Les diagnostics immobiliers sont des contrôles à réaliser avant la location, la réalisation des travaux ou la vente d’un bien immobilier. Ils ont pour objectif d’informer l’acheteur ou le locataire sur la viabilité et l’état général du bien en question. Pour le vendeur ou le loueur, leur réalisation l’exonère de la garantie des vices cachés s’ils ont été effectués correctement.

Si vous avez un bien immobilier et que vous envisagez de le vendre ou le louer, il vous incombe de faire des diagnostics immobiliers, selon la localisation de votre bien, son ancienneté ou ses caractéristiques.

En d’autres termes, vous n’êtes pas obligé de faire l’intégralité des diagnostics immobiliers, les contrôles obligatoires peuvent être différents d’un bien à un autre. Vous devez impérativement faire appel à un diagnostiqueur certifié et formé pour réaliser votre diagnostic immobilier, sauf pour le diagnostic ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques). Vous pouvez vous-même réaliser ce contrôle en ligne, sur des sites spécialisés.

Si l’un des diagnostics immobiliers obligatoires n’a pas été effectué, selon la nature du bien, l’acquéreur ou le locataire peut annuler le contrat de vente ou de location. L’acheteur, une fois devenu propriétaire, peut faire le diagnostic manquant. Si celui-ci est positif, il peut demander à l’ancien propriétaire de prendre en charge les travaux nécessaires.

Sans plus tarder, voici les différents types de diagnostics immobiliers existants sur le territoire français.

Les diagnostics immobiliers, éléments constitutifs du dossier de diagnostic technique

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La présentation du Dossier de Diagnostic Technique ou DDT fait partie de l’obligation générale du bailleur ou du vendeur dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Ce dossier est constitué par les différents diagnostics immobiliers. En France, sa remise doit se faire, au plus tard, lors de la mise en location ou au moment de la signature de l’acte de vente du bien chez le notaire. Ce dernier qui est chargé de la constitution du DDT.

Selon le type du bien en question, de sa date de construction, de son implantation géographique et du type de transaction (location, vente ou travaux), voici les diagnostics immobiliers à apporter au Dossier de Diagnostic Technique.

  • Le Diagnostic de Performance Energétique ou DPE

Obligatoire pour toute vente immobilière depuis le 1er janvier 2011, le Diagnostic de Performance Énergétique permet d’informer l’acquéreur sur l’émission de gaz à effet de serre  du bien, ainsi que sa consommation énergétique. Sa durée de validité est de 10 ans.

Il est bon de savoir que si un particulier souhaitant acheter un bien est en mesure de fournir le Diagnostic de Performance Énergétique de celui-ci, Il peut demander un Prêt à taux Zéro. Le montant de l’aide sera calculé selon les résultats même de ce diagnostic.

  • Le diagnostic gaz

Effectuer ce contrôle est impératif pour les installations qui datent plus de 15 ans, depuis Novembre 2007. Il s’agit d’inspecter les canalisations et toutes les pièces de la maison ou de l’appartement. Le but en est de savoir si l’installation ne présente pas des dysfonctionnements qui peuvent mettre en cause la sécurité des habitants.

Le diagnostic est valable pendant une durée de 3 ans.

  • Le diagnostic plomb

Le diagnostic de risque d’exposition au plomb est imposé pour tous les bâtiments construits avant le 1er janvier 1949. La raison en est qu’à cette époque, le plomb était très utilisé pour fabriquer des enduits et des peintures. Or, il a été prouvé que le plomb est à l’origine du trouble neurologique. Il peut provoquer divers risques pour la santé, notamment chez les enfants.

Le diagnostic plomb consiste à détecter l’existence de plomb dans les revêtements, en prévention des situations d’insalubrité. Si après le contrôle, la présence de cet élément est relevée, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est valable pendant 1 an. Si, par contre, le bien ne présente aucune trace de plomb, la validité du diagnostic est illimitée. Il en est de même si les traces de plomb relevées sont négligeables. Mais même si le diagnostic plomb a une valeur définitive dans ce cas, il est fortement conseillé de le faire de nouveau si des travaux d’aménagement ou de rénovation ont été faits dans le logement.

  • Le diagnostic amiante

Tout comme le plomb, l’amiante a été fortement utilisé auparavant dans la construction des maisons. Or, cette matière se désagrège au fil du temps jusqu’à devenir des poussières toxiques pour les poumons et les bronches. Par mesure de sécurité, le diagnostic amiante a été instauré. Il est exigé pour la vente d’un bien immobilier dont le permis de construire a été obtenu avant juillet 1997. En cas de présence d’amiante, le diagnostic aura une validité de 3 ans. Le propriétaire est tenu de réaliser les travaux nécessaires. Dans le cas contraire, le constat aura une durée de validité illimitée.

  • Le diagnostic de gaz et d’électricité

Impératif pour tout bâtiment dont les installations électriques datent plus de 15 ans, le diagnostic de gaz et d’électricité permet de vérifier la conformité de ces dernières aux normes. Il vise à prévenir les risques d’incendie ou d’électrocution.

Seul un diagnostic de moins de 3 ans peut être joint au Dossier de Diagnostic technique.

  • Le diagnostic assainissement

Il est obligatoire au moment de la revente d’un bien immobilier qui n’est pas raccordé au réseau d’assainissement public. Il a pour but d’informer l’acheteur sur l’état général des installations d’assainissement du logement. Il incombera alors à l’acquéreur de faire des travaux de mise aux normes afin de les améliorer.

Le diagnostic assainissement est à renouveler tous les 3 ans.

  • Le diagnostic termites

Ce diagnostic ne concerne que les biens qui se situent dans les zones déclarées infestées par les termites et d’autres insectes par le Préfecture.  Il vise à protéger les occupants de la maison contre les agents de dégradations du bois. Ainsi, toutes les structures en bois du bâtiment feront l’objet d’un contrôle termites.

La durée de validité de ce diagnostic est de 6 mois à partir du jour de la visite.

  • Le diagnostic État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques

Le diagnostic ERNMT n’est obligatoire que dans les communes qui ont publié un Plan Particulier des Risques Naturels ou Technologiques. Ce document est très complet. Il prend en compte tous les risques liés à l’implantation géographique du bien. Il y a les risques naturels, tels que l’inondation, le cyclone, les volcans, le séisme, etc., et les risques technologiques, comme le risque d’explosion d’un central nucléaire à proximité par exemple.

Le constat est valable pendant 6 mois à partir du jour de la réalisation du diagnostic.

Les autres diagnostics immobiliers ne figurant pas dans le DDT

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Il existe 2 diagnostics immobiliers qui n’entrent pas dans le Dossier de Diagnostic Technique, mais qui peuvent être réclamés pour certains types de bien :

  • Le diagnostic de surface loi Carrez

Le métrage loi Carrez, impératif pour les bâtiments en copropriété, a pour but d’indiquer avec précision la surface de la partie privative du lot mis en vente, afin de protéger les acheteurs de ce type de bien. Seul un expert immobilier diagnostiqueur peut faire le mesurage.

  • Le diagnostic mesurage Loi Boutin

Il s’agit de mesurer la surface habitable en cas de location d’un bien immobilier. L’indication dans le bail de la surface habitable est, en effet, devenue obligatoire depuis le 25 mars 2009.

Il est à noter que cette obligation ne concerne que les baux nouvellement signés. La loi Boutin n’exige pas que le diagnostic soit fait par un diagnostiqueur certifié. Cependant, si le propriétaire souhaite le réaliser seul, il engage sa responsabilité.

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