliers ont vu le jour pour donner le choix aux nouveaux investisseurs.
Au cours du second trimestre 2022, 26 programmes de futurs logements neufs devraient être livrés. Pour devenir propriétaire dans la capitale des Flandres, le neuf est donc une option intéressante.
- La Loi Malraux pour investir dans l’ancien
Le dispositif Malraux est également disponible à Lille. Il s’agit toujours d’un programme de logement locatif qui vous ouvre les portes de 22 à 30 % de réduction d’impôt. Cependant, vous devez, dans ce cas, vous engager à restaurer d’anciens biens avant de les mettre en location. Le contrat de bail dure 9 ans minimum.
Malgré la légère tension, on enregistre aussi une augmentation du nombre d’opérations immobilières dans l’ancien à Lille depuis le début de l’année 2022.
Par rapport à l’année dernière, le marché a pris 1%. Il semble que les investisseurs ne boudent plus les anciennes constructions qui sont mieux placées, à savoir généralement en centre-ville.
- Les monuments historiques de Lille
Enfin, pour devenir propriétaire et défiscalisé à Lille, il vous reste les monuments historiques. En effet, cette ville est classée comme patrimoine français, vous laissant ainsi un maximum d’opportunités.
La loi Monuments Historiques consiste à acheter un bien qui fait partie du patrimoine, le rénover et en garder toute l’authenticité avant de l’utiliser. Ce peut être pour en faire un logement locatif ou en résidence principale. L’usus durera au minimum 15 ans après l’accession au bien de l’État.
Des avantages fiscaux sont à la clef de cet investissement. Effectivement, vous pouvez déduire de votre assiette fiscale 100% des travaux de restauration. Les réductions peuvent s’étaler au maximum sur 3 ans. Il n’y a aucun plafond.
Même si les biens éligibles à ce programme de défiscalisation sont de moins en moins nombreux en France, Lille propose différents programmes de logements anciens, d’appartements ou de maisons en plein cœur de ses quartiers historiques qui peuvent être intéressants.
Immobilier à Lille : est-ce le bon moment pour vendre ?
Avec la tendance du marché, c’est un bon moment pour vendre si vous détenez votre bien depuis plus de 6 ans. Depuis la fin de l’année 2021, on enregistre une augmentation de l’ITI ou Indicateur de Tension Immobilière de 12% à Lille. Ce qui explique d’ailleurs la flambée des prix. Les offres sont moindres par rapport à la demande.
Les délais des transactions sont aujourd’hui plus intéressants. Malgré une hausse des prix de 5.6% par rapport à 2021, les marges de négociation des investisseurs se réduisent à cause du manque de proposition. Ce qui tend à réduire les délais de signature de l’acte. C’est un contexte propice à la vente.