Comment évaluer un bien immobilier ?

Au moment de la vente d’un bien, on se demande quelle est sa vraie valeur. Pour la conclusion de cette transaction, le prix que vous trouvez juste ne le sera pas forcément pour l’acheteur et il se peut même qu’un notaire ou un agent immobilier ne soit pas du même avis que vous.

Notez bien qu’un prix trop élevé pourrait être un blocage à la réussite de cette transaction immobilière. Si vous baissez le prix, vous risquez de perdre de l’argent.

C’est là, l’intérêt d’une évaluation immobilière. Cette dernière est réalisée par un professionnel, mais certaines agences proposent également de le faire en ligne.

Une estimation en ligne ou par un professionnel

Pour évaluer un bien immobilier, vous pouvez passer par un professionnel qui viendra sur place. Il viendra pour une visite des lieux : il passera en revue entre autres la qualité de la construction, l’état du bien et son efficacité énergétique.

Ce professionnel étudiera également les documents pertinents liés au bien comme le cadastre et le registre foncier.

En fonction de ces éléments, il donnera une évaluation. Quand on parle de professionnel pour cette estimation, on veut parler d’un notaire. Ce dernier enregistre et officialise les transactions immobilières, ce qui fait qu’il a une bonne connaissance de la valeur de biens.

Auprès des tribunaux, il y a aussi des experts immobiliers qui peuvent s’occuper de cette estimation. Ce professionnel est indépendant et il est plus objectif dans ce travail.

Si le bien se trouve un peu éloigné de la ville, par exemple, et que vous ne voulez pas payer les frais de déplacement du professionnel, vous pouvez faire une évaluation immobilière sur le site realadvisor.ch. Une agence immobilière peut aussi proposer une estimation d’un bien en ligne.

La plupart de ces agences proposent ce service gratuitement. Cette solution est d’ailleurs plus intéressante, car vous pourrez directement confier la vente de votre bien à cette agence pour que la vente se fasse rapidement.

Ces agences qui proposent un outil d’estimation en ligne utilisent la méthode hédoniste. C’est à cette méthode qu’ont recours les banquiers pour déterminer la valeur d’un bien dans le cadre d’une hypothèque.

Pour cette méthode, on se réfère à une base de données qui contient un grand nombre de ventes immobilières réalisées.

Pour définir la valeur du bien, on se penche sur plusieurs caractéristiques du bien en particulier comme sa surface habitable ou encore le nombre de pièces ainsi que sur des caractéristiques liées à l’emplacement.

Cette solution d’estimation en ligne ne convient pas vraiment aux biens à caractéristiques spécifiques comme les maisons très anciennes ou encore les appartements de luxe.

Les différentes méthodes d’estimation d’un bien

La plupart des agences immobilières qui proposent des outils d’estimation en ligne se basent sur la méthode hédoniste, mais ce n’est pas l’unique méthode d’estimation.

Rappelons que pour cette méthode hédoniste, on se base sur les données de transactions. Elle permet d’avoir la valeur d’une maison individuelle, d’un appartement ou d’un immeuble locatif.

Pour l’estimation de la valeur d’un bien, les professionnels peuvent avoir recours à la méthode de la valeur de rendement. Cette dernière convient plus aux biens locatifs. Si le bien comprend un terrain, la méthode de la valeur réelle ou intrinsèque peut aussi convenir.

Pour définir le juste prix de vente, on prend en compte la valeur du terrain, la valeur actuelle de la construction en y incluant les dépenses annexes de constructions et en retirant la dépréciation pour cause de vétusté.

Certains professionnels utilisent aussi la méthode Discounted Cash-Flow ou la méthode DCF. Elle convient plus aux biens de rendement et pour déterminer la valeur de ces derniers, on considère les futurs flux de fonds.

Alors, à quel prix vendre son bien ?

Après cette estimation, vous aurez un prix de vente conseillé, mais vous, qui êtes le propriétaire, êtes le seul à déterminer le prix auquel vous voulez vendre votre bien. Vous pouvez donc augmenter ce prix pour inclure la marge de négociation.

Si cette marge est trop élevée, vous risquez de ne pas attirer les potentiels vendeurs. Dans ce cas, vous allez attendre un bon bout de temps avant que vous ne puissiez conclure cette transaction.

Avec une marge de négociation raisonnable, le prix de vente sera proche de la valeur du marché et vous pourrez facilement vendre votre bien. Cette marge doit être comprise entre 5 et 10% du prix de vente conseillé.

Toujours dans cet esprit de vendre rapidement votre appartement ou votre maison, vous devez également penser à la psychologie des prix.

Si le montant auquel vous voulez vendre votre bien tombe à 71 000 euros, si vous passez votre annonce en ligne avec 71 000 euros, votre annonce risque de ne pas apparaître au cas où l’internaute tape 70 000 euros.

Vous devez donc arrondir les chiffres. Du point de vue psychologique, n’ayez pas peur de mettre 69 000 euros. Le potentiel acheteur percevra votre bien comme moins cher dans la collection.

Les facteurs ayant un impact sur la valeur d’un bien

Dans cette évaluation de la valeur d’un bien, l’emplacement est un des éléments importants. Il est évident que si votre appartement ou votre maison est localisée en plein centre-ville ou dans un quartier de bonne notoriété, vous pouvez espérer une valeur plus élevée.

Au cas où le même bien se trouve dans une petite ville mal reliée aux grandes villes, la valeur peut être entre 40 et 60 % moins élevée que celle du bien dans le centre-ville.

Certains éléments comme l’attractivité de la zone, la proximité des commerces et des écoles ainsi que le sentiment de sécurité sont aussi des facteurs faisant baisser ou augmenter la valeur d’un bien.

Pour cette estimation, le professionnel pourra également se pencher sur l’aménagement, le plan, l’année de construction, l’équipement, l’état, l’efficacité énergétique ainsi que la superficie du bâtiment.

Ce sont des facteurs qui peuvent influencer la valeur du bien. Cette dernière peut fortement diminuer si le logement nécessite quelques travaux de rénovation et de réparation. Ce sera également le cas si le résultat du DPE du bien n’est pas optimal.

De ce fait, avant l’estimation de votre bien, il est conseillé de faire tous les travaux nécessaires pour augmenter sa valeur. Vous pourrez ainsi espérer vendre plus cher votre maison ou votre appartement.

Vous avez compris que même deux biens identiques se trouvant dans deux endroits différents peuvent ne pas avoir la même valeur. Les biens offrant une belle vue sur un monument, sur la mer ou sur la montagne pourront avoir une très belle estimation.

Si c’est le cas de votre bien, vous pouvez également utiliser cet élément comme un argument pour ne pas trop faire baisser le prix de vente. Les biens ayant une orientation agréable, notamment une orientation sud-est ou une orientation sud-ouest sont très bien évalués.

Un appartement situé à un étage plus haut d’un immeuble pourra aussi être bien évalué. Sur ces points, vous ne pourrez rien faire, car ce sont des éléments sur lesquels vous ne pouvez pas avoir le contrôle. Cependant, si vous ne voulez pas que votre bien soit sous-évalué, vous devez également travailler sur ses points faibles.