On définit la capacité d’emprunt par le montant que vous pourrez obtenir de votre banque pour financer l’achat de votre futur logement. Vous l’avez compris : il s’agit d’une composante principale pour déterminer le type de bien que vous pourrez acquérir.

Comment fonctionne la capacité d’emprunt ?

Avant de vous octroyer un prêt immobilier, la banque se penchera sur votre capacité d’emprunt. Il faut comprendre qu’elle n’est pas variable en fonction de votre apport personnel. Pour la déterminer, on se penche sur votre taux d’endettement.

La durée sur laquelle va s’étaler le crédit immobilier ainsi que son taux d’intérêt vont également jouer sur cette capacité d’emprunt. Si on vous propose un crédit avec un taux élevé, les mensualités seront également élevées et c’est ce qui va réduire votre capacité d’emprunt.

Au cas où le prêt s’allonge sur 25 ans, les mensualités vont être moindres, ce qui va augmenter votre capacité d’emprunt. 

Dans ce second cas, vous allez vous retrouver avec un coût total du crédit plus élevé.

L’évaluation de la capacité d’emprunt

Comme nous l’avons évoqué ci-dessus, la capacité d’emprunt sera calculée en fonction du taux d’endettement.

Il faut d’abord savoir que le taux d’endettement est la part du revenu qu’un ménage peut consacrer au remboursement du crédit immobilier. Par ce pourcentage, la banque s’assure que le souscripteur n’accumule pas trop de dettes par rapport à ses revenus. 

Pour déterminer le taux d’endettement, on prend en considération les revenus, comme les salaires, les pensions de retraite, les revenus fonciers, les revenus des placements financiers réguliers, les bénéfices industriels et commerciaux. 

Du côté des charges, on se penche sur les mensualités de crédit en cours, le loyer si le souscripteur est un locataire, les pensions alimentaires et toutes les autres charges récurrentes.

Pour évaluer votre capacité d’emprunt, il faut également voir le reste à vivre. Il s’agit de la somme que le ménage emprunteur dispose lorsqu’il s’est acquitté de toutes ses charges principales. 

Si le montant permet au foyer de vivre normalement et d’assurer ses dépenses courantes, vous pourrez espérer un montant intéressant de votre banquier.

Dans le cas contraire, si la somme est insuffisante, il ne vous sera pas proposé une capacité d’emprunt diminuée par votre banquier, mais d’un refus de prêt.

La formule de calcul de la capacité d’emprunt

Il faut savoir que les banques et les institutions financières estiment la capacité d’emprunt à 33% du taux d’endettement. Au-delà, de ces 33%, un ménage risque de ne pas pouvoir continuer à vivre et à s’acquitter de ses dépenses quotidiennes.

Par conséquent, l’intégralité des mensualités du crédit immobilier ne doit pas aller au-delà du tiers des revenus du ménage emprunteur. Il s’agit là d’une protection pour l’organisme prêteur et du souscripteur également.

La formule de calcul de la capacité d’emprunt est donc la suivante :

Capacité d’emprunt = (revenus – charges) x 33%

Comme nous l’avons expliqué ci-dessus, pour cette estimation, les revenus à intégrer sont les salaires de l’emprunteur et des co-emprunteurs, leurs revenus fonciers, leurs rentes et leurs revenus professionnels. Pour ce qui est des charges, il ne faudra pas oublier les mensualités de crédit en cours.

Pour l’organisme prêteur, il s’agit d’une estimation encore vague, car pour calculer votre capacité d’emprunt, il va encore prendre en compte la durée de remboursement du crédit immobilier, le montant demandé pour les mensualités, ainsi que la somme de l’apport personnel.

Augmenter sa capacité d’emprunt

Vous avez compris : cette capacité d’emprunt aura un impact sur la somme que peut vous accorder un établissement bancaire. Pour éviter toute déception lors du dépôt de dossier par rapport à la demande du crédit immobilier, pensez d’abord aux solutions qui pourront permettre d’augmenter cette capacité d’emprunt.

Vos crédits à la consommation en cours affectent votre capacité d’emprunt. Si vous avez plusieurs crédits en cours, il serait judicieux de les restructurer. Il s’agit ici de les regrouper pour qu’ils ne fassent plus qu’un seul et unique prêt, ce qui vous permettra de ne rembourser qu’une seule mensualité.

Le seul petit problème ici réside dans le fait que ce crédit unique va allonger la durée de remboursement. Il y a également des frais pour cette restructuration, il ne faut pas les oublier. En tout cas, cette solution va permettre de diminuer votre taux d’endettement et d’augmenter votre capacité d’emprunt pour le crédit immobilier.